“惠州滨海度假项目扎堆入市 配套不足成瓶颈”

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经记者胡廷鸿出生于惠东

围绕惠东长达170多公里的海岸线，万科、碧桂园、共生创展、合正、富力、世茂等众多开发商纷纷筑巢稔平半岛，竞相占领滨海旅游度假高地。

中原地产统计数据显示，年上半年惠阳区住宅成交面积36.8万平方米，环比年下半年下降21.4%。 年，惠阳区年销售面积83万平方米，惠州商品房销售面积接近350万平方米。 根据惠州市全年商品房总成交面积计算，惠东滨海度假区项目总开发量需6年才能消化完毕。 即使去上海、杭州等库存压力大的城市，去库存的时间也不会超过两年。

一年内启动了五个滨海度假大项目

一年内，五个惠州滨海度假区相继上市，震惊了业界。 从开发规模最小的万科双月湾，到约75万平方米、最大的金融街金湾，占地面积达2900万平方米，迅速陈列着拥有高质量海滩资源的惠东沿海在线景区第二波开发浪潮。 从今年7月开始，碧桂园十里银滩、万科双月湾、合正东部湾、富茂威尼斯湾、合生滨海城等滨海旅游度假纷纷以最低价折扣入市，围绕“深圳东滨海度假”概念的重拍逐渐兴起。

一切都以惠州稔平半岛的巽寮湾观光度假村为中心展开。 资料显示，秭平半岛位于广东惠东县南部大亚湾和红湾之间，毗邻大亚湾经济开发区，与深圳大鹏半岛隔海相望，与香港直线距离50海里，因珠江三角洲地区有最佳海滩资源而成为旅游胜地。

事实上，2005年金融街在巽寮湾首次开创滨海旅游度假先河，成为中国最大的房地产开发项目。 时隔6、7年，惠东海岸线再次成为开发商“占领大海”的围堵体育场。

从惠州大亚湾到巽寮湾再到双月湾，海岸线全长约170公里，沙滩面积81万平方米，碧桂园十里银滩、万科双月湾、合正东部湾、富茂威尼斯湾、合生滨海城等项目占地面积均超过1000亩

7月24日，以“首个个人度假别墅”为口号的合正东部湾首次发售442套度假公寓和海景洋房，其最低价为8300元/平方米。 据悉，合正东部湾位于惠州市惠东县稔山镇亚婆角旅游度假区，总占地面积133万平方米，总建筑面积约50万平方米。

7月30日，碧桂园十里银滩以75的优惠价发售了5000套以上的洋房、公寓和别墅。 其中，精装山景洋房约5500~6000元/平方米，最低折扣价4508元/平方米，精装海景洋房约10000~11000元/平方米，精装临海公寓约14000~15000元 碧桂园十里银滩和合正东部湾仅隔一湾，总占地面积144万平方米，总建筑面积159万平方米，预计总投入将超过500亿元。

9月24日，大亚湾区总占地414万平方米、总建筑面积828万平方米的合生滨海城开工，预计总投入额将达到200亿元以上，一期共推出海景洋房186套，均价7200元/平方米，整个大亚湾区。

9月29日，在住宅开发中看到了漫长的万科，第一个滨海度假大盘双月湾也开始发售，一期780多套洋房和精装公寓，均价8000~12000元/平方米。

位于稔山镇的富茂威尼斯湾10月也推出了83座海景别墅，均价一度达到2万元/平方米。 其占地面积超过7000多亩，总建筑面积预计达到530万平方米，总投资额预计将超过400亿元。

除了上述已经建成的滨海度假区大盘外，记者还获悉，中信、华侨城、莱蒙国际等开发商也计划在惠州稔平半岛东部海岸线开发旅游度假区项目。

井喷要么去库存，要么需要几年

事实上，万科从2005年开始在深圳东海岸开发滨海度假项目浪琴湾、东海岸，长达17英里。

与海南岛的度假资源相比，以巽寮湾旅游度假区为中心的惠东滨海旅游项目的地域特征相对较弱。 万科双月湾销售经理熊竹认为，由于维度的位置，冬季海水温度较低，惠州滨海旅游度假仍限于夏季，对全国性顾客吸引力较低。

由于上述条件限制，惠州滨海旅游度假项目的定位和产品规划大多瞄准深圳市场。 据中原地产统计，迄今为止惠州楼市80%的顾客来自深圳。 记者出示的富茂威尼斯湾顾客意向登记表显示，90%的顾客来自深圳，其中投资者近60%。

但这一现象开始逆转，由于楼市调控政策，深圳客户在惠州高档别墅的成交率逐渐下降，目前不到两成。 根据惠州世联地产数据，8月以来，惠城区7个新楼盘，深圳客户占比不足2成，截至10月15日，深圳客户城镇成交率首次降至15%以下。

另一方面，由于滨海度假区项目集中推进，据记者粗略统计，今年7月底以来，惠州滨海度假区项目累计发售海景公寓、别墅、洋馆等6000套以上，滨海度假区大楼供应量呈井喷之势

记者调查发现，上述度假项目产品之间没有实质性区别。 万科、碧桂园、合正、合正创展、富茂等产品类型中，无一例外都在别墅、洋房、度假公寓、五星级酒店、商城、游艇会等地，瞄准深圳市场开发高端旅游房地产项目。

尽管如此，未来海岸旅游度假区市场不容乐观。 根据深圳本乐居的调查，82%的深圳居民每年去海边次数不足5次，同时对于一半家庭自驾的具体东部海滨度假房产，57%的调查对象从未关注过，31%的人计划去看这些房产，考虑购买

对此，有分析认为，在目前房地产市场限购政策下，深圳投资者到惠州购房总体呈下降趋势，开发商将面临脱库和融资压力。

中原地产数据显示，9月惠阳区二手房仅成交944套，环比减少17.20%，成交面积9.74万平方米，环比减少12.17%。 巨大的物品量在短时间内很难消化。 成交价格为每平方米5548元，比上个月下跌16.36%，别墅成交比例减少，在一定程度上降低了市场平均价格。

由于成交量下降，开发商库存不足的压力在加大。 度假村项目集中的惠阳，截至11月2日，可售住房9635套，可售面积984373.85平方米，而今年上半年，惠阳区住房存量房10357套，面积102万平方米，比去年同期为67.9%。

首先卖掉房子，然后成为配套开发商是不得已的吗？

一线企业品牌开发商于2007年大规模进军惠州滨海旅游房地产项目，但据记者现场调查，目前惠州滨海旅游度假区项目开发还处于起步阶段。

事实上，开发商开发惠州滨海度假区项目可以追溯到2005年，那时金融街控股公司以2亿6500万元拿下金湾29平方公里的项目地块，成为第一个吃“螃蟹”的开发商。 这个项目的总开发周期长达十年，目前持续投资超过100亿元。

与海南岛观光度假项目的开发相似，金湾从2005年~2007年间开始对当地进行市道、内部互联网、水力发电等基础设施建设。 2008年，金湾第一家五星级度假酒店喜来登度假酒店开业。 同年6月，凤池岛一期度假酒店开业，在惠州创造了8300元/平方米的均价，高于当时惠州市场高层楼盘4200元/平方米的均价。

金湾成为惠州第一个滨海度假项目的开发样本。 但调查显示，当地除度假酒店和公寓外没有大型商业设施，内外交通通达性和人气依然不高。 一看凤池岛二期度假公寓，酒吧和商店的入口都被关闭了，天气非常寒冷。 然后访问了十里银滩、双月湾、合正东部湾、富茂威尼斯湾等项目，发现项目周边交通、商业等基础设施严重不足。 只有像“羊肠小道”那样的乡村道路通告。 建设中的度假项目都号称“旅游度假区”，但由于项目规划所需的旅游娱乐和体育设施不足，卖房牟利的项目可能会成为“疑似旅游度假区项目”。

作为旅游度假产品，最核心的要素是配套，这是受欢迎、实现价值增值的第一个方面，但记者调研的一些大盘目前缺乏与之对应的配套。

调查显示，富茂威尼斯湾以别墅型为主，一期项目多以别墅和度假公寓为主。 销售人员说，为了营造沙滩海景，后期项目将进行中国最大规模的填埋，人工建造3个沙滩。

另外，碧桂园十里银滩周边不仅没有乡村，也没有商业小镇，只有一个乡道通达，现阶段还不成熟。 和碧桂园一贯依赖教育的开发模式一样，社区内的补助只有国际幼儿园率先完成。

对此，万科双月湾销售经理熊竹拆解认为:“政府如果不快速发展，就无法配套，但仅靠开发商是无法轻易做到的。”

实际上，按照以前流传下来的旅游房地产开发模式，要迅速发展与旅游产业配套，受欢迎后再进行住宅房地产开发。 但是，据记者调查，惠州滨海度假项目开发商将由住宅物业先行，先建房，后建房，边建房，边销售边回收资金，进行后续开发投入。

对此，世联地产市场研究部首席拆师王海斌解释了开发商不得已的情况:“尽管旅游地产开发周期长，地块现在毛地便宜，但后续投入资金大，边建房边卖能更快回收后续开发资金。”

由于目前国内外房企融资困难，开发商的资金能否持续重新投入？ 从目前滨海产品开发投入情况来看，总投入预计在百亿以上，其中合生滨海城总投资额200亿元，富茂威尼斯400多亿元。 现实情况是，受楼市调控政策的影响，上半年许多上市住房企业的平均负债率超过60%。 在楼市供应量增加、成交低迷的情况下，开发商此后的开发投入面临资金压力。

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