“11城市“一房一价”调查：638楼盘仅半数愿公开报高售价成常态”

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经记者杨宠从上海强发

5月1日，旨在抑制房价的《商品房销售定价规定》将实施，各地开发商将对商品房销售定价做出规定。 商品房销售定价修改后，可以自行降价，但必须重新申报涨价。

但是，这些政策被一些开发者念成了“歪经”。 《每日经济信息》记者在北京、上海、广州、深圳、杭州等多个城市调查发现，很多已经实行“定价”的楼盘普遍先高报房价，然后大打折扣出售，政策效果是营销“变通”的。

对开发商来说，应对发改委“一房一价”新政并不困难，但在5月1日新政落实前，楼盘售价并不多见。 《每日经济信息》和爱房网统计了北京、上海、成都等11个城市“一房一价”的公开情况。 截至4月6日，共计638个被调查楼盘中，只有347个确定显示愿意公开或公开房屋来源的价格。

在被调查的11个城市大楼中，只有上海的大楼100%公开了房价，其次是成都达到84.31%的北京等城市的比例只有50%左右，苏州的比例只有30%。

爱房网主编相国良表示，发改委的“一房一价”政策是开发商销售最核心的文案——楼盘销售管理。 在这种情况下，一点点的开发商通过各种方法避免了房价的直接公开。 为此，发改委在制定实施细则时，不仅要处罚不按要求公示价格的楼盘，还要建立网站发布价格新闻，加大对购房者的推广力度，告知他们“一房一价”的政策，向开发商公布价格实际情况

北京54%的新型光盘售价高于交易价格

经记者叶书利从北京出发

从去年4月开始，北京实施了“一房一价”政策，但是由于开发商采取的“明码高价”对策，该政策在操作中基本无效，就像北京one一样有嫌疑。

去年10月24日，北京one以均价26000元/平方米开盘，今年1月27日将均价提高到33000元/平方米。 4月5日，北京市房地产交易管理网数据显示，该楼共有2、3、4、5栋住宅在售，拟售金额分别为35093元/平方米、33000元/平方米、35907元/平方米、31356元

《每日经济信息》记者在销售管理表中看到，每套房的销售单价在2.9万元/平方米以上。 但奇怪的是，在“期房合同统计”一栏中，目前该楼盘住宅签约134套，成交均价25874元/平方米，较售价的钱至少下降了近5500元/平方米。

针对北京one实际成交均价与预售价格存在较大差距的情况，业内人士分析认为，北京one涉嫌先行高价申报，后期通过优惠措施设定二次价格。

北京one的方法不是个案。 《每日经济信息》记者统计了北京市房地产交易管理网上的数据，发现截至4月5日，北京共有24个预售住房项目入市，其中21个成交记录。 在这21个楼盘中，13个楼盘的实际成交价低于预售价，占总入市项目的54%。

上述业内人士解释说，发生这种情况的主要原因有两个。 首先，“北京十五条”后，楼市僵化，楼市折扣力度加大，交易价格可能会低于预售价格。 另一种是开发商为了规避一室一厅的价格政策，在申请预售价格时，以高于心理价格的价格申报，在销售过程中通过折扣、室内装修品的发送、房屋收购率的提高、不动产费的发送等促销手段进行二次调整，从而在后期的销售过程中达到一定的定价/定价/

全连研究院副院长陈宝存指出，除了以较高的价格规避“一室一价”外，《商品房销售说明书定价规定》要求“商品房经营者在规定时间内不一次性重复公开所有商品房”，开发商分散化、少量、多套，

房地产评论家贾卧龙认为，“定价”并没有刺破开发商的死穴。 治末的“定价”公布治根的“标本”，即房地产开发价格，再加上合理的利润率，一次性定价，就是控制房价的良药。

广深新盘的售价“见机行事”

经记者朱玲胡廷鸿从广州深圳出发

5月1日，各地开发商实施商品房销售价格规定。 事实上，一室一价的规定并不新鲜。 去年3月，广东省在《粤四条》中出台了“给套房定价”的明码标价规定。 广州、深圳等城市也有商品房销售价格备案机制。 国家发改委公布后，发现广州、深圳目前没有出台新的执行措施，也没有对开发商定价备案后的价格调整幅度和期限做出确定的规定。

据《每日经济信息》记者调查，从去年下半年开始，广州许多新上市的楼盘在开业当天都设有对外的项目价格销售管理表，以确定上市房屋的价格、面积等，但实际上，该

“上面有政策，下面有对策，对开发商来说，独栋房子的价格公示影响不大，可以根据情况调整销售手段。 ’广州新城市投资控股集团执行官左家辉说。

据广州市国土资源和房屋管理局登记的成交消息，近期成交量连续三天位居市场前列的中海樫园国际项目，3月30日~4月5日成交价格在2.1万~2.2万元/平方米之间，迄今为止该楼对外市场的风向价 记者从中海置业顾问黄嘉铭获悉，中海锦榕湾目前最低折扣价楼盘原始价格为2.5万元/平方米，实际合同均价约为2.4万元/平方米。 据项目附近的中介介绍，目前中海奥克兰国际项目的实际售价确实比以前低。

高开低走的楼盘不仅仅是中海。 同样在3月底开始的瑞安旗下的项目中，此前的送风价格达到了每平方米3.5万元，而该楼盘的实际成交价格仅为每平方米约3万元。

“一室一价的要求不能涨价，但开盘价报高一点，然后再优惠一点，对开发商来说利润稳定。 ”合富荣耀首席市场分析师黎文江说。

左家辉说，既然政策有要求，就只能在要求的范围内调整自己的战略。 他指出，除了打折促销外，还有物流费、停车位等优惠，最终市场会发生变化，售价也必然会发生变化。

满堂红研究部高级主任肖文晓表示，一室一厅的价格对市场意义不大，毕竟开发商的定价是市场行为，根据市场情况加价降价是很正常的。 他指出，预计一室政策的制定目前与各地房价的调控目标有关，新闻公开透明化势在必行。 这样，政府就可以掌握每栋大楼的价格，抑制市场整体的涨幅。

“新规定对市场影响不大，但在今年宏观调控形势下，开发商的定价策略将更加谨慎。 ”中原地产华南区董事李耀智表示:“此外，政府在考核方面将更加严格，在开发商的价格调整操作空之间减少。”

佳业营销策划管理部相关人士表示:“每家每户的价格都可能对二三线城市开发商产生较大的影响，对全国性开发商来说定价方法影响不大，但定价偏保守，销售业绩更有保障。”

上海49%的项目3月成交均价低于报价

经记者杨宠从上海强发

“很多卖场的销售人员已经有了价目表，方便顾客查询各家的价格。 》爱房网总编国良昨天告诉《每日经济信息》记者。 一两周前，他还抱怨说，上海大部分楼盘没有公开房价表，导致一房一价的规定没有得到很好的执行。 但是，这不等于客户完全可以掌握楼盘的价格新闻。 相国良认为，开发商向买家披露的消息永远是相对的。

据21世纪房地产上海区域市场中心统计，今年以来获得预售证出售的新建商品住宅项目中，49%的项目3月份成交均价低于之前的预售证估计。

以前，一位楼盘销售经理反映，发改委要求实行“一房一价”后，他们很可能无法像以前那样通过不透明的房价，让购房者以较高的价格购买任何位置较差的住宅。 但是，这个销售的“难题”现在仍被上海的开发者突破。

上海房地产代理企业策划经理表示，开发商应对的方法多是提高售价后再进行一定的价格折扣。 对于哪个剩余的住宅，可以给予很大的优惠，对于哪个比较好的住宅，价格的折扣相对较低。 价格优惠幅度在开发商手里，上述消息不在要求公开的范围内，因此开发商可以通过调节价格优惠率来控制楼盘的销售。

即使价格折扣相同，开发者也有实施销售管理的方法。 据上述策划经理介绍，对于位置较好的房源，开发商设定了大部分人无法接受的价格，大部分住宅卖出后，可以大幅度优惠解决哪些卖不出去的房子。

相国良表示，“一房一价”政策能否实际抑制房价，很大程度上取决于具体的执行细分，需要指定各地住房保障局下属的房地产交易新闻网站和公众网站公布房价详情。 但是直到昨天，上海市发改委还没有公布“一房一价”政策的实施细则。

上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷回忆说，2007年、2008年，上海开发商需要公开房价，但现在发展到发改委强制发布命令才证明市场有规范和调控的必要性。

武汉许多楼盘标价“仅供参考”

经记者刘晓杰出生于武汉

去年12月，武汉市物价局就联合房屋管理局发出通知，要求从年1月1日起商品房必须按规定定价。 住宅企业应当向主管部门备案商品房预售(或现售)方案，备案后出售。 但实际上，政策的实施情况并不完全令人满意。

上周末，《每日经济信息》记者走访武汉多家楼盘营销处，获悉开发商自行提价应对新政已成为领域内的潜规则。

武昌雄楚街发售新盘后，售楼部醒目的处置都放置着售楼处的价签，各套房号下面标示着价格。 对此，一位陈姓客户经理向记者坦白称:“那只是标价，具体成交价格必须双方协商。” 另外，该经理表示，由于近期武汉市场促销节奏不断调整，“最终交易价格肯定与招牌价格不同”。

在其他几个楼盘的营销所，记者知道的都很相似。 许多楼盘销售经理表示，他们不会给出确定的成交价格，只报所谓的“估计价格”等模糊的价格。

除此之外，在一室一价政策正式实施之前，延迟开盘也成为许多开发商的共同选择。 《每日经济信息》记者了解到，武汉市场上，近期上映或新增的楼盘大多推迟到5月底、6月初，一些开发商更是将推迟到今年下半年上市。 根据亿房中心的统计数据，武汉3月预计开盘的楼盘有33个，但截至3月31日，只有20多个楼盘明显开盘，占预计开盘量的60%左右。 4月份有如期开业意向的仅有39家，汉口、武昌、汉阳等中心城市开业的仅有3、5家，开场量集中在3环之外。

武汉市房管局市场处负责人表示，根据国家发改委要求，涨价必须重新申报备案。 到目前为止，武汉没有看到真正的降价，只是涨幅减缓。 根据亿房最新一周的统计，目前武汉主要城市共销售楼盘346个，成交均价7348.13元/平方米，比去年同期上涨16.24%。

杭州的价格最高差8000元

经过记者徐杰从杭州出发

在发改委公布规定之前，杭州作为热点城市，早就实行了“一房一价”的政策。 按照规定，杭州市区范围内房地产开发公司新建商品住宅的，除经济适用住宅、拆迁安居住宅、人才专用住宅等享受政府优惠政策的住宅外，均纳入申报备案管理范围。

上述规定于今年2月1日生效。 3月，杭州市物价局首次对外公示了两座新开放楼全部出售商品房的价格。 据记者统计，截至4月6日，杭州物价局已经公布了6个新楼盘的售价，复印件细分为层高、户型、公摊面积等。

根据杭州市规定，商品房销售价格在定价对外后，加价也要重新申报备案。 但是，事实表明，开发商经常采取提高预售价格的手段，为了楼盘的售价，营造浮动空之间。

根据杭州透明销售网的数据，位于杭州市中心板块的远洋杭州大运河商务区于3月26日启用，预售价格为37391元/平方米，但实际成交价格仅为34196元/平方米的下沙板块的龙湖滟澧园预售价格 位于九堡板块的天阳·九筑预售价为22258元/平方米，实际成交价格仅为17797元/平方米。 再者，杭州下沙板块金隅观澜时代的国际园林天筑预售价格为23000元/平方米，但实际成交价格为14844元/平方米，相差8000元/平方米以上。

其实，在杭州正式要求商品住宅实施售价备案管理制度之前，杭州透明售楼处的网上楼盘已经被要求定价，很多项目的预售价格和实际成交价相差很大。

杭州透明销售网数据显示，雅戈尔旗下杭州西湖区项目御西湖在去年11月13日申请预售证明时申报的开盘价为55110.5元/平方米，实际成交均价仅为43893元/平方米。

杭州一位业内人士对《每日经济信息》记者表示，定价制度在一定程度上规范了商品房市场，但对房价的控制作用不大。 为了制造售价的浮动空之间，开发商为了回避政策想出了各种各样的方法。 除了提高预售价格外，还可以花心思完成。 例如，原本只有2000元/平方米值的精装修，在实际销售时可以提高到5000元/平方米。

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