“TOP50房企集中度升至33% 谁是下一个倒下的地产商？”

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经过记者顾家彦从广州出发

万科董事长王石在今年8月的亚布力峰会上表示，万科有可能成为下一个倒下的开发者。 本来世界上最大的地产商相继在金融风暴后倒下，因为现在万科是最大的住宅地产商。 他担心的是，万科目前还没有找到下一步变革的方向。

另一方面，中小地产商也在慢慢从市场上消失。 “今年以来，许多小房企来和我们谈合作。 500亿元规模的上市房企品牌经理向《每日经济信息》记者透露:“有些希望项目合作，有些希望被收购，但在选择收购项目时会非常小心。”

房地产市场持续低迷，首先很多中小开发商面临洗牌。 新城控股高级副总裁欧阳捷对记者表示，光耀房地产资金链断裂并非一例，中国房地产市场已经无法容纳那么多开发商，未来几年领域集中度将迅速提高，众多中小开发商将退出市场。 欧阳捷认为，如果本轮房地产市场低迷期超过3年，一批财务激进的上市房企也可能无法度过寒冬。

兰德咨询总裁宋延庆更坦率地说三种地产商会倒下。 一个是郊区盘的开发商，二是景区的开发商，三是三四线城市豪宅的开发商。 这些地区的开发者只有一个共同点。 房子几乎卖不出去。 高周转、高溢价、轻资产，是他眼中能够适应经济新常态环境下的房地产企业的特征。

那么，下一个最有可能倒下的地产商是谁？

高杠杆偿还危机/

从今年主要房企的销售业绩来看，“强者恒强”的商业生存法则在房地产领域越来越明显。

根据克比瑞研究中心公布的数据，年上半年，top10的房企销售额所占比例从去年的14.6%上升到18.6%，增长了4个百分点。 20强和50强分别比去年同期增长了4和4.7个百分点。 top50公司市场集中度连续上升，从上半年的27.7%增加到年上半年的33.2%。

主要房企市场占有率持续上升，意味着中小房企正在快速退出市场。 欧阳捷告诉记者，根据国家统计局的数据，中国房地产开发公司约9万家，其中大部分是非上市公司。 随着市场增长率放缓，房地产将从依赖增量的快速发展进入库存整合时代，市场将无法容纳更多的房地产公司，预计未来3年内top50房企市场占有率可能上升至50%。

3月以来，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房地产、南京福地房地产、南京亚洲置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十多家公司破产、濒临破产或陷入业主退路。

“据我了解，目前四大国有银行只向国内主要住房企业的约十分之一发放开发贷款。 也就是说，90%的房企无法从银行获得贷款，只能依赖信托和房地产基金这样的高利率融资渠道”。 欧阳捷表示，如果市场环境好，这些公司可以通过“十瓶七盖”的方式生存，一旦市场上糟糕的资金回流出现问题，这些高利率债务将压垮它们。

据上海易居房地产研究院统计，上半年房企自筹资金占公司筹资的比重上升到40.4%，比今年一季度上升1.8个百分点，比去年同期上升2.6个百分点。 这表明房地产领域的外部融资面临困难。 与此相对，今年5.33万亿元的信托到期，其中3、4个季度为集中到期时段，房地产公司资金负担进一步加剧，部分杠杆率过高的中小企业面临较大的还款危机。

“很多中小房企也意识到了还款危机，通过出售项目或出售企业股票来寻求学生，但现在应该马上出售的项目和企业质量确实很差，希望卖出的人很少，所以将来刚性兑换很可能会被打破，中小

另外欧阳捷警告说，以江浙一带为首的部分地区有许多房企相互担保的情况，如果其中少数公司陷入还款危机，担保链上的其他公司也会受到牵连，危机最终会越来越大。

和销售额回收率低一样难以生存/

已经上市，具备一定规模的上市住宅企业也未必可以放心。

欧阳捷表示，近两年来，一些上市房企正在拼命提高杠杆率，通过基金、信托等方式攫取土地，以高周转的方式对冲前期融资风险。 同样的运营模式可以在短期内扩大规模，但如果本轮市场调整期过长，销售持续低迷，资金回收无法覆盖工程费和债务偿还，这些公司将面临生存危机。

据世行研究报告，今年一季度上市房企现金还款比例(货币资金/短期贷款+一年内到期非流动负债)已低于一季度，略高于2008年四季度，预计二季度将进一步下降。 如果未来流动性还没有缓解，很多上市房企也会面临还款压力。

“近年来，在频繁高价收购土地、全国化急剧扩大的中小规模上市住房企业中，有些出售回收金跟不上投资的诉求。 公司因此不得不大量借款以弥补资金不足。 克瑞研究中心的朱一鸣解体师告诉记者:“一旦资金筹措渠道不通，将面临资金链断裂的风险。”

在宋延庆眼里，负债率过高，不是直接致命的“杀手”，只不过是病因，能最终打倒开发商的，还是房子的销路。

他告诉《每日经济信息》记者，这几年看起来业绩有所增长的许多开发商有可能下一次倒下。 特别是实际上现金收入较差的开发商，可能会因为相对较弱的销售能力而最终倒下。 他表示，目前三类房地产企业风险最大。 一个是在城市郊区大面积开发楼盘，但该项目配套和人口引进不够的开发商。 二是以主要产品线景点为主的房地产经纪人；三四线城市豪宅开发商。

宋延庆的看法在某种意义上反映了房地产领域商业模式的变化。 在过去的十多年中，受益于人口红利、大规模城市化建设和广义货币的大规模发行，房地产领域只有通过投资诉求才能拉动销售。 但是，未来市场投资性诉求越来越少，房地产开发需要再次回归以费用为中心的模式。 在这样的背景下，地价和房价的上涨速度和幅度必然比不上固定利率的支出。 以高周转、轻资产为新内涵的商业模式显然将成为领域未来的主流。