“黄岛“撞限房”调查：产权续期无定论 过户未受影响”

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经过记者李卓从青岛出发

从青岛坐渡轮15分钟就可以到达黄岛经济技术开发区。

依山傍海的黄岛空空气清新，阳光明媚的4月是一年中最宜人的季节。 但是，当《每日经济信息》记者走进该岛，造访全国第一个土地开采权失效的住宅区阿里森园区时，园区居民的心似乎已经扫清了两年前的阴霾。 像那时的天气一样平静淡定。 2009年6月30日，土地使用权失效的“上限”曾一度消除了这里持有20年小产权证的居民的不安，但这个问题至今仍未得出结论

据调查，实际上不仅是阿里山小区，当地黄岛东小区、紫金山小区、张宝湾小区、老机关、长江新村等部分住宅也即将到期，或者同样面临着土地开采权失效的问题，居民所能做的只能是期待。

金先生1995年在黄岛紫金山小区被公司分配了120平方米的房子，很多邻居家的产权快到期或失效了，但还剩下近30年的产权。

金先生告诉《每日经济信息》记者，作为当时这里的开发商“广厦房地产实业总公司”的员工，企业把房间分给包括他在内的4位同事时，办理了产权手续。 作为这位老房子的人，金先生曾目睹过这个小区的大楼一幢幢地盖起来，而金先生对阿里山小区、东小区等最初的碰撞限制房间也很了解。 因为那是他住的广厦企业开发建设的。

“这里原来是我们单位的员工宿舍，产权也只有20年，现在还在重新出售。 ’金先生指着紫金山路85号被重新粉刷的7层小楼告诉记者。 因为紫金山小区是经过不同的开发商在不在的区间取得土地后陆续开发的，这个产权期限是20年、30年、50年、70年。 在整个黄岛，这种现象非常普遍。

金先生所说的只有20年产权的住宅大楼的居民后来向记者证明了这是2009年从源波利鑫这个开发商那里买的房子。 购买时也知道产权马上就要失效了。 “但是，人们认为，如果能够发行不动产证明书的话，土地证明书在极限之前应该不会受到太大的影响。 ”

碰巧的是，1997年全家从内蒙古来到黄岛的小李也于2009年在阿里山小区的15栋大楼买了套房。 他向记者回忆说，原房东20年的房屋产权确实失效了，但后来原房东的企业续签了30年，所以过户到他名下后，现在有28年的土地使用权，他也不需要为此支付额外的费用。 此外，在许多产权受到限制的东区，居民也向记者反映了同样的情况。

随后，记者以购房人身份访问阿里云小区、紫金山小区周边多家房屋中介机构，不少中介告诉记者，除了这些小区外，张宝湾小区、老官厅、长江新村等部分住宅的土地开采权也即将到期，但房源不多，聘用权失效。 关于部分产权失效的住房续期，虽然不多见，不是个案，具体怎么延续也不好说，但现在不能延续是肯定的，限房买卖目前没有土地证。

黄岛这样多房屋产权失效的现象，在全国其他地方并不多见。 其中到底有什么故事？

中国共产党青岛市委经济技术开发区工委推进部(以下简称黄岛信息处)负责人告诉记者，黄岛是国务院首批批准设立的14个经济开发区之一，但1985年3月14日，开发区首批开拓者从青岛前往薛家岛终于开始了这片土地的开拓之路

1989年，黄岛开始建设第一个商业化住宅小区。 由于当时还没有政策，黄岛在国有土地使用权转让方面，对以阿里山小区为中心的部分住宅用地使用权设定了20年和30年的不同期限。 一年后的1990年5月19日，《关于城镇国有土地开采权转让和转让的暂行条例》出台，规定居住用地土地转让的最高年限为70年。

当时，为什么设定为“20年”期间，现在似乎谁也说不清楚，但金氏除了在1989年这个不自然的时刻，在黄岛出现大量商品房之外，还剩下20年的土地使用权 “1995年以前绘制的场地几乎都是20年的，从1998年以后出现了正常的50年、70年。 ”

青岛房地产专家张百忍认可了上述说法。 “就像全国的房地产市场一样，黄岛的大部分房子也在1998年以后正式开发，以前由公家的房子囤积。 ”

张百忍告诉记者，青岛市内实际上很少房子快到期了，主要集中在黄岛。 另一方面，黄岛最初开发时很荒凉，交通不便。 “当时很多人只能坐船去岛上，去的人很少，不容易快速发展，土地也相对便宜。 ”

在实地访问期间曾多次联系过黄岛房地产局的相关人员。 当地情报处负责人对记者表示:“目前，当地政府的态度仍然在等待上级主管部门的意见。 黄岛区房地产局现在的观点和以前一样，在国家制定《物权法》细则更权威地解读“自动更新”之前，他们的不便也无法准确说明。

黄岛信息处人士和《每日经济信息》记者表示，与2009年部分住房产权失效后的买卖相比，政府要求房地产交易所与购房人签订告知性协议，表示为避免购房人发生今后的纠纷，该住房产权已失效。

据当地房地产中介介绍，土地使用权到期两年来，出售的阿里山小区房屋只有房产证，没有土地证。

黄岛区国土资源分局信息发言人、副局长赵彦青此前在与媒体采访时表示，他曾就“阿里山小区冲突限制”和青岛市国土资源和房屋管理局相关领导于2009年下半年赴北京咨询国土资源部政策法规司，得到书面指示后回去等待信息的答复。 随后，赵彦青从青岛市国土资源和房屋管理局获悉，国土部将相关资料转交全国人大，但尚未取得进展。

最近联系青岛市国土资源和房屋管理局得到的答复也依然暂时没有任何进展。

据公开统计资料显示，青岛开发区成立以来，包括阿里云小区在内的分拨20年、30年采用年限的住宅分拨用地共计41件，总用地面积667.5亩，所有者总数5071户。 土地使用年限为20年的有33件，30年和35年的转让土地为8件。 其中33.6亩土地采用权限截止到2009年6月30日，涉及业主310户。

在黄岛经济技术开发区北江路的张宝湾小区，当我询问居民是否有一些产权即将到期的房子时，稍老的居民对此提出了激烈的“反驳”。 “这里是原来的村子当场解体的，这里的土地永久是我们的，几十年没有被采用！ ”

对此，张百忍认为，无论这些居民是否对房屋土地开采权有客观、准确的认识和理解，他们对土地最朴素、原始的看法应该世代相传，永远没有期限。 包括在这片土地上新建房屋的土地使用权。 事实上，房屋所有权是业主的，与房屋密切相关的土地的采用期限最高上限为70年，这成为所有问题的焦点。

张百忍在接受《每日经济信息》记者采访时表示，对于全国最先限定的住宅，如何延长“续期”备受关注，尤其是对于该选择“无偿”还是“有偿”引发了较大争议。

记者查阅了相关资料，土地开采权的相关历史可以追溯到20世纪80年代的深圳，那时特区刚开始建设，非常需要资金，为了处理资金瓶颈问题，深圳在国内开始了国有土地有偿、有期的聘用制度。 公开资料显示，1982年颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》规定了各类用地定额的采用年限和土地录用费标准，其中工业用地最长年限为30年，商业用地为20年，商品住宅用地为50年，教育、科技、医疗卫生用地为50年。 我刚开始做这个规定，就知道外商是第一对比。 因为引进外资是那个时间段的当务之急。

关于如何继续，根据1990年国务院发布的《国有土地使用权转让和转让暂行条例》第40条，土地开采权期满后，土地开采权及其地上建筑物、其他附着物的全部权利由国家无偿取得。 土地聘用人员应当归还土地聘用证，并按照规定办理注销登记。 《条例》第41条还规定，土地采用权期满时，土地采用者可以申请续期。 需要更新的，应当按照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金并进行登记。

3年后颁布的《城市房地产管理法》，对这一规定作了一定的改进。 “土地采用权转让合同约定的采用年限届满，土地采用者需要继续采用土地的，应当迟于届满的前一年申请续期，基于社会公共利益收回该土地的除外，应当批准。 经续期许可的，应当重新签订土地使用权转让合同，并按照规定支付土地使用权出让金。 ”

2007年颁布的《物权法》对土地使用权期限进行了较大的调整。 “住宅建设用地使用权期限届满时，自动延长续期。 ”但关于如何继续，至今没有确定的规定。

另外，2009年初，《土地管理法》的修订稿中也包含了土地延续问题。 49条新规中，最受瞩目的住宅在70年到期后，“按照国家有关规定自动继续”取代了原有表述中确定的“无偿自动继续”，这一表述为未来的“有偿继续”埋下了伏笔。

张百忍认为，自1998年全国大规模房地产开发以来，到目前为止，除了公变我家可能快到极限之外，还没有达到全国普遍的“碰撞极限”爆发点。 由于如何继续下去有很多好处，在目前处于调控敏感期的房地产市场，短期内可能不会有太确定的说法。