“央企老总质疑中海地产利润水平 称超出领域通常规律”

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经记者杨宠强朱玲从上海、广州出发

“我不知道中海的毛利率……他的毛利率和他的利润水平都超过了内地房地产的正常规律。 ”

观点房地产网在昨天( 3月24日)发表的中央企业房地产企业股东大会实录中，公开了该企业董事长的质疑。 股东大会上投资者问，中海地产以667亿港币以上的销售额获得163亿港币以上的经营溢利，为什么在同样的销售规模下，上述央企的利润远远落后于中海地产？ 上述理事长说:“我主观上(中海)一定是使用了评价法。 ”。

在中海地产负责投资者咨询的杨松海昨日表示，“采用了评估法”的说法不准确。 作为住宅类开发商，中海地产使用的会计标准与内地不同，因此无法通过评估法获得高企业利润。

一位房地产行业人士认为，上述房地产央企董事长无需为中海房地产毛利润更高而进行介护。 中海地产利润丰厚，但其精耕细作的开发模式，在限购令下有可能遭遇更大的经营风险，反而万科、保利的高周转经营模式，有可能符合控制下的中国房地产业整体的快速发展趋势。

正略均策管理咨询合伙人薛迥文认为，中海房地产的利润率可能处于上市公司的高水平，只有华侨城等少数房地产公司的利润率可能比中海高。 杨松海同意目前中海地产的利润是房地产上市企业中最高的。

但他表示，中海地产商的利润并不比其他非上市中小地产商高。 前者的利润会达到100%，可能会越来越多。 利润水平之所以超过内地房地产的规律，其实只是说中海的利润超过了常规上市房地产企业的利润水平，并没有超过所有领域的常规利润水平。

他说，中海地产在香港上市，采用与内地不同的会计标准，但作为住宅类开发商，不能光靠评价法来提高利润。 上述中央企业房地产企业证券事务部主任在企业董事长股东大会上的上述说法表示，部分结算与公允价值计算有关，可能只是一种估算。 万联证券研发中心副总经理黄鹏告诉《每日经济信息》记者，一些商业地产比较大的企业使用公允价值算法，会计制度不同，采用的结算方法也不同，所以必须剔除这些因素进行比较。 中海地产年年报显示，中海地产123.7亿港元股东摊销中，11亿元来源于房地产公允价值变动税后净利润。

杨松海表示，中海地产的土地位置大部分位于城市核心地区，这是中海地产获得高收益的关键。 黄鹏认为，不同项目的收入差异很大，而且不同期间的土地价格也不同。 据中原地产全国研究中心统计，去年中海地产销售面积的64%来自增长更快的二线城市，但这些央企的贡献只有32%。

杨松海还表示，中海地产的价格管理更加严格，营销费用不到4%，财务价格、建筑价格等也受到严格控制，因此项目获得了更高的收益。

但上述说法只是触及了中海地产高利润的原因表面。 五合国际智库总经理邹毅表示，与其他地产商大量消化和大规模开发土地储备相比，中海地产的开发模式更精，开发的产品质量更高，但面积少，消费的土地储备也比其他企业少，这才是中海地产利润高的真正

邹毅在对比万科等企业与中海地产运营模式差异后表示，选择万科等高周转开发模式的开发商，由于一般是标准化生产，可以实现快速、大量的销售和开发，但往往是低价销售。

据中房信统计数据，中海地产530万平方米销售面积，折合人民币560.59亿元(港元667.8亿元)，但销售规模高于中海地产的保利去年销售面积超过688.39万平方米，但已获得销售

只有以小的销售规模才能提高那里的销售额，中海地产才能以比同行少的土地消费获得更高的销售收入，从而大幅削减企业的土地购买费用。 据中海地产年报报道，该企业收购中海宏洋前，只购买了343万平方米的土地储备，收购中海宏洋后，也只增加了600多万平方米建筑面积的土地储备。 保罗去年新增加了建筑面积1440万平方米以上的土地储备。

上海互联网上的房地产数据揭示了在同一地区拿地后，中海和其他开发模式的房地产企业的不同方式。 2008年初，中海地产和保利地产位于上海南汇康桥地区，以接近的地面价格和土地购置总价格取得土地。

去年，保利地产率先销售了上述地块的所有项目。 项目公寓最高累计合同均价16628元/平方米，别墅部分累计合同均价29671元/平方米，项目已全部售出。

去年年底今年年初，中海项目别墅部分才开盘销售，累计合同均价已达到30962元/平方米，新上市公寓累计合同均价21073元/平方米。 前期出售房源后，中海项目继续开发和销售新项目。

显然，小批量多批次开发战略给中海地产带来的收益明显比重复大量开发的保利地产“划算”。 对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，使用缓慢盘踞的模式可以获得更高的土地增值收益，但会承担更高的投资风险。 他预计限购令的期限将长达3~5年。 限购令下，面向刚性诉求的高周转模式不仅有利于领域的快速发展，也是更安全的投资和经营战略。 但杨松海表示，中海地产的开发周期平均为14~16个月，预售期为开工后6个月，这个周期在领域内并不长。