““外滩地王”被证大售出 上海商业地产库存压力超住宅一倍”

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经记者杨宠从上海强发

仅盈利13.8万元，上海证大( 00755，hk )易手近两年的“海外海滩王”。 11月2日，上海证大发布公告称，将以95亿7000万元出售持有“上海外滩王”(外滩8-1金融区划)的上海证大外滩国际金融服务中心运营商)有限企业。 证券巨头出售“海外滩涂王”的背景有上海商业地产的开发风险和爆炸。

《每日经济信息》记者从21世纪房地产的统计数据中得知，目前上海销售的商业房地产新建住宅库存总量已经超过住宅，达到1000万平方米以上，销售所有住宅需要32个月，而消化上海商品住宅的库存只需要15个月

为了获得上述“地王”，上海证大仅土地出让金就支付了92.2亿元。 但是，根据企业发布的公告，上述交易沪证的大利润只有13.8万元，而且这个利润没有扣除这个项目迄今为止的经营损失。 公告称，今年上半年该项目亏损21.3万元。

接管外滩地王的是上海海之门房地产投资管理有限企业，沪证大依然是股东，只不过股票比例降至35%。 公告称，证大抛售上述“地王”是希望在维持可能盈利条件的基础上，改善该企业的财务水平。

据21世纪房地产上海区域中心统计，去年房地产商大举进入商业房地产开发行业带来的不良影响已十分明显。 截至10月底，商业地产库存连续3个月上升至1028.6万平方米的年内最高峰。 其中，商店库存597.8万平方米，办公楼库存430.8万平方米。 办公楼库存明显扩大，9月底环比增长22.6%，10月底环比增长49.4%。

上海同策研究咨询机构研究负责人张雄大表示，商业地产库存压力倍增的原因是8月底上海公布的限贷政策。 根据这项政策，商业房地产项目只有在完全竣工后才能办理个人贷款。 缺钱，或者招致更大的风险。

海外商业房地产项目设计经验丰富的英国董事总经理蓬世民认为，商业房地产的风险不仅如此。 他说，许多开发商没有完全拥有房地产，往往变卖一部分，导致整个项目无法引进一流的设计、经营团队，从而影响开发的商业房地产项目的质量。

事实上，目前上海已经有少数商业地产商选择不出售商业房地产项目而完全持有。 例如，新开业的浦东嘉里城完全由嘉里集团持有。 但是，一般来说，只有海外开发商完全拥有开发的商业房地产，内陆开发商会选择销售商业房地产项目的一部分，持有一部分。 根据该策咨机构此前的研究，内地房地产巨头只拥有开发房地产的20%~30%的比例，剩下的全部用于销售。

目前正在转型商业地产开发的国内知名住宅开发巨头向《每日经济信息》记者解释说，商业地产开发所需的现金流远远大于商品住宅，开发风险也高于商品住宅。 因为，他们一般只开发年销售额的1/10的商业地产，没有开发商业地产的风险。