“奥园发力 步入快速发展轨道”

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经过记者顾家彦从广州出发

日前，中国奥园( 03883，hk )在香港地区举办年上半年业绩发布会，今年上半年集团实现合同销售额人民币37.41亿元，分别达到上半年28亿元目标的134%和全年75亿元目标的约50%，比去年同期增长62%。 合同销售面积约46.61万平方米，比去年同期上升37%，合同销售平均价格约为每平方米8026元，比去年同期增长19%。

年来，奥园快速发展增速明显，今年销售目标为75亿，比去年增长50%，奥园的发力、高周转和商住双线是加速起飞的助燃剂。

“从今后三年的计划来看，奥园能够进入新的高速发展期，我认为这种高速发展的势头五年也不会停止。 这是基于我们的投资战略和已经取得的投资成果，而且通过我们成熟的开发模式和项目开发计划，可以看到大致的利润”。 展望企业的快速发展前景，奥园集团的杨忠执行董事似乎很有信心。

业绩超出预想

6月15日，中国奥园地产地在广州萝岗市首次上市的项目奥园春晓正式开业。 据信息，奥园春晓定位为“广州东地铁生态盘”，产品主要是市场刚刚有需求，主力户型为90平方米的小3间，少量为75平方米的2间、125平方米的3间和140平方米的4间产品。 项目周边依山傍水，生态环境优美，地铁概念和长岭配合大政府规划，自4月20日奥园春晓项目正式开放销售部以来，吸引了市场的广泛关注，短短一个多月积累了1500多个有诚意的客户。

开业当天，一千多名买家包围了“奥园春晓”销售中心的外场。 9点20分正式加锁后，短短两个小时内项目发售的368套房货源被抢购一空空，现场的销售管理板从顶楼到大楼真的一套也没剩下，全部售出。

位于番禺汉溪长隆商圈的奥园市天地再次上演了同样的故事。 7月25日，奥园市的天地第一条临街商店正式上市。 项目最初售价平均突破7万元/平方米，其中a区售价达到9万-10万元/平方米，b区售价也达到8万元/平方米。 虽然价格不高，但当天上市的a、b两区30-90平方米的沿街商铺150套以上，筹集了500多家投资者的预约。 开业一小时后，预约率超过了九成。 另外，位置稍微好一点的商店很多人“抢劫”了。 项目当天几乎是日本的光盘，一天的销售额达到了6亿元。

今年以来，类似的场景在中国奥园的项目上相继上演。 公告显示，截至去年7月31日，奥园前7个月总合同销售金额约44.2亿元，比去年同期增长79.3%，总合同销售面积约50.7万平方米，比去年同期上涨35.2%，合同销售平均价格约达每平方米8700元。

“上半年的销售额为37亿4000万元，比半年的目标28亿元超过了30%以上。 今年上半年中国奥林匹克园的整体销售情况明显好于预期，销售额比上年上半年增长62%，而且成交价格也比去年增长了约20%。 杨忠说:“我们对今年实现75亿的销售目标充满信心。”

杨忠表示，四大优势力量将帮助奥园地产地战胜大市。 “一是奥园有较为合适的产品战略，即“商住双线”战略，住宅销售产品占60%，商业销售占40%的份额。 二是有比较准确的开发战略和产品定位三是产品质量得到保证不仅包括质量还包括户型设计、小区规划、物业管理等； 四是有相应的营销模式。 例如，萝莉控的奥园春晓，我们的位置可能比周边的一点楼盘差。 虽然套餐也没有那些好，但是我们卖的存货价格和周边高价的楼盘一样，而且开业两个小时就能卖完。 ”

商住双线驱动

有分析人士认为，目前奥园快速发展战术清晰，企业多次“快速均衡快速发展”的经营战略、“商住双线快速发展”的产品战略、“快速开发、快速销售”的开发战略得到较为有效的执行

随着限购令在一二线城市大面积宣传，商业地产成为各道路开发商围捕的目标。 在商业地产方面，奥园重申“以销售为主、自身为辅”的理念，将商业项目分为商业街、商业mall、公寓办公室、养生产品4种类型，尽可能满足市场和自身快速发展的需要。 集团期望年商业的整体销售比例约占奥园整体销售额的40%。 从商品价值来说，销售的商业产品的比例为80%左右，自己持有的为20%左右。

杨忠表示，“以销售为主、自身为辅”是根据奥园地产地现阶段快速发展状况最优的商业地产快速发展战略。 这样的比例有利于企业快速回收资金，规模化快速发展。 但是，商住销售比例并不固定，奥园每年都会定期讨论这个目标，并根据市场情况、领域竞争情况、项目情况、客户购物模式、心理状态以及公司财务状况进行动态调整。 ”

今年6月，奥园举办了以“尽情享受新商业地产”为主题的奥园集团商业地产战术发布会，向外界展示奥园商业企业品牌的独特理念，创立了奥园优秀商家资源库的载体奥商会，为未来集团商业企业形象的树立和商业项目的销售提供了有力的支撑 杨忠表示，奥园地产地正在采取一系列措施处理售后后续经营问题。 “首先，我们的项目商业定位要准确，产品要与市场一致，避免买家购买产品后改变用途； 其次，设计也要向经营方向靠拢，减少大幅度变更的可能性； 第三，我们不排除与联盟伙伴合作，帮助业主委托经营。 当然，最核心的是，我们自身具备的时候要独具特色，带动整个商业氛围，保证商业项目是后续经营。 ”

在住宅市场上，奥园地产地多次以刚需和最初的运营商客户转型为首要目标，执行“快速开发、快速销售”的开发战略，提高资金的录用效率。 杨忠说，在一个项目的开发周期中，从交货地点到大楼的销售，根据地区不同，奥园通常只需要6个月。 最长也不过9个月。 通过加速周转，可以在一定程度上规避市场体系的风险，并将主动权掌握在自己手中。

成果值得期待

得益于丰富的现金流量，今年以来奥园在土地市场频繁活动，从今年1月到8月，集团共有奥园康威广场、重庆奥园·水云间、奥园·公园1号、江门益丞广场、广东阳江、茶园及广州萝岗7个高质量商住项目。 截至年6月底，奥园土地储备总建筑面积1055万平方米，全面覆盖珠江三角洲、长江三角洲、环渤海、北部湾和中西部5个核心经济圈，足以支撑集团未来5-7年的快速发展。

杨忠表示，奥园受2008年金融危机和管制的影响，2009年至2009年处于稳固快速的发展时期，期间在公司战术、组织结构、员工流程制度、人员储备等方面取得了良好的效果。 年在投融资方面取得了很大进展，完成了优厚的低薪准备。 年开始，奥园将进入新的快速发展期，这将是一段非常快速的增长时间。

展望未来三年，杨忠信心十足地表示，“奥园将建立三年快速发展规划机制，制定详细细致~年三年快速发展规划，三年规划为14年、15年各年、各季度销售面积、预计销售平均价格， 只要政策和市场没有出现足够大的变化，奥园的高速增长就能够实现。 ”。

“奥园实行着清晰、比较有效的公司战术。 目前土地储备能够满足我们的快速发展要求，现有的融资平台和负债率可以为未来的快速发展提供保障。 运营上的快速开发、快速销售的开发战略能够比较有效地提高资金效率、降低系统性风险的商住双线产品战略，在住宅、商业上各有三个成熟的产品系列，适应了房地产调控和市场诉求”，杨忠认为。 杨忠表示，奥园已有成熟的“项目标准化开发模式”，集团各职能中心和区域项目企业在开发各环节的协调运营十分默契，在产品定位、产品设计、营销策划、商业运营等重要方面