“品牌商家争不过“包租婆” 森马、希努尔拉响租金警报”

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经过郑佩珊实习记者鲍春妹

随着中国报纸业绩逐渐浮出水面，今年上半年服装企业品牌上市公司的业绩不容乐观。 大众休闲企业品牌森马服装( 002563，收盘价23.77元)年上半年净利润预计下跌35%~45%的高端男装希尔( 002485，收盘价9.51元)也下调业绩预期，净利润增长20%~50%。

业绩下降的担忧已经蔓延到整个服装领域。 《每日经济信息》记者发现，自去年以来，高质量的商店租金不断上涨，国内服装企业的品牌运营能力受到很大考验。 业界也有“商店价格的上涨将成为摧毁服装企业品牌的最后一根稻草”的说法。

这种担忧可能正在成为现实。 努尔在解释业绩下滑时表示，企业营销互联网终端扩张加快，店铺租赁、折旧、销售人员工资等费用增加，而新增的营销互联网终端还处于培育期。 森马服装也认为，企业库存压力较大，营销互联网建设项目正处于投入期。

可以看出，航站楼租金上涨的噩梦已经开始，影响了两家上市公司的业绩，但这种租房警报将在所有领域响起。 有森马服装的内部人士向记者解释说，去年以来租金上涨的压力开始影响企业的利润。 希尔某证券员工表示，租金上涨给企业品牌带来的压力逐年增加。

高质量商店去年租金价格上涨三成以上的品牌商利润没能战胜租金增速

房租上涨的压力有多大？

根据中国购物中心产业信息中心的最新调查结果，去年，全国106个城市的2812个购物中心中，高质量的商店租金去年的涨幅超过了30%。

“这个数据并不夸张”。 上海友谊百货招商部门负责人对《每日经济信息》记者表示，一线城市中心商圈不断更新换代，随着国外奢侈品品牌涌入国内一线城市，国内高质量商店更是稀缺。 “目前，国内高质量的商店仍然处于供不应求的状况。 ”

高质量的商店仍然呈现无法满足需求的势头

在“二季度亚太地区高端零售(商场)最高租金排行榜”前十名中，有八个高端零售市场被中国北京和上海垄断。 其中，北京王府井地区商场租金比去年同期增长100%，达到每年每平方英尺413美元，排名第一。

这种情况已经极为普遍。 根据今年上半年中国高端商场一层月租金数据显示，上海高端商场租金较高的企业位居上海、北京、广州、深圳、天津、杭州、成都等7大城市之首，每平方米月租金1500元左右。

根据dtz戴德梁行此前发布的统计报告，年第一季度，北京市购物中心租金稳定上涨，部分核心区的高端项目仍很困难。 报告显示，东方广场仍维持全市最高租金水平，一楼租金范围每月每平方米2600元至3500元(约每天租金86.7元至116.7元)。

中国购物中心产业信息中心研究员郭增利在接受《每日经济信息》记者采访时表示，国内高质量商店短缺已成为不争的事实。 根据中国购物中心产业信息中心的最新调查结果，2812个购物中心中，只有357个购物中心是高质量的资源，非常受各大企业品牌的欢迎。 “也就是说，国内仅有10%的店铺是高质量的资源，零售公司面临的选择非常狭窄，好的店铺往往供不应求，高质量店铺的租金暴涨。 ”

“通常，购物中心去年的租金涨幅在20%以上，其中二三线城市的涨幅更高超过了北上广深。 ”郭增利说。

以武汉商店的情况为例，2001年以来，该市商店的售价保持了平均每年20%左右的增长速度，特别是比2009年增长了38%。

“租赁价格上涨已经是全国性的问题。 ”郭增利认为，“目前三、四线城市的价格已经有上涨的趋势，这不仅受到一、二线城市价格的波及，也在一定程度上受到国内宏观环境的影响。”

伴随着欧洲经济状况的恶化和美国经济前景的低迷，中国凭借其相对稳定的经济环境和日益提高的支出水平，逐渐成为国际时尚企业品牌和高档企业品牌业务扩张的重要领域。 国际企业品牌的密集上传，使北京、上海等城市对高质量零售房地产的诉求持续上升，特别是在核心商圈可以进行旗舰店的地区。

虽然租金每年都在上涨，但高纬全球研究报告指出，“在北京和上海的核心商圈，零售商对顶级零售地区的竞争越来越激烈。 市场上有较大的新增供应量即将进入市场，短期内租金涨幅不太剧烈，但我相信从中期来看，北京和上海顶级商圈的租金仍有增长的可能性。 ”。

粗放的盈利模式无法应对

在商店租金持续上涨的情况下，品牌商不得不退出一线商圈的故事层出不穷。

由于房租暴涨，年底，太平洋百货被迫在北京两家店关门的耐克在上海仅有的两家直营店之一南京路店也因房地产关闭，最终未能退出上海核心商圈的租金暴涨，难以盈利，淮海路中心商圈的美邦服装弗拉

“这才刚刚开始。 ”天虹百货的副总向《每日经济信息》记者表示，高质量商圈的租金上涨空之间仍然很大，但零售公司的承压能力已经接近极限。 随着租赁合同相继到期，零售公司撤到城市周边的商圈已成为一大趋势。

对实力雄厚的零售公司来说，能够占据城市中心的时代也将结束。 广州友谊( 000987，收盘价12.11元)年报显示，租金费用率上升，去年整体费用率达到9.61%，同比上升1.23个百分点。 其中，租赁费比去年同期上涨2.09%，原因是去年4月期新开业的环市东男性馆、国金店、去年12月新开业的佛山店大幅增加了租赁费。 年报显示，广州友谊在报告期的费用总增长率达42.5%，远远高于收入增长率，蚕食了利润。

利润跑不过商店租金上涨已成为行业的大趋势。 郭增利对记者说，一方面房租上涨，另一方面零售商面对同业的激烈竞争，不敢将上涨的房租转嫁给客户，结果缩短了自己的利润空之间。 目前，面对门店租金的大幅上涨，零售商除了选择亏损经营外，只能关店，重新选择门店开店。 但是，目前高质量的终端资源匮乏，重新布局开放的前景并不好。

几年前房租一千元，但很快就从万元涨到十万元，越来越涨的价格逐渐吞噬了店铺经营的利润，繁华街道的店铺越来越成为亏本赚钱的“形象项目”。

天虹百货上述副总对记者表示，根据目前商铺租金目前的增速，能在高质量商圈生存的公司只有银行和高端企业品牌。 因为高端企业品牌的业务是面对20%的支出群体，获得80%的附加值。 与普通企业品牌相反，高涨的租金对企业品牌运营能力要求极高，已经无法用传统粗放的盈利模式来应对。

受不了租金的一些上市公司从购物业转型了

面对“警报”响起、节节上涨的租金价格，服装上市公司的费用压力不断加大。 面对难以扭转的租金上涨趋势，许多服装上市企业一方面开始练习内功，一方面提高单店利润，另一方面也相继开始布局商业地产。

从粗放式增长到精细化管理

随着租金持续吞噬上市公司的利润，过去品牌商使用的大规模扩张模式已经难以为继。 以美国时尚( 002269，收盘价20.92元)为例，2009年以后，曾一度维持20%~30%的外延扩张速度，从去年到现在，企业也开始走上了自身的变革之路。

根据国海证券的数据，美国年末门店总数为4793家，其中直营店1130家，加盟店3663家。 年企业店铺增加了1134家，增速为30.99%。

华创证券拆师顾志航拆认为，美国目前需要从数量转向质量，重视精细化管理，门店规模再维持20%以上的高增长显然是不可持续的。 因为这个未来路线的外延扩大有可能钝化为5%~10%。

作为美国同行竞争对手和同行，森马服装也开始了向精细化的转变。 随着国际企业品牌参与国内服装领域的竞争，租金价格水涨船高，但国际企业品牌由于其精细化管理，已经能够承受租金上涨。 相比之下，国内服装上市公司仍有较大改善空。 群益证券分解师刘荟分解认为，国际企业品牌随着时间的推移历史沉淀，其门店管理标准化程度明显高于中国，目前zara等国际企业品牌的平效已达到5万元，但以中国目前的情况来看，美国平均为2万元，森马为1.3万元。

群益证券表示，森马服装年业务点放在门店精细化管理上，门店增长率放缓，门店面积增长15%~20%。 森马服装在接受《每日经济信息》记者采访时也表示，将从今年下半年开始严格控制门店扩张、营销等费用支出，精简机构人员，有效推进加盟店渠道的库存消化。

朗尚股份( 002612，收盘价33.83元) )的证券相关员工告诉记者，从去年年底到今年4月，企业保持较快的开店速度，门店总数达到20多家。

中国连锁经营协会会长郭戈平在此前的新闻发布会上也表示:“房租价格大幅上涨，是零售公司布局基地的最大障碍，其他经营价格也在上涨，许多公司面临着店面的更新换代，零售业的微薄利润遭到破坏。”

据此，业内人士大多认为，未来零售业的快速发展将从目前数量规模的扩大向质量效益转化。

零售公司从购物行业转型

2004年以来，大部分服装公司开始进入扩张轨道，但从去年开始，许多服装上市公司的门店租赁合同逐渐失效。

“现在房租正在上涨。 ’美邦服饰的一家代理商对《每日经济信息》的记者说，从去年开始，租金价格上涨了两倍以上。 如果租金价格持续高涨，服装企业品牌收益下降，就会面临关店的危机。

根据中国连锁经营协会发布的《连锁零售企业广告主要业态店基准情况表》，商场毛利率为14%。 但是，这个数字在前两年一直是20%左右。 商业地产在未来五年内处于快速发展期，租金价格将持续上涨。 因此，高租金带来的问题将继续困扰零售公司。 “租赁价格高涨，以商业不动产租赁为主的零售公司的利润受到挤压，必须考虑变革。 ”一位业内人士对记者表示，选择提高房地产持有率成为下一阶段的战术要点。

许多上市公司表示，为了防范租金上涨带来的压力，上市公司纷纷从购物行业的战术中开辟了变革之路。

七匹狼( 002029，收盘价25.17元)根据最近的公告，企业计划增发私募股权，募集约18亿元资金，投资建设“营销互联网优化项目”。 据每日经济新闻记者介绍，从2007年开始，七只狼在全国各地买过29家商店。

除七匹狼外，美邦也开始购买自己的不动产。 根据美国服装2009年第三季度的财务报告，净利润减少14%，最重要的原因是对店铺的投资。 据说，2009年前8个月，美国服饰购买了39家以上的商店。

随着租金的上涨，轻资产向重资产的转换成为了必然。 “服装上市公司之所以走上持有型房地产的道路，首要原因是原本就不富裕的利润被持续上升的租金所吞噬，从而打通了上下游的思维。 ”中房信解体师薛建雄想。

·连接企业

空值( 002485元，收盘价9.51元)。

高级男装企业品牌，年12月31日，企业拥有直营店和加盟店592家，其中直营店47家，加盟店545家。 努尔在二三线城市的核心商圈全面开花。 预计年努尔将开店150家左右，其中直营店所占比例在70%以上。

今年，希尔购买了20家店铺。 年销售费用率上升了2.04%。 目前的直营店以企业自有房产为主，今年的直营店计划100多家，另外以自有房产为主，其中包括旗舰店的募集在内的10家，位于二三线城市的核心商圈。

努尔证券部工作人员表示，“租金上涨对企业有一定影响。 》近年来，企业渠道拓展速度加快，企业压力大幅增加。

希尔表示，近年来企业渠道扩张速度加快租金对业绩影响较大，6月5日，希尔将半年业绩增长率从20%~50%下调至0~20%。

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大众休闲服装企业品牌。 截至年底，企业店铺数量达到7000多家，其中直营店占7%至8%，约500家。 加盟店约有6500家。 布置第一、第二城市，而且朝着第三、第四城市路线下沉。

由于过大的店铺基数，森马服装直营店的数量还很少。 目前，企业支出募集资金8亿4500万元购买13处自有房产，大部分位于城市子商圈。

森马服饰证券部的员工谭陈说:“企业业绩的下降受租金上涨的影响很大。”

证券公司拆迁师表示，门店数量多，且自己门店少，租金上涨对企业的影响很大。

百元裤子业( 002640，收盘价9.63元) )。

以裤子时尚起家的百元裤子业，截至去年12月31日，店铺有1696家，其中加盟店1582家，直营店114家。 将国内三、四线城市放在首位，目前正在向二线城市迅速发展。 在此前的战术加盟店项目中，百元裤子业承诺将购买商店返回加盟店。 这个项目正在进行中，购买的不动产没有被正式采用。

企业部证券从业人员表示，“由于企业的主要布局是三、四线城市，企业受租金上涨的影响不大。 ”。

据企业介绍，目前百元裤子行业在三四线城市签订了租赁合同，时间还很长。 为了确保住宅的稳定性，同时防止房东随意涨价，百元裤子行业没有受到房租上涨的巨大冲击。

但是，由于百元裤子行业是新上市企业，目前没有自由店，有些分析师认为外延扩张的租金价格比其他早期上市的服装企业品牌要高。

会面人( 300005元，收盘价19.31元)。

户外用品龙头企业品牌。 截至年底，探亲人数达到1041家，其中直营店144家，加盟店897家，企业采用募集资金完成了77家的建设。 企业店面分布在城市的一二线商圈。 在核心城市和一线城市的渗透率分别为52.7%和9.7%，二线城市的覆盖率和渗透率为51%和2%。

企业证券部工作人员表示，“近年来，商业店铺的租金有所上升，但企业店铺数量少，以店铺为中心采用了共同经营的方法，因此租金的上升没有对业绩产生很大的影响。”

据探视者介绍，年探视者营业利润比去年同期增长89.93%，销售费比去年同期增长27.91%。 加盟业务收入占年总司总收入的72.68%，直营业务收入仅占14.67%。 直营店铺基数小，高利润消化了商店租金的上涨。

搜特( 002503，收盘价24.32元() ) ) ) ) ) ) ) )。

大众休闲服装企业品牌。 截至2007年12月31日，企业共有专卖店1521家，比上年增加355家，其中直营店铺129家，加盟店铺1392家，直营店铺以租赁为主。 目前，特订店铺只有10家。 作为三、四线服装企业品牌，企业也没有计划选择自己的商店作为三、四线城市的核心圈，进入一、二线城市。 将来特定店铺的扩大速度会下降，新店铺的扩大以加盟店为主。

企业代表在采访中表示:“直营店铺基数小，受租金上涨的影响小。”

直营店与同类森马服和美国服相比比较小，由于现有加盟店的合同期较早，特别是近年来租金上涨的影响比较小。

乔治·怀特( 002687元，收盘价21.19元)。

企业集中在职业装的定制上。 截至2007年12月31日，直营店有48家，加盟店有156家。 将国内第一、二线城市的中高级商圈放在首位。 此次企业为营销网络建设项目募集资金，新建12个营销中心和7个直营形象店。 自营店逐渐加大购物业的比重。

企业员工表示:“我们通过中高级销售渠道，所以租金的上涨一定会受到影响。 ”。

据企业介绍，在乔治·怀特的业务板块中定制职业装比重较大，与通常依赖零售终端盈利的企业品牌不同，门店数量基数小，主要以体验店为主。 因此，在这次租金上涨中，冲击相对较小。

步森股份( 002569元，收盘价12.33元) )。

中高级男装企业品牌。 截至2009年12月31日，全国店铺总数达到900多家，其中直营店45家，加盟店超过855家。 主要布局的三、四线城市，目前正在向二线城市进军。 高级商圈摆在首位，租金很高。 目前新建了26家直营店。 其中6家店是购物业。

企业证代向记者透露:“受大环境影响，服装零售公司开始受到租金上涨的影响，但企业租赁合并时间较长。”

虽然步森股份自营店都是二、三线城市的中高级店，但企业经常把直营店的比例控制在店数的10%以内，所以整体基数小，冲击也弱。

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