“开发商推七折房贷利率 实为信托收益贴息”

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经记者尚希从北京出发

“现在买房的话，贷款利率可以享受7折的优惠。 活动再过一会儿就结束了。 》8月27日，位于北京东南六环附近的珠江四季悦城销售人员对《每日经济信息》记者说。

银行依然没有放松限制，但目前有开发商在补贴贷款利率进行促销。 珠江·四季悦城就是这样的项目。 购房者用部分首付购买珠江投资旗下的基础设施信托，开发商将信托收益恢复为购房补贴的月度供给，返还后的贷款利息相当于银行同期住房贷款基准利率的7成。

“由于该项目也是整个集团的基准项目，因此许多创新的营销战略都以该项目为试点。 》珠江房地产官员27日对《每日经济信息》记者表示，希望从之前推出的“零首付”到现在的“7折利率优惠”，结合企业自身平台拥有的金融产品实现内部资金运营的平衡与分配。

开发商以信托收益提供信息

从“零首付”、“降价风险”到“七折优惠”，珠江四季悦城项目一直在推出各种各样的优惠活动，其实反映了项目过头的现状。

据信息，珠江四季悦城目前以房源65平方米、90平方米为主力户型，层高4.5米，购买2层50年产权loft型住宅。 销售人员表示，目前销售中的平均价格为26000元/平方米左右，正在装修房间。

据北京市住建委网站消息，珠江四季悦城项目分别于年10月、12月获得预售许可，获准销售的房屋数共计3643户，但目前实现合同的房屋数为1181户，成交均价约2万元/平方米。

这样的合同情况很不乐观。 开盘销售10个月间，项目拆迁只完成了三成。

是受项目解除太晚的压力所束缚吗，四季悦城项目进入今年以来，各种优惠措施层出不穷，优惠方法也十分抢眼。

以前记者访问时发现，这个项目发起了“零首付”的活动。 购买者资金一时不能重复缴纳首付的，签订合同缴纳30万元保证金后，某电子商务经营者可以获得为购买者垫付的剩余首付项目，但垫付的金额需要在购买后5个月内还清。

虽然“零首付”的疫情还没有结束，但该项目提出了“降价风险”，打消了购房者的观望，随后再次推出了“7折利率”。

该项目的负责人表示，此次“以7折利率购房”的具体操作模式是:四季悦城与购房人协商，以购房人为受益人，首付中的部分资金为信托购房额，以购房人10年贷款期为周期购买珠江投资旗下的基础设施信托， 期限内，开发商每月返还信托收益给购房者，作为月度利息补贴，返还后的贷款利息等同于银行同期住房贷款利率的七折。

他说:“其实这也是对顾客的怨恨，首先银行不能改变利率基准。”他说:“从这几次创新的营销战略来看，市场的反应很好。”

“这种营销模式对买家有一定的刺激意义。 通过“挪用”这样的部分首付，转移到投资理财上，对于购买者来说，可以同时获得购买和理财的效果，因此希望从过去的货币持有的展望方法转移到积极的上市上。 ”上海易居房地产研究院研究员严跃进，在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

复印难度大

到底是噱头吗？ 珠江房地产出台多项营销战略后，市场上的讨论声不绝于耳。

“其实我们正好把集团内平台上的资源、保险、信托联系在一起，但另一方面我们对风险的管理有着严密的判断体系。 ’据珠江地产相关人士介绍。

在促销模式下，珠江推出了“银行利率卡”，但实际上只需要从总住房贷款中扣除这一利率差。

对此，四季悦城项目负责人在发布“首都首个零首付”项目等一系列宣传活动后表示，“企业发现，真正的购房门槛不仅在于首付，更重要的是处理高额的房贷利息。”

《每日经济信息》记者表示，珠江房地产称，促销活动使四季悦城的销量占亦庄地区销量的8成，从5月推出“零首付”到现在已实现约6亿元的交易额。

严跃进对此表示，这样的方法光靠珠江地产的立场是没有风险的，“这是其创新营销的模式，本质上也允许创新。 但是，如果进行宣传，可能会导致各种条例的管制。 ”据悉，不排除有通过楼盘销售实现融资的项目，未来约定的收益能否兑付存在风险。

那么，企业会继续宣传吗？ 对其他项目有参考价值吗？

“我们现在发售了50个套房。 今后也会陆续发售。 这个项目作为飞行员，也不排除将来向其他城市宣传。 落地当地的金融信托产品就行了。 ”上述珠江房地产相关人士表示:“对珠江来说，没有以此融资的打算。 毕竟，我们还有其他融资渠道”。

对此，北京一位住宅企业家对《每日经济信息》记者表示，这对开发商来说将支付一定的价格，也可以说是变相的降价。 但是，根据其他开发商是否可以参考，以及企业内部的资源配置，毕竟信托产品本身也是风险与收益并存的产品，需要专业的人员管理。 ”

中投顾问郑宇洁高级研究员向记者表示，购房者的首付通常用于项目建设，需要严密监管，直接购买信托产品，由谁监管也值得怀疑。 如果投资失败，也会影响住宅项目的正常开发建设。