“地价飙升 海南五指山19.12亩抵债土地“因财生变””

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经记者叶书利从北京出发

《每日经济信息》记者表示，海南省高级人民法院(以下简称海南省高院)将于近日对19.12亩不履行债务土地因地价暴涨而变化的案件做出判决。

案件涉及的19.12亩未清偿债务土地位于近年来房价暴涨的海南省五指山市海榆南路通什鹿场。

根据记者的调查，事件来源于16年前的一般工程建设项目。

1995年，当事人徐敬承为海南通什万年园林古建艺术工程有限企业(以下简称万年园林企业)法人兼总经理。 那年10月，万年园林企业开始为海南国资委下属的海南鸿腾经济快速发展总企业(以下简称鸿腾企业)建设五指山市的通什鹿场工程。 1996年7月工程竣工后，双方在工程款结算问题上发生了严重分歧。 这项工程于1996年12月交付采用。 此后，经过多方审核，双方未能就工程款结算问题达成一致。

没办法，徐敬承一纸诉状向当时的通什市(通什市于2001年7月更名为五指山市)人民法院起诉鸿腾企业。 2000年7月，法院判决鸿腾企业支付万年园林企业工程的余额和利息共计446558.33元。

鸿腾企业不服判决，向当时的海南中级人民法院(后改称海南省第一中级人民法院，以下改称海南中院)上诉。 2001年2月，海南中院将原判决变更为鸿腾企业支付万年园林企业的工程余额和利息共计478958.33元，证明该判决为终审判决。 但2001年4月，海南省人民检察院对该案提出抗诉，省高院经审理后，于2001年12月维持海南中院原判决，证明该判决为终审判决。

判决后，鸿腾企业未按照法院判决向万年园林企业支付工程余额和利息。 五指山市人民法院2002年4月裁定，鸿腾企业扣押了位于通什鹿场的46亩土地，2004年3月委托拍卖企业对这46亩土地进行了整体拍卖。

徐敬承在接受《每日经济信息》记者采访时表示，当时地块拍卖价格为45807.96元/亩，因其土地不规则、价格高等原因，最终被流转拍摄。 2004年12月，五指山市人民法院裁定，鸿腾企业通什鹿场46亩土地中19.12亩土地、地上建筑物和其他附着物价值下降20%后，共支付875847.17元，作为抵消万年园林企业债务的工程款。

徐敬承对《每日经济信息》记者表示，当时五指山市土地和房地产市场处于萎靡不振的状态，通什鹿地块地理位置不佳，按照当时的市场价格，19.12亩土地价值450万元，与鸿腾企业应赔偿的黄金相差340万元。

为此，徐敬承多次向高级法院提出申诉。 2007年8月，海南省高院裁定，五指山市人民法院“用土地偿还债务”的执行程序和结果并不冤枉。 徐敬承只能接受。

2008年5月，五指山市人民法院致函五指山市国土局，要求协助办理涉案19.12土地过户手续。 6月，五指山市国土局致函法院，以“逾期”为由拒绝合作。 2008年9月和10月，五指山市人民法院又继续向市国土局出具有关案件执行情况的两份证明，说明万年园林企业和徐敬承未及时办理土地名下变更手续的原因，证明“本案情况特殊”，要求“依法协助执行”

在此期间，徐敬承于2008年6月25日收到五指山市人民法院的裁定书，并于当年7月7日向五指山市国土局提交了土地名义变更申请书。 7月18日，五指山市人民法院向万年园林企业和鸿腾企业发出通知，要求双方于当年8月6日向法院提交材料办理土地交接手续，但鸿腾企业未能如期办理。 五指山市人民法院向鸿腾企业开具发票，要求法院于8月21日办理土地更名手续，但鸿腾企业尚未办理。

2008年12月3日，徐敬承向五指山市财政局农税征收管理办公室缴纳土地名义变更税20400元。 次日，案件突变，五指山市人民法院突然下发新裁定书，撤销我院2004年12月作出的“土地抵债”裁定，重新裁定鸿腾企业赔偿万年园林企业支付的工程款和利息等费用共计1149850.68元。

五指山市人民法院这一判决的首要依据是，鸿腾企业用于偿还土地债务的“价值大于借款，无法律依据”。

对于这样中途变卦的判决，徐敬承表示难以接受。

《每日经济信息》记者发现，这个“用土地还债”骤变为“用钱还债”的原因是，五指山地价高涨的背景下债务人因财而变。

据调查，2004年底以19.12亩土地为价格抵债时，五指山市房价为每平方米数百元，但2006年上升到1，000元/平方米，目前达到7000~8000元/平方米，部分

房价暴涨的背后，地价的上涨速度也是惊人的。

根据房网数据监测中心的数据，2004年海南五指山地价3万~5万元/亩，当年途经鹿场46亩土地，以每亩45807.96元的拍卖遭遇流转拍摄为例。

之后，地价暴涨。 据中国房地产新闻集团统计数据，今年上半年，五指山市土地成交量19.55公顷，即293.25亩，土地出让金收入合计16695.98万元，单价接近57万元/亩，与2004年地价相比，该市地价

目前，在海南国际旅游岛建设热潮的推动下，正在建设三亚“后花园”五指山市，楼市依然狂奔。 数据显示，年五指山商品房销售额达到11.4081亿元，比去年同期增长169.4%，商品房销售面积32万平方米，比去年同期增长85.0%。

根据房网数据监测中心的统计数据，去年上半年，五指山楼市网签量在海南省各市县中名列前茅。 而且，在各种利润的推动下，预计明年五指山普通商品房均价将上涨至1.5万-3万/平方米，有可能逼近三亚房价。

粗略计算，涉案19.12亩土地，按上半年五指山市平均地价计算，现有价值近1090万元，是2004年以土地为抵押时价格875847.17元的12.45倍。

“当时没有土地的价值，所以就租了土地，但是现在有土地的价值，所以他们回去。 天下有那样的道理吗？”徐敬承愤愤不平。

徐敬承于2008年9月向记者出示鸿腾企业和海南昌旺达置业顾问有限企业(以下简称昌旺达企业(代理合并五指山鹿场土地协定)，双方同意出资合并昌旺达企业被五指山市人民法院裁定不履行债务的19.12亩土地。 昌旺达企业注明向鸿腾企业支付人民币2万元的履约保证金。 负责在2008年12月31日前将法院裁定万年园林企业的19.12亩土地的实际权益收回鸿腾企业子公司五指山鹿场名下的出资和处理。 土地收回后，鸿腾企业和昌旺达企业以4:6的比例瓜分了19.12亩土地的权益。

记者还看到了2009年9月鸿腾企业上级海南华盈投资控股有限企业(以下简称华盈企业)向海南省国资委发放的昌旺达企业关于鸿腾企业支付万年园林企业工程款本息的情况证明。 据该文件介绍，2008年后，鸿腾企业决定收回被法院裁定为万年园林企业的19.12亩土地，但收回土地，最低条件是鸿腾企业必须偿还万年园林企业多年工程余额100多万元。 当时鸿腾企业刚恢复运营，资金不足，但经华盈企业批准，鸿腾企业与昌旺达企业签署了《五指山鹿场土地代理整合协议》。 协议规定，昌旺达企业出资将19.12亩土地的实际权益回收到鸿腾企业的子公司五指山鹿场。

徐敬承认为，鸿腾企业及其母公司很清楚看到土地暴涨，发家致富，委托昌旺达企业运营，实现了从“以土地还债”改为“以钱还债”的目的。

《每日经济信息》记者欲采访海南省高院、五指山市人民法院、五指山市国土局和鸿腾企业，以上四方人士表示，该案正在等待海南省高院的判决，不便接受采访。

但是，上述四方的一些相关人员个人承认该事件的事实经过是真实的，但徐敬承对该事件的一些个人解释有不同的看法。