“商业物业自持难 租售并举或是必经之路”

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经记者杨宠从上海强发

今年以来，在严格的楼市调控背景下，开发商纷纷转战商业房地产。 万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为中心的一线房地产巨头，设立了商业房地产运营中心，进入商业房地产行业。 但是，目前商业地产市场漫长的投资回报周期、低租金回报率、巨额财务价格压力以及毫无松动迹象的整体信贷环境，无疑对许多开发商是严峻的考验。

前几天，在海南举办的“博鳌房地产论坛”上，恒隆房地产有限企业董事长陈启宗表示，商业房地产不得分层、分单位销售。 不得不多次租出去卖。 他说，如果不这样，投资收益率不会再低了。

在博鳌房地产论坛上，不少房地产界人士点头同意陈启宗的意见，称“是”。 但是，在舞台下，没有多少开发者实践陈启宗的构想。

开始转战商业地产的开发商们，现在也按照住宅开发的模式经营商业地产。 选择大量持有商业地产的仍然极少数。

住宅模式造就商业不动产

前几天，《每日经济信息》记者调查发现，即使是开始商业房地产转型的开发商，所持有的房产也只是总开发量的很小一部分，出售住房仍然是开发商生存的首要途径。

以中海地产为例，截至6月30日，该企业持有的投资型房地产金额为146.71亿元港币，仅为可售存量房产价值的16.61%，这一比例较今年年初有所下降。 在上海开设半岛电视台“盛高地”的另一家，房地产投资和房地产销售的比例也和以往一样。

上海同策咨询有限企业此前对商业地产进行了专项研究，结果表明，除万科等少数地产商拥有商业地产外，许多住宅开发商转型商业地产是为了销售。 根据这家企业的调查，大部分开发商考虑的不是长期持有，而是商业性房地产出售的利润。

这个观点被认为是至今为止的住宅开发构想的继续。 该咨询机构对住宅和商业房地产开发的现金流回收方法进行了比较，发现从资金运用的角度来看，商业房地产的资金回收比住宅慢得多。 住宅物业的话，销售是资金回收的开始，以销售带动项目后续开发是目前很多开发商的方法，很多时候自有资金占比很少，靠借款开发的越来越多。

资金循环周期长、速度慢，需要长时间培养才能搞好商业经营，必须对财务战略保持保守稳健。 开发商通过持有租赁房产获得的经营收入，依然只是销售收入的九牛一毛。 今年上半年，盛高地的租金收入仅为1727万元，相当于总收入的1.27%，即使是此前完全转型商业房地产的世茂股、宝龙房地产等商业房地产公司，租金收入在公司当年总经营收入的比例也不到5%。

事实上，在今年房地产市场调控后，许多开发商在商业房地产行业也引用了住宅开发的模式，发现销售商业房地产可以迅速收回现金流。 根据上海同策咨问机构统计的数据，截至9月12日，上海商业房地产销售额占同期商品住宅销售的49.26%，去年同期的这一比例为35.56%。

在进入《每日经济信息》调查的商业地产的10多家开发商中，9成以上的开发商现在越来越依赖销售而不是持有经营性房地产来维持公司的现金流。

光靠房租难以生存

诱惑开发商转型商业房地产，就是商业房地产带来巨额现金流量。 香港恒隆等地产商持有的商业地产每年提供的租金收益可达到公司总运营收入的50%。

但是，内地地产商不像恒隆等香港房地产巨头那样，实现租金收入占总收入的一半左右并不容易。

据该策咨机构调查，内地大型房地产公司在未来5年，即使企业快速发展投资房地产，投资房地产占总储备的比例也只有20%~30%，不足以平滑周期风险。

内地房地产公司要效法香港开发商，赚取租金，实现多元化经营，提高公司整体的抗冲击性，不仅需要自身规模足够大，能够提供足够的自身现金流来支持扩张，同时还需要耗费长达10~20年的时间， 这可能是因为开发商，如花年，更愿意出售商业性房地产，而不是持有的首要原因。

另一方面，开发商正在衡量商业不动产的租金收益率，以衡量是否与上涨的财务价格相称。 此前，《每日经济信息》记者采访房地产开发商，如何看待持有商业房地产的巨额财务价格和年租金不到6%的回报？ 该开发商承认，短期投资回报确实不容易预测，几年前亏损的风险很大。

事实上，从财务报表来看，许多商业房地产的租金收益和公司的财务投入不成比例。 以宝龙房地产为例，截至今年6月30日，房地产投资资产达到162.62亿元，而前6月的收入仅为6360万元。 情况相似的是世茂股份，上半年该公司租金收入1.2亿元，但投资性房地产超过100亿元。

租赁和合并出售或者一定要经过的道路

从回收现金流量的角度来看，销售必须远远早于租赁。 而且，楼市的宏观调控，让很多商业房地产开发商受益匪浅。 但是，许多商业房地产行业的老手担心房地产市场的宏观调控最终会影响商业房地产。

世茂股份有限公司首席财务官陈汝侠表示，上海此前公布的取消商业房地产预售贷款的政策暂时不会扩展到全国。 但是，国家介入商业房地产市场的可能性不断增大，特别是销售型商业房地产市场。 从来没有像住宅那样经历过宏观调控的风暴，一旦政策收紧，销售型商业地产将受到一定的影响。

事实上，到目前为止，内地的商业地产开发也被认为可以向新加坡学习。 通过将持有的商用房地产打包上市，发行reits等，可以获取外部基金平台，降低风险，将转型时间缩短5~10年。 此前，李嘉诚的企业曾在香港市场首次发行以人民币为计价单位的reits。

但陈汝侠豪爽地指出，这种模式不适合内地开发商，特别是没有海外市场平台的开发商。 另外，也不像内地新崛起的人民币房地产基金那样，是内地商业地产商长期持有房地产的理想融资平台。 因为后者的资金回收周期只有五年，投资回报率很高。

上海同策咨问顾问有限企业研究总监张雄大认为，内地住宅开发商转型商业房地产，往往会选择香港商业房地产的快速发展模式。 以新鸿基为例，开发商要转型商业房地产，必须经历租赁和出售并行的阶段，以20%的金融资源尝试投资房地产。 这一期间长达整整十年，直到1987年，新鸿基实现了即使没有开发收入，也可以通过持有租赁型房地产获得高租金收益的时期。

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