“沪深楼市量价齐跌 调控立即有效？”

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经记者张敏杨宠强朱玲翟敏从北京、上海、广州、深圳

入冬以来，由于从北到南的风雪，我国许多地方陷入了严寒。

从去年12月开始相继出台的一系列房地产调控政策，也在短短一个多月的时间内，迅速“降温”了火爆的楼市。

1月10日，国务院办公厅印发《关于促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》(即《国家十一条》)，提出“促进房地产市场稳定健康快速发展”。 政策出台后，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的市场反应不容乐观，市场预期也不一致。

但无一例外，四大城市的房地产交易量明显下跌，表明市场前景正在升温。 上海、深圳也出现了楼价下跌的现象。 根据佑威·楼市通系统的数据，1月4日~10日，上海市商品住宅成交均价为17802元/平方米，比上个月下跌16%。 按照以往的市场规则，“量先于价格”是否意味着房价也将迎来拐点？ / BR// HR// BR// HR /北京/ BR// HR// BR// HR//二手房交易量仍在减少八成以上的开发商[/BR// ]

“‘““《国家十一条》还是对以往政策的梳理和总结，要真正达到管制的效果，需要北京市政府出台细则，细化相关政策。 ’房地产中介机构我爱我家的副总裁胡景辉对《每日经济信息》记者说。 / br// h// br// h /政策中还包括细分空之间/ br// h// br// h// h /政策

以保障住宅建设为例，需要确定这些标准，如保障住宅用地的供给量、分布位置、面积、保障人群、限价上限、廉租房的租赁标准等。 去年12月底，北京市国土局表示，全年住宅用地供应2500公顷以上，其中保障性住宅用地面积50%以上。

另外，套房中的改善和投资性诉求还需要进一步区分。 胡景辉表示，如果只将40%作为套房的首付标准，将打击大部分改善型住宅诉求。 因此，在执行差别信贷和税收政策之前，必须制定标准来区分这两种诉求。

根据北京中原三级市场研究部的统计数据，在北京中高级二手房交易中，15%的客户为改善型商品房。 在一般商品房交易中，上述比例更高。

开发商预计不易受到影响

中国房地产经理联盟秘书长、华业房地产副社长陈云云

他说，“供不应求”是北京房地产市场的首要问题。 增加土地供应对缓解这一现状的作用有限，另外，增加保障性住房用地的供应比例将进一步挤压商品房用地，推高房价。

1月11日，soho中国董事长潘石屹在博客上表示，“巧者难无米之炊”，称只有增加土地供应，才能提供越来越多的普通商社。 潘岩还表示，囤积地的根源在于土地供应不能满足市场的诉求。

美联储房地产市场研究部总监张大伟表示，新政在一定程度上缓解了市场的担忧，对房地产市场来说是个好消息。 受此影响，今年北京房地产市场仍呈上升趋势，房价涨幅将放缓，这要看政策细则的出台。 / BR// HR// BR /上海[/BR/]/HR// BR// HR /住宅成交均价下跌16%，成交量持续下跌[/BR/]

根据佑威楼市通系统提供的数据，1月4日~10日上海市商品房成交面积为21.78万平方米，比上周减少25%，成交均价15713 上海市商品住宅成交面积17.09万平方米，比上周减少16%，成交均价17802元/平方米，比上个月下跌16%。 / BR// HR// BR// HR//一、二手房成交量大跌[/BR/]/BR// HR// /二手房成交情况也惨淡。 上海地产副总经理陈宇珏解体:受前期政策影响，1月份成交量较去年12月萎缩，跌幅2~3成左右。 事实上，去年12月，上海二手房交易量开始下跌。

在此背景下，中小型二手房中介企业经纪人已经提前开始“觅食”，业务重心开始从二手房买卖转向租赁。 一位经纪人表示，房地产宏观调控政策相继出台，为了新年不理赔，提前寻求其他业务方向也是没有办法的。 / BR// HR// BR// HR// HH//两套住房贷款或已首付的四成[/BR// HR/] [/BR/]/HR// ]“两套住房贷款” 》去年12月30日，中国房地产新闻集团联合执行总裁丁祖昱对两套住房贷款政策做出了这样的预言。

“到了去年年底，我们已经收紧了两套住房贷款。 首付已经被要求在4成以上。 只有什么样的高质量顾客才会提供首付三成以下的优惠条件。 》一家外资银行的个人住房贷款经理昨天( 1月11日)向《每日经济信息》透露。

事实上，到目前为止，上海许多商业银行已经提高了两套房贷的首付标准。 因为截止到去年年底，银行全年的放贷指标已经用得差不多了，失去了放贷的动力。

对于大多数房贷购房者来说，比起首付，他们更在意银行房贷的利率是否会上涨10%。

据上述外资银行个人住房贷款经理介绍，去年年初，监管部门对两套住房贷款“首付4成，利率上涨10%”的要求得到了彻底落实 大部分银行向顾客提供的贷款利率低于基础利率，少于基准利率上涨10%的两套住房贷款。

由于这次“贷款利率是严格根据风险定价的”，所以实际上具体的贷款利率仍由银行决定。 因为，在这个短期内，银行不会立即提高套房的贷款利率。 但是，上海某小额贷款企业总裁陆爱萍表示，许多银行去年的利润不太好，根据新的住房贷款政策，不排除集体提高贷款利率的可能性，但只是小幅提高。 / BR// HR// BR// HR /开发者或3月新建公寓[/BR// HR/] [/BR/]// HR// /适合居住在中国的拆迁师薛建雄，

但是，记者昨天对世茂、大华、碧桂园、珠江等上海乃至全国一线房地产企业进行了调查，得出的答案基本一致，今年的新房源将于3月以后发售 中原等二手房企业也看好今年的后续市场。 据悉，目前上海二手房交易量有相当大的下跌，但中原地产仍在增加人手。 据安网上海企业媒体负责人介绍，今年年初在该媒体公布的二手房套数比去年年末增加了3.1%。

世茂房地产的项目负责人表示，虽然很多人抱怨上海房价过高，但上海房价不会大幅下跌。 因为，即使下跌1~2成，买不起房子的人也买不起房子，能承受高房价的购房者，也不会因为房价下跌而入市。 / BR// HR// BR /广州/ BR// HR// BR// HR// HR// HH /今年共有5.6万间保障房[/BR/] 特别是与中间集团相比，首次推出了经济租赁住房。 据

称，曾有一段时间广州市场上周边商品房的售价低于限价室。 因为在这个2008年末，广州市政府表示不会连续两年推出限价地，中国奥园等开发商早期拍摄的限价地也于去年因为各种各样的原因成为了分售地。 此次广州国土局宣布，将根据去年进行的限价室诉求调查，制定今年的限价室用地供应。

房地产专家谢逸枫认为，目前广州房价更具创新性，限价房有一定的市场诉求，上市可能性较高。 龙斌表示，限价室短期内将发挥一定的调节作用，此次上市可能会按地区划分。

另外，根据“国家十一条”的要求，为了打击闲置用地，广州市政府特别制定了闲置用地管理办法，如不开发，则根据市场价格补充附加值地价，以闲置用地

合富辉煌的首席市场分析师龙斌表示，政策第一是抑制房价涨幅过大，但降价的可能性不大。 德冠投资董事社长认为市场是由供需矛盾决定的，市中心供给紧张，房价肯定会上涨，郊区的房价应该有一定的调整吧。 / BR// h// BR /深圳/ BR// HR// BR// HR// HR// HR///HR//房价已经确定了几成 业内分析人士表示，相继出台的调控政策对楼市产生重大影响，深圳房价下跌基本确定。

世联房地产年第一周房地产市场周报显示，上周( 1月4日( 10日)，共有819套成交，环比下降20.9%。 成交价格为每平方米21357元，比上个月下降0.6%。 二手房方面，上周成交1690套，环比暴跌70.9%。 一、二手房成交量比例为0.48:1，成交量之间的差异程度趋于缓和。

根据记者的采访，随着上周末《国家十一条》的公布，业界普遍认为楼市的深层调整可能才刚刚开始。

深圳社科院城市运营研究中心主任高海燕认为，宏观政策对房价的影响存在一定的滞后，并不能很快见效，其中通常需要6个月左右的消化周期 如果房地产商资金充裕，短期内会选择不降价。 但是，一系列调控政策导致房地产交易量下降，诉求减少，预计半年左右房地产价格将受到影响而下降。

中国指数研究院华南研究中心拆师杨奕表示，过去一周深圳新房成交均价仍在2万元以上，但市场成交意愿明显下降。 “国家11条”出台后，部分购房者的观望心理进一步增强，深圳房地产市场交易萎缩，影响房地产价格走势。

深圳市委书记刘玉浦近日宣布，将在深圳建设5万所保障性住房。 这个数量，相当于深圳特区成立以来保障房建设数量的总和，也相当于2009年深圳新房成交总量的7成。 保障住房进入市场后，潜在的购房人将大幅分流，对深圳居高不下的房价也无疑有抑制作用。

“从某个角度来说，建设5万套保障性住房的意义，可能在于深圳市政府对房地产市场调整的力量和决心。 ”中国综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁说。 “过去几年，政府在保护室的建设方面做得不够。 ”但是，深圳市政府在短短10多天的时间内，将原计划的2万多套调整为5万套，但大规模保障房建设土地、资金、拆迁、开发等一系列相关问题实际上还不成熟，5万套保障房今年能否建成还需要关注

宋丁的解体，一系列调控政策的出台，加上深圳市5万套保障性住房的建设，必将导致深圳房价的下跌。 “预计房价将在第二季度下降。 从深圳的房价来看，下调一部分是理所当然的。 ”

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