“高价钱融资难解渴“割肉”转型求生”

本篇文章6519字，读完约16分钟

经记者叶书利朱玲杨薏强徐杰出生于北京、广州、上海

soho中国董事长潘石屹在最近的论坛活动中提出，中国房地产公司受到保障房的冲击，至少有一半将在未来被淘汰。 仅两天后，上海易居房地产研究院报告称，开发商资金来源增长率迅速降至16.3%，比近十年来的平均值低8个百分点。

面对资金状况不佳、保障房冲击，中国房地产业真的面临领域的大洗牌吗？ 《每日经济信息》房地产周刊本期将发布中小地产商的生存报告，运用新鲜财务数据、融资价格数据、项目并购数据以及各企业目前的战术选择方向，描述该领域的生存现状。

资金方面

30家上市住房企业净现金流量为-358.9亿元

经记者叶书利从北京出发

在监管下，房企融资渠道收缩，资金链越来越紧张，对中小房企来说更是如此。

据wind数据统计，截至3月16日，沪深两市30家房地产企业公布了去年的年报，30家房企归属于上市公司股东的净利润合计为252.23亿元。 净利润总额比去年同期增长43.67%，但在严格的管制下，市场开始分化，中小住宅企业的状况越来越困难，出现赤字。

以绿景地产为例，据该企业3月16日公布的年度财务报告显示，去年企业净利润为-4943.24万元，2009年和2008年同期数据为3251.41万元和5663.68万元。

迫于资金压力，绿色房地产管理层在年报的“企业未来快速发展所需的资金和来源”一项中特别指出。 “年度，企业积极开展多渠道、多形式的融资业务，采取有力措施，科学合理地明确项目开发规模和规划，统一开发经营和现金流量，确保开发经营计划的实施，严格控制价格，减少费用 ”

非主流房企嘉凯城集团股份有限企业净利润也较去年同期略有下降。

该企业3月10日公布的年度财务报告显示，该企业归属于上市公司的股东净利润为11亿1500万元，比去年的11亿9700万元下降6亿8200万元。

中小企业净利润成绩单不好，净现金流也在缩小。

据wind数据统计，发布年报的30家房企去年经营活动产生的净现金流为-358.9亿元，去年，该数据为216.1亿元，同比大幅下跌266.08%。 其中，中小住宅企业拖了很多后腿。

以冠城大通为例，该企业年报显示，企业去年经营活动产生的净现金流量为-1.04亿元，2009年，其经营活动产生的净现金流量为30.33亿元。 企业预计，全年企业资本支出所需资金约35亿元。 迫于融资受困的现实，企业主要通过自筹等方法处理资金诉求。 因此，年，企业将提高资金统一筹集能力，扩大融资品种和融资渠道；加大现有储蓄住房的销售力度，加快资金周转，减少资金运营风险。

另一家房企海外高桥保税区开发股份有限公司的现金流也明显下降。 该企业年报显示，全年企业经营性现金流量为-3亿2009万元，而2009年企业经营性现金流量为11亿9700万元，比去年同期大幅下降130.08%。

资金链受到中小地产商的挤压而获得高额融资

经过记者徐杰从上海出发

随着房地产调控的深入，许多地产商的资金链似乎面临试点。 在信用收缩的背景下，信托融资成了开发商的救命稻草。

根据益信托办公室的统计数据，今年2月，28家信托企业共发行了51只固定收益信托产品，其中投资房地产的信托吸收量最多。 纳入统计的18个面向房地产领域的信托产品，预计募集总额将达到47亿1700万元。 进入3月，房地产信托的发行更加集中增长。

开发者的资金似乎面临着考试

“随着国家对房地产领域监管力度的加大，许多房地产商的资金链面临严峻挑战。 》杭州杰盟智库执行长、浙江大学客座教授兰洪海告诉《每日经济信息》记者。

兰洪海认为，进入今年以来，利率上升，一些银行在中长时间贷款市场拍卖贷款额，贷款发放的利率经常比基准利率上升20%左右。 shibor隔夜利率从去年12月初的1.9%左右上升到今年1月底的7.7%左右，资金方面的紧张局势十分突出。 信贷紧缩的大环境可能会对原本资金链紧张的房地产商造成巨大杀伤力。

地产商的开发资金主要来自银行的信贷和销售，除了信贷受到阻碍外，营销市场也不容乐观。

兰洪海表示，许多开发商希望通过出售退款来确保开发资金流。 楼市低迷时，买家集体观望，现金流痛苦。

“目前地产商的资金问题尚不明朗，但相比去年，今年地产商项目开发步伐已经放缓，规模也在缩小。 》浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生告诉《每日经济信息》记者。

杭州投资总经理方芳认为，相对于中小规模的房企，大型房企的资金压力更大。 因为在2009年和2009年，拿地的是大型房地产商，地价也不高。

信托融资将成为“救命稻草”

在信用收缩的背景下，许多“饥饿”的房地产商愿意投资信托。

据益信托办公室统计数据，2009年2月，28家信托企业共发行固定收益信托产品51只，总发行规模预计为110.10亿元，其中投资房地产的信托吸收量最多。 纳入统计的18个面向房地产领域的信托，预计募集总额将达到47亿1700万元。 到了3月，房地产信托发行更加集中增长，据统计，上周共发行9种产品，预计共募集19.1亿元，规模达到55.57%。

赵杭生告诉《每日经济信息》记者，目前浙江省信托等融资指控明显增加，尽管价格高于银行信贷，但开发商依然乐在其中。

2月23日，卧龙地产公告称，企业拟凭借与控股武汉卧龙墨湖置业有限企业的相关债权，通过杭州工商信托股份有限公司发起总额1.75亿元、期限14个月的债权信托。

2月25日，杭州工商信托股份有限公司发布德信九龙城项目集合资金信托计划成立公告，公告显示，该计划自2月14日起首次发行，截至年2月25日实际募集金额为1.22亿元。

3月9日，嘉凯城发布公告，企业董事会同意企业全资子公司上海中凯置业有限企业与上海国际信托有限企业合作。 中国凯盖线拟通过国际信托进行信托借款，借款金额7亿元，借款期限24个月，借款将用于中国凯盖线“佚山曼陀园项目”的开发与建设。

据杭州工商信托主页介绍，从2009年2月开始通过杭州工商信托募集资金的房地产公司项目共有10多家，其中包括德信、昆仑、杭信、金帝等房地产企业。

在谈到房地产商如此热衷信托时，兰洪海表示，在债务运营成为部分房地产商的现状下，许多房地产商成为了改弦更张后的“资本傀儡”，但毕竟埋单的是广大购房者和中小投资者。

谋生之道

中小地产商靠“割肉”谋生还是有不错的好处的

经记者朱玲杨薏强发自广州上海

在资金链受到挤压、融资价格高的企业中，许多中小地产商通过转让旗下的项目来求生。 在上海联合产权交易所网站上，挂牌转让期内的项目涉及融资的达到209个，其中房地产领域的项目23个，数量排名第一。

北京保丰永泰投资顾问有限企业张皓向记者表示，今年来，确实有许多中小房企因债务关系和信贷紧张等政策因素不得不转让旗下项目。 但是，由于资金紧张，通过“割肉”来谋生，企业也同样可以得到很好的利益。

上海的某地块一年上涨了两倍以上

“现在的情况是缺钱，所以早点转让，早点盈利，拿到钱是最重要的。 ”一家港系开发公司土地研发部的相关人士在谈中小企业融资时，向《每日经济信息》记者表示，今年国家信贷总体规模与去年基本持平，但放贷速度放缓，大型开发公司也只能轮流贷款，更何况不是中小企业。

3月15日，上市公司华丽家族宣布，公司所持上海弘圣房地产开发有限公司31.5239%的股份转让给soho上海，仅这笔交易就给华丽家族带来了7.88亿元的入账，收益达到3.6亿元。 据报道，相继抛售子企业后，该企业土地储备严重不足，每年只有两个项目能为企业带来收入。

去年年底，上海某企业以地板价格19000元/平方米转让了徐汇区斜土街高质量地块100%的股权，合计金额为4.6亿元。 资料显示，上述地块于2009年7月以2.35亿元的价格获得，地板价格约为9586元/平方米。 一年多的时间里，这个地块上升了近两倍。

《每日经济信息》此前报道称，上海浦东地区销售8成，转让的原因是“资金周转”。 这块土地的价格只有1.3亿元，但转让价格将达到1.65亿元，预期收益率将达到25%。

即使廉价出售也最好不要降价

中小开发商向同行“割肉”引发了人们对为什么不选择降价销售的疑问。

对许多房地产商来说，降价促销可能是目前房地产商最好的融资方式。 但是，卫明房地产智库负责人蔡为民感叹道:“大部分公司都不考虑降价销售，而是希望便宜卖给同行。”

《每日经济信息》统计发现截至今年3月10日的项目合并方案，将项目低价转让给同行的至少40件以上。 在上海，目前以9折以上幅度降价销售的房地产项目几乎为零。

中房信拆师薛建雄道阐述了房地产公司不愿意降价销售的理由。 如果降价幅度过大，购买的顾客很可能要求“退房”，这是因为开发者不愿意看到的。 据他介绍，2006、2008年双轮楼市调控过程中，上海有房地产企业大幅降价，随后掀起了业主“退房”的浪潮。

基于这样的经验，大型开发商处理资金链紧张的方法一般是保留旧楼盘促销，大力助推新楼盘的低价销售。 但是，只有一两个项目的中小企业不能沿用大型开发商的方法。 因此，转让或与其他企业合作成为许多中小地产商处理资金紧张的唯一途径。

许多开发者自主开发变革面临风险

经记者杨宠从上海强发

实际上，除了转让旗下的项目和资产外，与其他开发商合作是目前房地产业比较流行的方法。

上海地方产业室的研究报告显示，通过与万科、绿城等企业的合作，中小开发商获得的企业品牌溢价收益可以达到10%~20%，联合开发可以节约营销、人才、财务等多方面的价格。

短期内，联合开发获得的收益通常超过自主开发，但根据《每日经济信息》记者的调查，许多房地产企业都在重复自主开发。

这样的方法得到了大部分房地产行业人士的肯定。 他们认为，在房地产领域经济指数下跌时，多次独立经营的企业比其他地产商生活困难，获得的收益也非常有限，但如果多次下车，企业有机会成为成功的房地产公司。

变革成为共识

“我们做过其他领域，最赚钱的是房地产。 》上海正阳投资有限公司开发的六十四级营销项目总监王士章，几乎所有房地产企业都发声，只有多次在房地产领域停留，才能有良好的前景。

和他的看法一样，长甲地产副总裁周海峰也认为，尽管受到限购令的冲击，房地产领域仍有非常光明的前景。 今年长甲集团不仅将重复项目的后续建设开发，还将推出许多新的产品类型以适应不同市场的需要。

中国指数研究院总监张琪表示，由于目前陷入困境，许多中小地产商不得不抛售资产和淡出领域。 他们大部分表示，与万科、保利为同一开发模式，使用高转速战术。 选择与万科等企业合作开发，可以学习的也只有这种模式。 所以，中小地产商要留在房地产领域，就需要转型。 在这方面，星河湾是他们的榜样之一。

迄今为止植根于豪宅市场的星河湾多年来一直在默默耕耘，只开发了广州和北京两个地区市场。 2009年，星河湾在上海亮相后，去年被部署在太原，成为全国最具影响力的企业品牌房地产企业之一。 证券公司称星河湾为中国地方产业的“苹果”。 建议投资者越来越关注这种类型的房地产企业。

曾经历过我国台湾地区房地产合并大潮的资深房地产经纪公司卫明房地产智库总经理蔡为民表示，台湾2003年房地产领域遭遇严重经济衰退时，房地产经纪公司也曾跳槽到it，但最终毫无成果，剩下的房地产企业毕竟在整个房地产领域经济复苏后，表现巨大，

变革带来的风险和困难，并不是所有开发者都能承受的。 上海中原房地产顾问有限企业研究负责人宋会雍说，也许有一些公司多次从事房地产开发，最终找到了最好的道路。 但是，仍然有很多企业最终被收购，变革本身存在很大的风险。

“住转商”风险很大

宋龙的话，并不是没有根据的。 在这一房地产领域合并浪潮发生之前，有开发商迅速发展商业房地产，但许多开发商转型后经营状况不佳，有地产商近期参与了商业房地产出售项目。

在上海房地产圈，华丽的家族和新梅集团在楼市调控期内尝试转型商业地产，在上海南京西路、新天地、火车站等上海商业黄金区购买开发项目，但由于各种原因，最近抛售了很多商业地产的项目。

宋会雍说，这些企业抛售项目的主要原因不仅是资金紧张，而且还不了解商业地产的开发。 在住宅市场还很兴旺的时期，这些地产商不用担心商业地产的开发会被剥夺资金，但一旦成为楼市熊市，这类工程自然会首先成为抛售对象。

宋会雍的观点足以让许多急于转型的房地产商警惕。 北草国际地产(上海)机构理事长施根贤介绍说，在限购令的压力下，更多地产商计划转型开发商业地产。

蔡为民表示，中小地产商真正转型的方向是自己擅长的行业，首先购买小面积地块，不要搞什么样的持有型房地产，而是细化项目，从而将转型中的风险降到最低。 据他介绍，台湾地区许多中小地产商以这种方式转型，最终在等待领域的春天。

根据《每日经济信息》记者的调查，其实大部分目前在一线突击的中小地产商都有在自己擅长的行业扩大业务的趋势。 例如，长甲集团除了选择他们擅长的高端市场扩大产品线，开发已经成熟的别墅产品外，还会选择开发高端商务区、综合体、度假区等高端房地产。 根据他们对高端客群的了解，将开发什么样的有吸引力的高端产品？

王士章表示，企业将利用福建、海南等地的人脉和资源特点，重点开发当地的区域市场。 他认为如果在地区市场取得成功，将来转战全国的机会很大。

链接

万科今年将加大合作力度的项目的一半作为联合开发

经记者叶书利从北京出发

万科年度报告显示，去年，万科在全国各地共新增87个项目。 据记者粗略统计，其中万科权益占100%的项目只有39个，剩下的48个项目全部由万科和合伙人合作完成，占近55%。

尝到了共同开发甜头的万科在年度财报中明确指出:“企业将进一步加大合作力度，扩大合作对象范围。”

据《每日经济信息》记者统计，今年以来，万科的合作开发力度没有减少，今年新增的16个项目中，8个为合作项目，占50%。

“不合作就活不下去”

万科财报显示，目前万科已与金隅集团、中粮产地、一航集团、中国航空工业集团、中国五矿集团企业、北京市朝阳城市建设综合开发企业等开展全面合作，分别成立合资企业、共同拿地、共同合作

年，北京万科年销售额突破100亿元，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆将成功的原因总结为“合作”。 他认为“不合作就无法维持下去”。

通过与产业链各方面的合作，万科在管制的大背景下大势所趋。 万科年报显示，万科去年销售额达到1081.6亿元，在全国的市场占有率为2.06%，比上年增长0.62个百分点。

在监管背景下，除了与合作伙伴合作共同开发，促进万科发展势头扩大市场外，还在万科快速发展中减轻了资金压力。

在最近举行的万科媒体见面会上，万科总裁郁亮指出，在融资环境紧张的情况下，房企的资金压力将一直重叠。 但是，基于与产业链各方的可持续合作，万科还没有在资本市场融资的计划，包括上一年度，万科连续4年未在资本市场融资。

除万科外，远洋地产也是联合开发战术的典型。

自去年二次管制以来，远洋与太古地产、南丰集团、绿城中国等地合作加强了联合开发。

协力奔走土地

在目前的土地市场上，共同土地越来越普遍。

《每日经济信息》记者从北京市土地整理储备中心公开资料获悉，截至3月16日，北京土地市场共成交20块经营用地，其中5块为至少2家以上公司组成的联合体，占比20%。

近期，北京cbd地块将再出让6块。 连锁房地产首席拆房师张月如表示，在新地块转让中，共同土地仍是主流，目前房企资金压力过大。

不仅仅是大企业横排着，联合开发团队中也有中小企业的身影。 如3月9日，北京青田房地产经纪有限企业和林新武组成的联合体，以1.94亿元获得北京房山区青龙湖水库北库一期项目用地块，共同进行房地产开发。

转载时请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码