“20万收购转手赚百万 江西古宅暴利拆卖成产业链”

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所有记者都在垚峰从江西都昌出发

在江西省都昌县万户镇，清朝道光年间( 1830年左右)建造的刘先生的老房子被当地生意人邓继成以20万元的价格收购。 经过装卸和修理，邓继成转手以140万元出售，净利润100万元。

以都昌为中心扩展到江西婺源、景德镇、抚州等地，上述古宅的拆售非常受欢迎，专业的拆售队伍应运而生。 目前，老房子的收购、修缮、拆装、出售已经形成了完善的产业链。

老房子盈利了一百万美元

9月6日，《每日经济信息》记者来到江西省都昌县万户镇，在某深宅大院内随处可见雕梁画楼，陡峭的屋檐和涂桐油的家具彰显了这些老房子的显赫身世。 刘先生家的宅地上，过去漂亮的老房子，现在只剩下“秦砖汉瓦”山。

刘先生告诉记者，他家的老房子是“爷爷辈”留下的，建于清道光年之间，至今至少有180多年的历史。

“我的祖先是做药材生意的。 因为在景德镇赚了钱，所以在故乡建了大房子。 卖的时候，家里摆满了装古代药物的药箱。 还留得很干净。 ’刘先生说，这几年来给他买房子的人很多，但他一直住在里面，舍不得卖，而且他的几个孩子也在外面，收入还可以，不差钱，所以一直不卖。

但是，今年6月的雷击中了古宅的栋梁，木雕脱落，差点击中刘先生。 孩子知道了这一点，主张卖掉旧房子，当场对刘先生说要重建房子。

从事收购邻镇老房子的邓继光听到这个消息后，马上联系了刘先生的孩子。 经过多次协商，刘先生家的这套古宅最终以20万元的价格卖给了邓继光。

刘辉的小儿子告诉记者，住在这栋老房子里，安全隐患很大，而且每年都要修，花了钱也不说，很麻烦。 “为了父亲的安全，我们早就想卖掉这间房子，但是父亲舍不得，所以这次我借此机会用兄弟们说服了他。 ”

邓继光收购刘家旧房子后，不到一周的时间，将其整体拆迁到邻镇之一空的地面，重新安装，修补损坏的房屋构件。 8月底，邓继光成功地将这座古宅卖给了来自浙江义乌的商人。 售价140万元，除去收购价20万元，维修费和拆迁人工费10万元左右，这套老房子为邓继光带来了100万元的净利润。

刘先生告诉记者，以前来他家看古宅的人，以及其最终的购买者大多看到二手房中的药箱等构件，这些有近200年历史的药箱至今仍保留着中药的味道。

“不是所有的老房子都能以这么高的成本卖出去，会得到这么高的利润。 也有以20万元收购，到最后只卖了26万元的情况。 ’邓继光说，他们做古宅收购生意是因为背后有团队，有很多投资者。 这是因为利润很多，但是平均分配，每个人得到的不多。

邓继光说，他在老房子里，看到了丰厚的利润价值。 仅今年上半年，他就从都昌当地以及婺源县、景德镇等地收购了近10套古宅，然后将这些古宅出售给江浙和广东深圳的富商。 “还是江浙商人买的多。 我们买回来的老房子，最高卖过180万美元。 一般是几十万美元的价格。 ”

收购旧建筑物并出售

在都昌和江西省内的古宅收购中最先活跃的，都是江浙一带的富商。

在都昌县南峰镇，《每日经济信息》记者会见了来自浙江绍兴的商人周纯阳。 在南峰镇狭窄的街道上，他开着挂着“浙江省d”牌照的宝马汽车，格外耀眼。

“我们镇上没有这么豪华的车了。 一看就来这里买了老房子。 “我也看过这辆车，所以应该经常来这里收购老房子……”高档车在街上穿梭，城里的老乡不由得互相耳语，议论纷纷。

做了五六年古宅生意的周纯阳说，他转手的古宅已经有二三十套，现在手上还有几套。

周纯阳说，他是公司的家，在绍兴有上千家公司。 收购古宅的只有他业余的工作，他喜欢徽派建筑的古宅，所以有时间就跑到江西婺源、景德镇、都昌等地。 “我喜欢徽派古建筑外的黛瓦、粉墙、马头墙，还有高房子、深井、大厅的居住优势，还有砖雕、木雕、石像的装饰特色。 ’他侃侃而谈。

周纯阳告诉记者，目前古宅上升速度很快，很多有资金背景的公司和商人都想获得古宅，提高自己的文化品位。 “现在江西、安徽、福建、湖南等地收购老房子的多为江浙一带的富裕企业。 我们很忙，有时不能按村访问。 那个时候，请当地人找古宅。”

江浙商人找房子的诉求引发了收购当地古宅的浪潮。

都昌县南峰镇政府一位工作人员表示，目前都昌古宅的收购具有鲜明的特点。 名车收购的是江浙等地的商人。 骑摩托车走村串户收购的，都是本地人。

据上述员工介绍，都昌县南峰镇有几个收购古宅的团队，他们都是多人合作出资、共同经营、分工确定的。 有人负责走在村子里找老房子，有人负责找外国买家，有人负责通过政府关节。 “这些合作伙伴中通常有在政府机关工作的人，为清除旧建筑物的拆除工作带来的障碍提供了便利。 例如，如果有挂了文物保护卡的老房子，可以通过政府人员，通过关系，取下卡，实现顺利的拆迁。 ”。

当更多的商人开始进村收购老房子时，这些老房子的所有者也变得更加谨慎。 他们向接触他们的商人发出报价，在网上刊登出售老房子的新闻，附上老房子的全貌照片，寻找终端买家，以求利润最大化。

在都昌县北山乡，一位村民向记者介绍说，他家古宅有200多年的历史，里面的浮雕、木雕等构件完好无损，当地做古宅生意的人只给他出了18万元，但他在网上出的售价是100万元

古宅买卖十年前还不盛行，有些古宅年久失修，动荡不安，在农户眼里是“重担”，在文物保护部门眼里是“鸡肋”。 但是，那个建筑风格很美。 周纯阳说:“这样的老房子，当初无人问津，现在很快就值百万美元，但只有十年。”

拆解产业链成型

9月6日，《每日经济信息》记者背着包带着照相机来到都昌县万户镇时，“摩的”司机自然联系记者和古民居的收购商，立刻驱车来到记者面前，问道:“你是来收购老房子的吧？ 我可以带你去。 我知道哪里专门卖老房子。 ”

司机把记者带到路边，四五幢从外地拆除的旧建筑物整齐地安装在一排。 老房子的对面，有三层的房子，户主是这些老房子的所有人。 据该户主介绍，这些老房子中有800多平方米的房子，已从浙江绍兴拆除，剩下的200平方米左右，已从都昌当地拆除。

据了解，近几年都昌县南峰镇、芿溪乡、万户镇等古宅并购市场十分火热，且这类买卖已在当地形成产业链。

在全国各地纷纷向城市化迈进的情况下，被遗忘的老房子再次回到人们的眼中，围绕拆装销售、买卖转移、异地重建、老房子的关键词，刺激着人们的神经。

芿溪乡、南峰镇等地有这样古老的建筑物买卖的地方。 在芿溪乡从事收购古宅的余新告诉记者，他们收购并出售古宅，背后的队伍分为行政集团、拆迁集团、运输集团、国防集团等部门。 行政集团是收购团队的核心，负责寻找老房子、决定买卖的拆迁团队主要负责老房子的拆除、修复和安装； 运输集团负责古宅的运输； 保卫组负责看守购买的老房子。 各部门负责，分工确定。

“后面的小组基本上都是雇佣的。 他们领工资。 ’余新说，该团队的核心是一些投资者，他们决定收购老房子，让工人们修复后，卖给浙江、江苏、深圳、北京等地。

余新表示，古宅的交易趋势是:首先，他们看中的是村落——古宅，通过其团队中在政府工作的人，询问古宅是否属于文物保护机构，是否可以拆除。 之后，他们开始和所有老房子商量，明确成本，通常先支付30%的定金，剩下的部分在一定期限内支付，这个时间便于所有老房子寻找另一个买家； 其次，如果有中意购买的老房子的顾客，咨询价格，签订协议后，预付50%的定金，在规定的时间内，他们负责拆解、装车； 最后，把商品送到高速公路，和买家交接，支付剩下的50%的费用，他们把这笔钱支付给所有老房子剩下的70%的费用。 一件买卖到此全部结束，正常消费时间为两个月左右。

余先生表示，目前他们已经销售了10套以上的老房子，主要销往浙江、深圳等地的商人。 现在，他们手中有12000平方米以上的旧建筑物等待出售。 “都是明清时期的房子，最少也有200多年。 ”

据余新介绍，在都昌县整体，像他这样活跃在古建筑收购第一线的工作人员有数百人。 他说，与几年前相比，现在热衷于收购老房子的人少了，生意不如以前了。

古宅保护的不自然性突出

据介绍，古民居建筑在出售过程中，价格主要通过收购协商，标准是看古民居的各种文物元素是否齐全。 例如木雕、砖雕、古雕是否齐全、家里时间是否久远、是否有特色等。

都昌县博物馆馆长魏金玲对《每日经济信息》记者说，都昌紧邻景德镇，老房子徽派优势明显。 但是，由于都昌属于沿湖地带，1998年大水冲走了许多老房子，目前保存完好的只有100多栋，列入文物保护名录的只有50栋左右，但正式被列为文物保护单位的只有7、8栋

魏玲表示，根据国家文物保护法规，属于文物保护机构，不属于文物保护机构，但包括室内材料属于文物的古宅在内，不得擅自交易。 但是，这些老房子都是私有的，如果户主硬要拆除，文物保护部门也没办法，没法处罚。

魏金玲说:“加入文物保护行列的旧建筑物，破损也非常严重，如果不马上修复，可能很难留下来。” 目前，都昌县整体用于古宅修复的经费只有1.5万元，平均分配，古宅每栋维修费用2000元，杯水车薪。 她说修复属于文物保护的旧建筑物，每栋每年需要2万元左右的修理费用。

“如果政府不更加重视并采取行动的话，这100栋以上的旧建筑物迟早会被外国商人购买，必须远离其故乡。 ’面对更多古宅搬迁到江浙等地的现象，魏金玲感到担忧。

江西师范大学文化研究所所长王东林认为，异地拆迁对古建筑的价值是巨大的破坏，遗产的价值不仅在于建筑本身，更重要的是其周边环境。 “古建筑一旦脱离原有的文化环境，价值就会与期待背道而驰。 ”

王东林还呼吁，各地的古建筑有其自身的优势，富人要想拆除古建筑体现文化品味，必须首先学会尊重文化。 “戴上文化帽子，并不一定有文化品味。 ”他说。

旧房交易的流程

1

收购者看中了一所老房子，通过团队的政府官员询问老房子是否属于文物保护机构

2

与老房子全员商量，明确成本，先支付30%的定金，剩下的部分在一定期间内支付

3

看二手房，商量价格，签订协议后，预付50%的定金，在规定的时间内拆解后装车

4

把旧房子送到高速公路，和买家交接，支付剩下的50%的费用，把那笔钱付给所有旧房子剩下的70%的费用

旧房屋收购小组构成

分为行政组、拆迁组、运输组、保卫组等部门。 行政集团是收购团队的核心，负责寻找老房子、决定买卖的拆迁团队主要负责老房子的拆除、修复和安装； 运输集团负责古宅的运输； 保卫组负责看守购买的老房子。

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徽派建筑

徽派建筑是中国古代建筑最重要的流派之一，主要流行于古徽州地区(今安徽省黄山市、宣城市学溪县、江西省婺源县)浙江淳安、江西浮梁)。 其技术特征和造型风格主要体现在民居、祠庙、鸟居、庭园等建筑实物上。

徽派建筑风格独特，结构牢固，雕刻精巧，整体布局依山而居，构思精巧，自然整齐； 平面布局规模灵活，变化无穷空之间的结构和利用上，造型丰富，讲究韵律美，以马头壁、小青瓦最具特色； 在建筑雕塑艺术的综合运用上，石像、木雕、砖雕融为一体，显得气派非凡。 徽州古民居受徽州文化以前流传下来的优美地理位置等因素的影响，形成了独特的徽派建筑风格。 粉墙、瓦、马头墙、砖木结构石像和高楼重叠院、高棱飞檐、曲路走廊、亭台楼等的和谐组合，构成了徽派建筑的基调。 徽派古民居规模宏伟、结构合理、布局和谐、风格清新典雅，特别是装饰在门套、窗楠、梁柱、窗扇上的砖、木、石雕，工艺精湛、造型逼真。

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