“农田上“长”出高档别墅 绿城与违规高球场同台唱戏”

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经记者叶书利从北京出发

7月12日，本报刊登《湖南首个高球场违章扩建项目竟然是省级要点工程》一文，曝光湖南青竹湖高尔夫球场二期工程将草坪苗木用地违章建设在9洞高尔夫球场。

据《每日经济信息》记者进一步调查，该球场还将巧妙地布局“青竹湖乡村俱乐部”子项目，成为高档别墅项目，引进绿城进行开发，建设580座高档别墅。

调查显示，该项目在开发期间存在“先立项、后征地”和违反国家禁令建设的诸多疑点。

在大衣旁边盖高级别墅

在湖南长沙第一个高尔夫球场青竹湖高尔夫球场的旁边，摆放着158栋高级别墅。 这是绿城出售的高级别墅项目“绿城青竹园”。

开发商湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司副总经理姚国海向《每日经济信息》记者介绍说，项目分为南、北两区，共1600多亩土地，拟建设580幢别墅，已建成158幢。

7月12日，关于高尔夫球场禁止不止的理由，国土资源部执法监察局长李建勤指出，高尔夫球场的开发商经常假借球场建设的名义，大规模建设高级商品房，特别是高级别墅。 以乡村俱乐部、城市公园、休闲公园的名义建设高球场，但暗中开发房地产。

被招募的村民周明(化名)向记者介绍说，绿城青竹园项目的前身，是青竹湖乡村俱乐部这个项目，是青竹湖高尔夫球场二期扩建项目的子项目。

2003年4月15日，青竹湖高尔夫球场开发商湖南外商国际活动中心有限企业向湖南省快速发展计划委员会提交的《关于湖南外商国际活动中心项目二期扩建工程“青竹湖乡村俱乐部”子项目补充批准的报告》证实了周明的说法。

该报告称，青竹湖高尔夫球场二期扩建工程包括高尔夫球场、青竹湖国际商务俱乐部区、白石文化艺术园、青竹湖高尔夫乡村俱乐部等子项目。

同年5月12日，湖南省快速发展计划委员会向湖南外商国际活动中心有限企业发出《关于湖南外商国际活动中心青竹湖乡村俱乐部子项目的补充批准》，同意设立青竹湖乡村俱乐部子项目，总投资额7928万元。

2003年12月5日，湖南省快速发展规划委员会突然向湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司发出《湖南青竹湖国际商务社区项目补充批准青竹峰景子项目》，提出“青竹湖国际商务社区项目乡村俱乐部子项目”

姚国海就青竹峰景项目，也就是后来的绿城·青竹园项目，乡村俱乐部项目为什么突然变成了青竹峰景项目，证明了“具体我不知道，但我是2003年底来的”。

根据湖南省工商局的资料，目前湖南省青竹湖国际商务社区开发有限企业的两大股东是湖南绿城投资置业有限企业和杭州市桃花源房地产开发有限企业。

姚国海表示，2003年11月14日，绿城集团与两位自然人合资成立湖南绿城投资置业有限企业。 此后，湖南绿城投资置业有限企业与绿城集团旗下另一家股权合作企业杭州市桃花源房地产开发有限企业合作，收购湖南青竹湖国际商务社区开发有限企业100%的股权，其中湖南绿城投资置业有限企业97%，杭州市桃花源房地产开发有限企业

要先立案再征收吗？

除了用“暗渡陈仓”的方法达到房地产开发的目的外，绿城·青竹园项目还存在“先斩后奏”的地块征用疑点。

湖南长沙律师叶诚(化名)在《每日经济信息》上，2003年9月24日国土资源部发布的《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康快速发展的通知》(国土资发) 2003 ) 356号)中指出，在房地产开发中，

记者了解到，青竹湖乡村俱乐部改为青竹峰景项目(后绿城青竹园项目)，另外，长沙市国土局在《青竹湖外商活动中心二期扩建工程(青竹峰景子项目)用地评审意见》中表示，项目用地

项目立项一年多后的2004年7月29日，湖南省人民政府向长沙市国土局颁发了该地块的《农用地转用、土地征用审批单》( [2004]政国土字第693号)。 根据该调查表，此次征地为66.7648公顷。 其中农用地62.4426公顷，其他用地4.3222公顷。 20天后，长沙市国土局以4450.3751万元的总额将该土地协议转让给湖南青竹湖国际商务社区开发有限企业。 2005年3月29日，长沙市人民政府为绿城青竹园项目发布了《长沙市人民政府征用土地方案公告》( [2005]第008号)。 到了5月18日，长沙市国土局出台了征地补偿安置方案。

周明说:“到那时，我家宅基地、部分自有菜地、房屋前后空地和0.72亩责任田、1.14亩林地等土地已于2004年7月29日征用，并于当年8月19日出让给高级别墅项目开发商，

姚国海否认该项目存在先立项后征收的违规行为。 他说，2002年或2003年的《长沙市城市总体规划》将该项目用地纳入了规划。 换句话说，当时这片土地是国有建设用地。

周明反驳说，《长沙市城市规划》只是证明了未来这片土地通过征地审查后，可以作为国有建设用地，并不是从当时开始就变成国有建设用地的。

农用地还留有6个违章疑点

除了征地方面的疑点，律师叶诚分析认为，绿城、青竹园项目农用地流转过程中，首要存在6个违规疑点。

他指出，关于集体用地的征用，1998年8月29日公布的《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款中规定:“国家为了公共利益需要，可以依法征用集体所有的土地。”

叶诚解释说，虽然法律法规对“公共好处”没有详细说明和定义，但绿城青竹园项目是民间商业开发，确实不符合集体用地征用的条件。

其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条的规定:“征用下列土地的，由国务院批准。 (一)基本农田； (二)基本农田以外的耕地超过35公顷的； (三)其他土地超过七十公顷的。 ”

叶诚表示，该项目的征用地主要为农用地，其中耕地(含林地)总量达58.0523公顷，大幅超过35公顷“红线”标准。 因此，即使批准征用涉案土地，法定征用权利也必须由国务院而不是湖南省人民政府行使。

第三个疑点是，2004年4月29日，国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场管理整治严格土地管理的紧急通知》，“从现在起集中半年左右，继续深入开展土地市场管理整治。 整治期间，全国暂停批准农用地转为非农业建设用地……”也就是说，从当年4月29日开始的半年左右，全国暂停批准农用地。 但是，该项目农用地工艺审查表是2004年7月29日出具的，项目用地审查属于顶风违法批地。

第四个疑点是，叶诚根据《中共中央国务院关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知》(中发[1997]11号)，“对征用耕地土地开采权的严格控制。 禁止征用耕地、林地、宜农荒地将土地开采权用于高尔夫球场、仿古城、游乐宫、高档别墅区等高档房地产开发建设……”绿城青竹园是典型的高档别墅项目，违反了国家产业政策。

此外，记者还观察了国土资源部于2002年5月9日发布的、自当年7月1日起实施的“招标拍卖挂牌出让国有土地采矿权规定”第四条的规定。 商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营用地应当以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。

但是，2004年8月19日，长沙市国土局在向绿城青竹园项目开发商转让项目用地时，采用协议转让方法完成了土地转让。

叶诚认为，该项目存在分割批准同一项目的违规疑点。

叶诚说，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条的确定规定，具体建设项目需要采用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计申请一次，办理建设用地审批手续。 分批建设的项目，可以根据可行性研究报告明确的方案分批申请建设用地，分批办理建设用地审批手续。 绿城·青竹园项目南北两期基本同时开工，形式上建成的别墅也是一体的。 绿城·青竹园项目用地申报和审批全部分批进行，这涉嫌严重违规。

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