“10号将预售 15号杂草丛生 北京广渠门两地王命运各异”

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经过记者叶书利在北京

半年前留下巨大悬念的广凉门地块，终于到了揭开价格之谜的时候了。 想要获得土地时，开发商豪迈地抛下千金，频繁持有的拍卖牌照丝毫无视市场对惊人地板价格的负担。 但是，经过4月的政策风暴，舆论中的“盛宴”转眼间成为了房地产行业的“烫手山芋”。 开发者担心的不是现金流，而是如何定价。 如果广凉门、科学城这样的天价地王顺利出货，同时变成真金白银，让曾经手握土地的现场开发商大失所望，就没有理由担心自己手中的“非地王”项目更难拿到。 但是，如果地王们报告了比偏远地区更具杀伤力的价格，2008年全国楼市集体降价的连锁效应可能又会上演。 国王们在熊市的楼市销售故事，可能会成为未来房价走向的最佳风向标。

因为这里的国王的大楼卖记，所以不仅是购买者，开发者和政策制定者也很在意。

7月是房地产以前就流传的淡季。 从本周开始，《每日经济信息》房地产周刊发表《地王熊市售楼记》系列报道，撰写闲散时期的精彩故事——

去年5月，北京广凉门相继诞生了两个大地王: 10.22，非常高。 但是，一年过去了，两地王迎来了不同的命运。 广凉门10号地上的产品富力10号将于7月15日开盘销售，但15号地至今仍是杂草丛生的荒地，开工时间尚未确定。

10日上市:底线4万元？

去年5月21日成为地王的广凉门外10号，现在的产品名为富力十番地。 富力十番卖场工作人员向《每日经济信息》记者证实，“该楼盘将于7月15日正式启用”。

记者表示，富力十号项目包括4幢公寓、34幢共同住宅，以及开发商在投标土地时被要求建造的廉租房。

“富力十号一期上市的房源包括108套板式小高层和6套合院。 ’据上述工作人员介绍，目前的具体价格还未确定，但区间的价格已经确定。 小高层公寓的价格为4万~5万元/平方米，别墅的价格约为6万元/平方米。 此次推出的房源为合院面积400~480平方米的区间，公寓主力户型为227平方米的三居和279平方米的四居。

北京美联房地产副总经理杨明丽向《每日经济信息》记者表示，富力十日当时近15000元/平方米的楼价和东三环内优越的地理位置，在价格和区域上确定了项目的高端定位。 通常，在开发商的所有销售额中，土地的价格占三分之一。 为了恢复价格，该项目的成品楼售价必须至少达到40000元/平方米。 此外，同一地区高档住宅40000元/平方米左右的均价预计也将提振广凉门外10号市场。 可以说从一开始就需要其高级定位。

“如果开发者把这个地块做成普通的住宅，就没有竞争力了。 开发者只能将其定位为高端产品，高位兑现。 》一位业内人士向记者表示，广凉门外10日于去年5月21日中标时，楼价达到15141元/平方米。 当时，周边楼盘均价已与楼盘价格持平，如冠城名敦道均价20000元/平方米，自由滑季均价14500元/平方米，首城国际中心二期均价14800元/平方米。

获得地王的其他开发者也精通高价买高价卖的道理。 2009年6月30日以40亿2009万元拿下广渠路15号后，中化方兴房地产副总经理盖剑高中标后，以17亿元拿下企业被确定将该地块建成高端项目的2007年在北京朝阳区西大望路27号创地王纪录的万科，之后也是

“该地块的挂牌文件没有‘70/90’的限制，便于富裕的土地将其产品定位为高端。 ”内部的人说。 15日未开工:坐下等待涨价？

广凉门外10号地王项目即将开始，但之后诞生的地王广凉门15号目前没有动静。

记者了解到，该地块出让合同规定的开工时间为1月31日，市场上传言该项目将于下半年上市，记者日前采访北京东四环大郊亭桥西北角的广凉门15号地时发现，杂草

“我们也不知道什么时候开工，随时待命。 ’工地的一位工人对本报记者说。

业内人士向本报记者表示，获得了这片土地的王后，开发者正在蓬勃消化不良。

去年6月30日，方兴地产以40.6亿元竞拍这块地皮，楼价达到15321元/平方米，创北京土地总额和单价新高。

业内人士称，当时该地块的土地价格约占总价格的30%~50%。 据此计算，广凉门15号地址的项目价格约为80亿元左右。 以当时的市场价格推算，广凉门15号地项目的总销售额也在80亿元左右。 换言之，如果计划不求变，方兴对这个项目的投资就会“拉平”。

因此，去年年末，为了增加利润空之间，向北京市规划局提出了该地块用地规划调整的申请。 将a4-1地块的建筑控制高度从60米调整为80米，a4-10地块的建筑控制高度从80米调整为100米。 并且，在占地不变的前提下，调整a4-7体育公园用地和a4-8住宅混合公共建设用地的位置。

业内人士表示，经许可，不变更容积率和建筑面积，提高楼宇高度，增加住宅覆盖数，方兴地将增加20亿元以上的利润。

随后，由于各方的压力，该计划变更申请被驳回。 一位业内人士对本报记者说:“在提高大楼高度没有结果之后，方兴地产可能正在用闲置土地来谋求地块高度的方法来消化广凉门15号地。”

《每日经济信息》记者就该地块的开工及预售时间等问题，给该地块的开发商方兴地产投资者关系部负责人肖文胜打了电话，他表示“不方便回答相关问题”，并匆匆打了电话。

之后，记者与方兴地产总经理的媒体联络负责人联系，说:“请发送采访大纲。 书面回复。 ”对记者说。 但是，直到记者发出消息时，记者还没有收到他的书面回复。

地王的进展折射出开发者不同的态度

杨明丽认为，拿地之后，两个地王项目的不同命运折射出了开发者对市场期待的两种不同态度，

可以看出，富力地产最大限度地提高了产品水平，对市场大趋势持乐观态度。 希望通过提高楼宇的高度来实现利润最大化，延长开工时间。方兴地产对市场的期望是保守的。 无论如何，对开发者来说，这两条路径都是战略选择，其背后有着相同的目的。 将风险降到最低，利润最大化。 只是，对现在的方兴地产来说，最大的利益是最大限度地回避风险。

富裕的房地产虽然有些乐观，但在房地产调控的背景下依然很谨慎。 现在楼盘开工才七八天，其售价还未定。 杨明丽说:“这是因为在目前的调整期间，市场展现了‘一边倒’的前景。 一直以来充满信心的开发人员，有一段时间不能贸然报价，担心报价过高，迫使顾客撤出。 ”

据悉，目前广凉门10号地址周边楼盘冠城名敦道均价37000元/平方米，首城国际中心均价38880元/平方米。 富力十日的预计售价为4万~5万元/平方米。

对于尚未开工的广凉门15号地，该地块从合同规定的开工时间1月31日起经过了近半年。 根据《闲置土地处置办法》第四条的规定，“在城市规划区范围内，通过出让等有偿采用方法取得土地开采权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的开工日期1年以上未着手开发的，以相当于土地开采权出让金的20%以下的土地闲置费为特征。 两年以上未着手开发的，可以免费收回土地使用权”。 根据这个计算，如果不继续开发，方兴房地产将面临地块总额的20%，即8亿1200万元闲置土地费的罚款风险。

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