“沪高毛利盘降价调查：降一万实损四千”

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经记者杨宠从上海强发

“近一周，一些开发者基本上清楚地考虑了这个问题，并达成了协议。 ”昨天( 10月25日)易居中国大上海区的孙华良执行总经理说，以这个问题为目标的是“降价”。

《每日经济》记者表示，他所接触的方面是，拥有高毛利大厦的开发商基本上就降价达成一致。 由于高毛利大厦土地增值税所占比例更高，在大幅度降价的过程中，开发商实际转让的净利润不高。 这将成为许多开发商降价的借口。

上海中原地产顾问有限企业研究总监宋会雍也表示，什么样的高利润高端楼宇如果政府放松价格管制，有可能借目前的价格偷偷降价。 在降价过程中，上述价格混乱可能会损害买家的利益。

对此，上海同策咨询机构研究负责人张雄大呼吁，在降价过程中，政府也应严格控制价格。

高利润大楼降价的浪潮要来了或者要来了

以前，房地产代理领域的人在微博上写了鼓励开发商降价的信息。 因为对于高毛利润的楼盘来说，每下降1万元，开发商转让的实际净利润可能只有每平方米4000元，但剩下的部分将减少交土地增值税的税额。

中海地产的一位内部人士在与《每日经济信息》记者交流时表示，高毛利楼盘应清算的土地增值税税额相当惊人。 在这样的大背景下，开发商不愿多交土地增值税，而是有意降价。

中海御景熙岸对比降价前的22000元/平方米均价和降价后的16000元/平方米均价，前一个价格是上海市城乡建设和交通委员会公布的每平方米投资额的3倍，后一个价格只有2倍。 由于毛利的不同，中海御景熙岸在降价后需要清算的土地增值税税率必须比降价前低10%。

这种情况在其他楼盘也有发生。 孙良告诉记者，在过去的一周内，许多与他有接触的高端开发商达成了协议，因可以减少缴纳的土地增值税而降价，成为许多开发商的说辞。

此前，中房信拆船师薛建雄曾表示，上海多数在2009年之前拿到土地的楼盘，现在的售价是2009年的两倍以上，这些楼盘需要支付的土地增值税也远远多于2009年以后拿到土地的项目。

根据这种说法，上海现在还存在着很多高毛利大厦。 如果这些楼盘为了减少支出而大幅降低土地增值税，上海的降价热潮将会有一定的规模。 上海房地产行业相关人士表示，由于交易量创下2008年以来的最低纪录，开发商降价意愿非常强烈，上海的高毛利楼盘很可能成为降价热潮的领头羊。

价格混乱，或者帮助开发者悄悄降价

但是，高端楼宇降价的浪潮可能并不明显。 因为可以利用卖场、网络房地产以及开发商自己掌握的实际成交价格，配置价格“迷局”，让进入“迷局”的购房者不知道房子是跌了还是没跌。

据《每日经济信息》记者介绍，上海房地产集团的中星房地产，可能是其中的代表例子之一。

根据上海市城乡建设和交通委员会公布的上海市项目建设新闻，共49138平方米的上述楼盘，总投资49891万元，每平方米投资10153.24元。 据住房贷款统计，该楼盘成交价最低月成交价为53256元/平方米，由此计算，每平方米售价约为投资额的500%。 楼盘代理企业昨天对《每日经济信息》记者表示，开发商不会降价。

中国住房贷款统计数据显示，该楼盘实际成交价格自年6月以来一直在下降，从原来的60000元/平方米降至现在的53256元/平方米。 这些项目的网上参考价大部分在8万元/平方米以上，但卖场报价在每平方米6万元以上，网上房产成交价为56000元/平方米。 三种价钱的差别非常明显。

楼盘代理企业向记者表示，造成上述价格奇怪相的根本原因是开发商希望为后续涨价预留空间。 因为根据上海一直以来的政策规定，开发商的涨价必须经过房屋管理部门的审查。 在这种情况下，开发商的实际平均价格为64000元/平方米左右，比网上参考价便宜20%左右。 目前成交价格低于每平方米64000元，是因为大部分成交的房源都是有位置差的低单价房源。

然而，《每日经济信息》记者将网上房产参考价格下调20%后，调查了该中房信提供的成交价格，发现该楼盘8、9月份的实际成交价格低于56000元/平方米。 根据上述代理商的观点，上海楼市存在价格混乱的楼盘事实上非常普遍。 此前大幅降价的中海御景熙岸也因有3种以上的售价而受到质疑。

张宏伟表示，迄今为止，上海对楼盘价格上涨设置了严格限制，但由于下跌管理不严格，开发商在降价浪潮中成功挖掘空之子，形成价格混乱。 他认为，政府也应该严格监管对开发商的降价，以免出现混乱的价格秩序，损害客户利益。

昨天，据一家媒体报道，上海市房屋管理部门要求楼盘重新审查降价20%以上的。 但是，这些消息没有得到上海市房管局相关负责人的证明。

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