“开发商“内急”北京一地王开盘恐成“低王””

本篇文章3421字，读完约9分钟

经记者叶书利介绍，北京

金融街旗下的北京大厦金色漫香郡将于月末开盘，开盘价约11000元/平方米，为房地产调控以来北京入市新盘的最低价。 但鲜为人知的是，2007年9月拿下土地时，这个地块是当时大兴区的单价地王项目。

另外，保利茉莉公馆和长阳半岛的几个房源也相继以低价进入市场，记者调查后发现，当时开发商的土地价格并不低，也可以说是高价土地。

对此，一位不愿透露姓名的业内人士对《每日经济信息》记者分析说:“首先，开发者“内急了”。 因为现在的楼市，虽然表面很热，但实质上是外热内冷，本质上依然不是“冷”和“热”的任何一种。

地王项目大甩卖

金色漫香郡的员工对《每日经济信息》记者说:“楼盘于月末启用，最终价格尚不确定，但平均价格约11000元/平方米。 现在办金卡的话，开业当天可以享受2万元的折扣。 ”

根据记者的调查，11000元/平方米的开盘价，创下新政后北京楼市新房开盘价的新低。 但是，2007年9月，开发商金融街获得这片土地时，楼价创下北京大兴区新高，成为地区单价地王。

金色漫香郡所在的地块为大兴区黄村镇孙村集团住宅用地。 根据北京市土地储备中心的资料，该地块土地面积23.46万平方米，建筑面积25.7万平方米，用地性质为居住用地，与性质配套设施的采用兼容。

2007年9月5日，该地块以4.6亿元的底价进行了公开招标。 金地、龙湖、初创、北京城开、金融街等8家房企参加角逐。 北京市开、金融街，最初都给出了7亿5000万元以上的报价，但最终金融街以接近底值3倍的12亿3000万元获胜。 凭借12.03亿元的中标价格，该地块的楼价达到每平方米4675元，一举成为当时北京大兴区单价的地王。 据

介绍，当时该地块周围的楼宇均价约为8000元/平方米，但4675元/平方米的楼价加上后期的建安价、营销价及税费价，价格为8000

目前，该楼盘以11000元/平方米的价格对外销售，肯定是低利润运营的。 这些相关人士向记者表示，目前北京楼盘表示，土地价格通常占项目的30%~40%，税费价格也占30%~40%，营销价格通常占10%。 另外，建安价格通常为2000元/平方米，以此为基准，粗略计算，金色漫香郡的经营利润所剩无几。

实际上，记者了解到，目前北京楼市风头正力的保利茉莉公馆和长阳半岛，也属于典型的高价开盘项目。

以长阳半岛为例，该大楼所在的地块是房山区长阳镇起始区1号。

2009年9月3日，远洋地产、首届房地产、北京城建、中建房地产、中食万科等13家知名企业参加竞争，开盘价8.3775亿元，最终中食万科以22亿元中标，溢价率263。 楼价达到每平方米近6450元，这在当时已经进入高价行列。

当时，一位业内人士计算了土地价格6450元/平方米，以及后期的税费价格和建安价格、营销价格等。 该项目对外销售时，售价必须在15000元/平方米以上，才能保持盈亏平衡。

实际上，中粮万科曾经将该项目的预计开盘价设定在15000元~17000元/平方米的区间，但最终在房地产调控的大背景下，以13500元/平方米“强制”开盘。

楼市虚假繁荣是主要原因

针对这一现象，业内人士解释说，开发商在房地产业火热时高价攫取土地，在对外销售时遭遇管制。 无声的抵制政策几个月后，大型房企，特别是上市房企，迫于全年业绩的压力，只能选择一些楼盘的低价甩卖，从而打击了业绩。

以金融街为例，8月19日发布的半年报显示，上半年，企业净利润为5.08亿元，比去年同期下跌32.78%，每股利润为0.20元，比去年同期下跌33.33%。 另外，据半年报报道，企业的房地产业务，其供给量集中在下半年，但以旧项目为主。

业内人士表示，金融街目前主要以老项目为主，因此在降价促销方面，老项目比较被动。 因为这家企业以纯新盘金色漫香郡为切入点，打算发扬年度业绩的保卫战。 在这方面，万科的方法堪称典范。 在以低价开始的促销下，8月万科的销售额超过了100亿元。

业内人士进一步介绍说，尽管房价反弹、交易量回升，楼市仍呈现典型的“二八现象”。

业内人士表示，目前从表面上看，房价的80%只占交易量的20%。 也就是说，现在的市场是虚假的繁荣，是局部的热，不是整体的变暖，本质上市场依然是“冷”。 成交比较僵硬的是降价盘或低价盘。 因此，大型房企迫于业绩的压力，还是只能选择低价或降价。

北京楼市

中秋度假二手房成交，或者本月的“冰点”

记者尚希在北京

进入9月后，他所在的通州果园附近的中介店里，来看房的客人很多，成交量也直线上升。

“我们店一共两个组，基本上每个组每周可以签约5套左右。 有时周六一天可以成交两套。 ”但是，关于中秋节的连休，李成说，看房的人会增加，但实际成交量可能不会大幅增加。 据

介绍，8月中下旬以来，北京各房地产经纪企业门店买卖及租赁挂牌和交易量明显增加。 与新德里政策影响严重的5、6月相比，受到较大压力的中间人也变得乐观了。 “国庆节也不放假。 我最近真的很忙。 每天带3~4位客人去看房间。 ’李成告诉记者。

根据北京房地产交易管理网的数据，上周( 9月13日( 9月19日)北京商品房市场期房总成交1876套，比上个月下跌55.24%。 连续4周的成交数据上升后，本周商品房市场的成交明显缺乏反弹力度。

“到今年10月底，刚性诉求基本释放，在5个月的调控期内，大部分需要的买家都出手了，所以很少有人会急于购买中秋节或国庆假期。 迄今为止的黄金时代购房热潮今年也难以重现。 ”李成说。

据他介绍，去年国庆长假，他的店一共签约了10家以上的住宅。 “那时几乎每天一家，我想今年要是变成五家左右就好了。 ”

“上周二手房的成交量平均每天500套，但中秋假期的成交量预计只有这个水平的一半左右。 ”连锁房地产首席拆房师张月表示，《每日经济信息》显示，自上周以来，新增客户数量明显减少，也没有新增客户的跟进，因此中秋节假期成交量将是进入9月以来的最低点。 ( (/br/) )/br/)”中原地产统计数据显示，8月9日以来，北京二手房总量连续6周上涨，二手房总成交达到4554套，住宅4253套，环比分别上涨18.8%和17.8%。 价格也在持续上涨。

北京·地市

城建28.12亿美元新政后，最贵的地块

经过记者张敏在北京[// br/] 公布了北京城建兴华地产有限企业获得“海淀区小营二类居住用地”，以28.12亿元的价格完成新政以来北京最贵地块的土地交易结果。

当天，昌平区旧村改造地块通过拍卖方法成交，21.1亿元的成交价格居新政后成交总价款的第三位。

在业内人士解体、成交量稳步回升的情况下，北京的土地市场回暖。 但是，由于市内的空区域变少，这种温暖化是否会持续还需要注意。

小营地位于海淀区小营地，是“城八区”内为数不多的空地块。 根据招标公告，该地块总面积176109.3平方米，建筑管理规模不超过281388平方米，部分为商业用地，建设80000平方米的公租房。 以28.12亿元的交易价格计算，楼价接近14000元/平方米。

自月30日北京启动“北京十一条”新政以来，北京市公开成交的86个地块中，只有2个地块成交的楼房地价超过1万元/平方米，均为纯商业金融地块。

据北京中原地产监测，小营地区周边新房价格为25000元/平方米左右，二手房价格也为22000元/平方米。 中原地产三级市场研究总监张大伟对《每日经济信息》记者说，这个成交价格是合理的。

当天，昌平区回龙观村的旧村改造地块也拍卖成交。 万科和居民综合体以21亿1000万元的总额获得上述地块，成交总价款排在新政后第三位，仅次于小营地块和本月8日成交的“朝阳区崔各庄乡大望京村地块”。

“随着成交量稳步回升，全国各地的土地市场正在回暖。 ”张大伟对记者说，这种全球变暖是否会持续还不知道。

记者发现，新政以来在北京成交的86个地块中，只有9个位于“城八区”，其余均位于各郊县(区)。 张大伟说，小营地区面积大、区位优越，其高价成交的结果没有普遍意义。

我认为土地市场的变暖是否持续，取决于未来的成交量是否持续回升，但这种情况还难以预料。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

联系电话号码: 021-60900099转688

每次预约的电话号码

北京: 010-58528501上海: 021