“上海顶级酒店公寓租金世博后仍看涨 研究发现：或为最没有泡沫投资类型”

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据仲量联行最新统计，世博会后，上海服务型公寓租金持续上涨。 一季度服务公寓平均租金比去年四季度上月上涨4.7%，比去年同期上涨11.9%。 仲量联行报告称，世博会后，许多跨国公司的外籍员工涌入，促进了服务型公寓的租赁诉求，后者的租金持续上涨。

另一方面，房地产行业相关人士根据仲量联行的上述研究，就上海同一地区的住宅、商店、办公楼、服务型公寓的平均租金价格、空安装率和售价而言，服务型公寓的售价是所有房地产类型中最便宜的。

特别是上海滨江地区很可能形成奢侈品高级费用的光环，在其周边将形成具有庞大诉求的酒店式公寓市场。

以上海酒店式服务公寓、商店、写字楼、住宅4种房地产类型的售价和租金价格为对象，前者的租售比显然是上述几种类型中最高的。 根据仲联行的报告，一季度上海超甲级写字楼租金每天9.2元，核心区甲级写字楼租金每天8元，非核心区甲级写字楼每天4.9元，许多写字楼的租金回报不超过售价的5% 以上海世博会地区卢湾滨江板块办公楼为例，按年租金比售价获得的租价比将达到1:25。

和办公楼一样，商店的租金收益率也非常低，孕育着非常高的空安装风险。 以卢湾区大同花园为例，目前每平方米商铺售价3万元/平方米左右，价格仅为该地区住宅的3/4，但根据商铺每平方米每天5元的房租估算，要收回全部投资回报率至少要15年。 另外，据熟悉店铺投资的人士称，店铺租赁时将向租赁方提供1~3个月的租赁期。 扣除商铺租赁所需的房地产税等税收支出，租金净收益率是否每年达到5%也是个疑问。 到目前为止，上海已经报告了很多店铺空的设置例子，显然店铺的投资风险也很高。

商店和办公楼还存在着这样大的投资风险，目前，受国家宏观调控影响的住宅房地产，短期投资风险明显增高。 相比之下，最不受关注的酒店式服务公寓，反而是所有房地产类型中最没有泡沫的。

以卢湾世博会鲁班路板块华丽家族汇景天地为例，商业产业网上参考价仅4万~6.8万元/平方米，酒店式公寓售价平均4.5万元/平方米，目前成交的有5.5万元/平方米 周边住宅的售价已经达到7.5万元/平方米以上，写字楼的售价达到6万元/平方米，商店的售价也越来越高，特别是汇景天地的装修超过了周边住宅、写字楼，纽约半岛酒店

此外，上海奢侈品的成本热潮也使得高档酒店式公寓的市场更具前景。 此前，媒体曾报道称，中国奢侈品支出以年均三成的增速迅猛发展，今年五一期间，东北某家庭在上海购买的奢侈品总额超过20万元。

据统计，2009年，中国奢侈品达到400亿元，强大的中国经济和市场基本面为世界零售商提供了进入中国零售市场的充分理由，未来全球商业房地产市场的高价将在中国。 prada集团、gucci、爱马仕等世界顶级奢侈品牌企业品牌不仅已进入中国，而且全部为企业品牌直营。 奢侈品商务圈正是培育高级酒店式公寓市场的决定性因素。 其实，现在上海的顶级服务公寓在南京西路和新天地周边。

根据上海商业系统的介绍，将来上海的奢侈品凝聚区除南京西路、新天地附近外，还将部分配置在上海的黄浦江周边。 上海证大外滩国际金融服务中心置业有限企业总裁吴洋在日前的发布会上确定，全球知名奢侈品将在外滩金融8-1地块的艺术馆销售。 同样，多个滨江地区的楼盘也确定计划从事高端奢侈品业务。 其中，卢湾区滨江部分项目商业设施不仅有高端奢侈品销售，还有高端私人俱乐部和高端游艇码头。

毗邻滨江地区的上海高级酒店式公寓将明显受益。 以上述华丽家族汇景天地为例，目前的售价仅为新天地同类酒店式公寓的1/2。 滨江整个奢侈品商圈形成后，这个项目的售价显然没有现在这么便宜。 文/邹易睦