“京沪高铁一通 昆山楼盘望风而涨”

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经记者杨宠从上海强发

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最近，《每日经济信息》持续关注价值房产话题，引起众多行业人士和购房者的关注。 评估不动产的价值可能有很多不同的标准，但最基本的标准不会随着时代的变迁而改变。 是由地域、地域、环境等硬件指标和周边各种辅助设施共同构成的软件环境。 这次我们关注的是，当现代化的高速交通工具带着沿线房地产高速上升的梦想呼啸而来的时候，高铁(地铁)的概念房地产，真的能给居住者带来梦想的生活吗？

京沪高铁开通后，昆山在高铁附近的楼盘上，以14000元/平方米以上的价格刷新了昆山非城市中心普通公寓的价格最高纪录。

楼盘销售人员表示，该楼盘所在的中华商务区与上海大虹桥、苏州核心商务区相差无几，抓紧时间，房价将超过2万元/平方米。 根据《每日经济信息》记者的调查，愿意高价购买这些有愿景的楼盘，没有生活便利的配套楼盘的是投资者。

各地区最高值

据昆山房地产网、昆山搜房网、昆山本乐居等网站消息，昆山有售价超过14000元/平方米的普通住宅公寓在当地市政府旁边，装修住宅售价15000元/平方米。 花桥、巴城等许多板块的住宅从未出现过平均价格超过14000元/平方米的公寓售价。

然而，京沪高铁开通后不到半个星期，这座名叫象屿花园的楼盘彻底改变了昆山的房价金局。 目前，该楼盘7月3日启用的5号楼销售均价达到14500元/平方米，为昆山非市中心地区价格最高。

销售员向记者介绍说，上述楼盘价格高有两个原因。 一是楼盘使用3000元/平方米的精装修标准。 二是楼盘所在区域位于昆山的中华商务区，取决于高铁的交通特点，上述商务区的前景被期待与上海的大虹桥和苏州的核心商务区相差无几。 目前，上海大虹桥附近的房价每平方米超过4万元，以此为基准，象珉庭所在地区未来的平均价格有可能突破2万元。

随后，这位销售员向记者展示了楼书。 楼书第一页的复印件是“昆山、京沪高铁、上海南京城际第一站，18分钟瞬间对接”……然后楼书重点介绍区域规划，用高铁牵引，连接沪大虹桥为第一复印件，昆山的中华商务区未来上海，

那么，中华商务区会成为上海大虹桥的“后花园”吗？ 记者在现场看到，中华商务园大部分依然杂草丛生空地。 在距离楼盘约10分钟车程的巴比伦广场有国际学校、医院和小超市。 大楼里画的商业街3个，超市7个，银行4个，医院等还在图纸中。

投资客人的比例超过半数

虽然商业配套不给力，但上述楼盘仍在销售。 昆山房地产新闻网报道，该楼盘推出的514套房屋已销售131套。

对此，上海同策房地产咨询有限企业研究总监督张宏认为，象屿·珐庭这样的楼盘，由于价格高、配套不足，不能轻易让昆山和附近城市的自住客人购买。

但是，对投资者来说，这个地区有很大的吸引力。 他认为，象珉庭这样的大楼对整个地区的大楼来说，起着“运车”的作用。 首先，建立该地区的价格基准，然后逐渐提高整个地区的价格行情，最后新建的楼房据此再次提高地区的最高值，从而带动整个地区的房价上涨。

实际上，地区开发商互相“提车”的方法由来已久。 象珉庭销售人员介绍，毗邻该大楼位于中华商交易区、创业路南侧地块，竞价15690元/平方米，创昆山土地市场历史最高单价纪录。 受上述“地王”的衬托，象珉庭未来的售价预计将大幅上涨。

汉宇房地产研究中心主任付伟认为，在昆山楼市快速发展的历史中，投资者一直发挥着重要作用。 光是昆山本地购房的诉求，昆山楼市就已经供大于求。 这个观点被中原地产项目部的缪经理证实了。 据他介绍，在一些楼盘中，来自上海等地的购房者占购房者的五成以上，其中相当数量是投资者。

价格已经渗透了未来的价值吗？

销售了100多套成交数据，显示象珉庭14500元/平方米的报价被部分买家接受。 但是，这些价格引起了业界的质疑，价格是否已经渗透了未来的价值呢？

付伟在谈到昆山经济总量和城市影响较大时表示，昆山新快速发展的cbd中华商务区前景无论如何，都没有达到上海大虹桥和苏州核心商务区的规模。 如果这个区域的房价和商务价格离上海近郊的青浦新城等地很近，吸引公司就不容易了。 因此，该地区的房价必然要低于上海上述地区新城的楼价。 在他看来，中华商务区未来最有可能迅速发展的模板是昆山市中心和花桥。

但是，记者在花桥现场调查时发现，2006年开工建设、被认为发展最快的花桥板块，目前的商业配套和生活环境与“成熟”阶段相距甚远，与真正意义上的cbd差距甚大。

昆山房地产新闻网报道，花桥地区最大的楼盘绿地21世纪城已开发销售1万多套房屋，同时大部分已交付房屋。 中原地产和汉宇房地产的研究人员表示，这里的实际入住率只有40%~60%。

低入住率也影响了当地的商业建设。 记者在绿地21世纪城的商业中心看到，尽管基本来往，但楼盘商业街上没有多家店铺开业，苏宁电器大卖场的顾客寥寥无几……昆山世茂广场的一位负责人表示，休息日上海买家在昆山购买的房子，

关于交通问题，一些领域的人还指出，由于花桥接近上海，所以交通价格比昆山低，从快速发展的前景来看，花桥也比昆山南站好得多。

但目前，花桥下一座新建住宅价格为9500元/平方米，区域内新楼最高价格为14000元/平方米。 上海青浦新城部分地区的房价也不过12000元~14000元/平方米。

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