“借道私募 中粮地产融资7亿开发住宅项目”

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经过记者蒙湘林

今年以来，频繁攫取土地的中粮地产( 000031元，收盘价3.90元)在向中粮集团和相关人士借款后，融资触角伸向了私募基金。 今天，中粮地产表示，子公司中粮南京与私募基金企业上海中城永跃投资中心(以下简称中城永跃)签署合作协议，后者通过股权投资和股东贷款的方法投资企业正在建设的南京住房项目，投资金额共计7亿元。 房地产业内人士表示，作为房地产央企，中粮地产借壳融资实属罕见，可见资金诉求的压力。

项目大楼地价7338元/平方米

公告称，中粮地产子公司中粮南京、项目企业鸿云置业和中城永跃签署投资协议。 根据协议，中粮南京与中城永跃共同增资项目企业，其中中城永跃增资3.675亿元，中粮南京增资2.825亿元。 增资后，中粮南京拥有项目企业51%的股权，中城永跃拥有项目企业49%的股权。 此外，中城永跃提供股东贷款3.325亿元，期限为一年，年利率为7.5%。

此次合作协议的投资目标为项目企业鸿云置业旗下的南京上坊项目，该地块年6月27日中粮产地获得23.4亿，溢价率达67%，出让面积14.5万平方米，楼宇地价7338元/平方米 项目企业获得增资后，注册资本增加到7.5亿元。 截至今年8月31日，项目企业净资产9948.66万元，营业收入0万元，净利润-51.34万元。

此外，协议还约定了具体的退出股权投资的方法。 即目标项目可销售面积销售率达到85%之日，或私募基金首次投资项目企业自结算日起42个月后，中城永跃有权转让。 深圳某大型房企投资研究员程利伟对记者表示，“投资协议没有设定退出时的约定回购价格。 如果回购价格只按市价计算，私募基金将为上市公司在一定程度上承担项目的长期风险”。

借用私募缓解资金压力

《每日经济信息》记者查阅企业公告发现，中粮地产以往的融资渠道通常为银行贷款、大股东融资担保、大股东额增资、相关人员直接借款等形式，此次采取的与私募股权基金合作投资房地产项目的融资方法并不普遍。

公告称，合作方城永跃为有限合作型私募基金，基金注册时间为今年8月26日。 程利伟向记者表示，从基金注册时间来看，显然是为南京住宅项目融资需求而特意设立的，从侧面证明了中粮地产陷入资金诉求。

记者也观察到，今年7月，中粮地产在北京以23.6亿元购买孙河地块，扣除公租房面积后，楼面价达到惊人的48444元/平方米。 程利伟进一步解体，高价拿地后，考虑到中粮产地在后续开发建设中将面临较大的资金压力，此次私募道路显然是想缓解资金枯竭。

在UBS证券最近的研究报告中，也对中餐地产的资金状况表示担忧。 中餐地产上半年营收比去年同期增长139%至29亿元，但毛利率下降8个百分点至30%，由于销售、管理及财务费用高企，扣除非净利润仍为1.1亿元亏损，负债率降至74%，但短期有息负债为货币 因此，企业资金状况依然紧张，难以支持土地储备的持续扩大。