“海南“储地”样本：雅居乐单价数百元买地 数万元卖房”

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经记者徐学成出生于广州

众所周知，无论海南省建设省份还是作为“国际旅游岛”开发，海南最大的变化之一可能就是房地产市场的快速增长。 《每日经济信息》记者了解到，许多开发商当初占地时的楼市地价很低，以目前海南的地价计算，只有一个土地附加值，开发商获得的收益非常惊人。

住宅海南省的“疯狂”储藏地

今年4月，雅居乐再次获得1.4亿元，在海南定安县新购入一个地块，从2007年至今在海南的土地储备达到928.6万平方米。 但是，与其他已经部署在海南的房企相比，雅居乐只能“甘于下风”。 据某媒体报道，去年，海南13家住房企业的土地储备达到18万亩，拥有1000万亩土地的开发商很多。

今年8月中旬，在海南清水湾项目介绍会上，雅居乐地产项目相关负责人向记者宣布，目前占地1.5万亩的清水湾综合项目完成投资300万平方米、累计投资100亿元。

海南可以说是雅居乐继其“大本营”广东中山市之后，另一个备受重视的“根据地”。 今年4月，雅居乐以1.4亿元购入海南定安县占地186991平方米的地块，可建筑面积56097平方米。 年报数据显示，从2007年开始，雅居乐在海南圈持续了4次。 粗略估算，目前该企业在海南的土地储备达到928.6万平方米。

但从布局海南的时间来看，雅居乐只能算是“小字辈”。 相比之下，从成立伊始就在海南拥有土地的海航置业、1992年进驻海南的中国宝安和1993年开始布局的鲁能和中粮等，才是这片“热土”上的“老前辈”。 据其他媒体报道，截至去年，13家房企在海南的土地储备达到18万亩。 在众多房企中，储藏地最少的万科也有数千亩，富力达2万亩，中信泰富3.6万亩。 如果从企业取得土地的时间来计算，最早可以追溯到1993年，最晚可以追溯到2008年。

土地附加值很高

例如，以雅乐为例，2007年，雅乐以10.18亿元购买了与海南省三亚市相邻的灵水县占地约450万平方米的地块，随后出手3次，分别获得9亿元、5亿元、1.4亿元共478.6万平方米的土地。 这意味着雅乐在海南获得的928.6万平方米土地只消耗了25.58亿元。 除了上述1亿4000万元拍摄的土地外，前三个灵水县的土地为清水湾项目用地。

据搜狐焦点网海南站8月18日消息，雅居乐位于灵水县清水湾项目(包括普通住宅、公寓、别墅、商店、酒店式公寓、产权式酒店等)，平均单价为2万元/平方米，2009年开盘

2007年进入海南的雅居乐尚且如此，其他“前辈”在地价上涨中获得的土地收益可想而知。 记者了解到，2004年是开发商进入海南频率较高的一年，这一年海南商品住宅均价为2122元/平方米，但截至今年上半年，这一数据已上升至9795元/平方米，三亚均价超过17000元/平方米。

海南省储蓄地的开发商太多，土地价格和土地收益无法计算，但从上面的拆解可以看出，光是土地的附加值，开发商获得的收益就非常丰富。

你会考虑“按价格兑换”吗？

在限购令下，“高歌猛进”的海南房价终于疲软。 根据国家统计局最近公布的数据，过去7月，全国70个大中城市中，只有三亚出现了房价下跌。

日前，在博鳌房地产论坛上，阳光100集团董事长易小迪表示，房地产上市企业2/3的毛利润空之间来源于房价上涨。 在这个过程中，产品开发的环节已经处于次要位置，投资带来了第一价值，真正的产品开发只产生了利润的1/3以下。

这似乎从另一个方面印证了记者的上述解体，但既然开发商可以从土地附加值中获得较高的利润，在限购可能会降低销售业绩、影响现金流的情况下，是否应该考虑适当降低售价以获得更高的成交量呢

即使现在，有些开发者还是“不甘心”。 前几天，雅居乐主席陈卓林援引广州的销售业绩证明了“不降价”的决心。 他说，尽管广州处于限购状态，雅居乐上半年在广州的销售却达到了36亿元。 他说，这是因为雅居乐不会因政策而降低价格，只提供折扣优惠。 中信地产海南某项目销售部的人也表示，项目平均价格达到20000元/平方米，至今没有降价的计划。

对于通过土地增值获取高额利润的情况，中原地产广州项目总经理黄韬表示赞同。 他表示，目前市场上60%至70%的项目都处于这种情况，是否降价将根据市场情况进行评估。 不过，开发商“不降价”的决心可能只是暂时的，但下半年海南楼市降价的可能性非常高。

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