““城市更新”引地产界集体躁动 深圳楼价或遭抑制”

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记者翟敏从深圳出发

报纸即将于12月1日开始实施的《深圳市城市更新办法》，引发了深圳地产界集体骚动。

该方法的实施将使土地资源非常有限的深圳，最大限度地发挥城市空之间的利用，从而使房地产企业集团受益。 专家认为，这对深圳的高房价有一定的抑制作用。 但是，对于只能以“募集”模式获取土地的房地产企业，该方法的实施，可能会带来越来越多的冲击。 / br// h// br// h//新的解读/ br// h// br// h// h///h//在开发人员的土地取得方面大有作为 国家住房和城乡建设部也刚刚通过“部市共建”的方法明确了深圳市为城市更新试点城市，期待深圳先行试点，为全国提供经验。

“新迪尔政策”这两大突破

在过去的相当长的时间内 另一方面，深圳市中心区目前土地开发处于饱和状态，关内土地不足，房价高涨。 如何合理利用寸土寸金的土地也是政府考虑的问题之一。 / br// h///br// h /“更新方法”已经诞生。 其首要目的是“规范城市更新活动，进一步充实城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会的可持续快速发展”。

据专家称，《更新方法》有以下重大突破。 一是确定原权利人成为更新改造的实施主体，改造项目不需要“快速发展商”实施，并且政府鼓励权利人自行改造。 二是要突破土地更新改造必须“募集、拍摄、挂牌”的政策性限制，规定权利人自行改造的项目可以协商土地转让。 另外，《更新方法》确定了更新改造的地价征收标准。 据

介绍，《更新办法》出台后，计划批准的25个更新改造项目，近期办理土地等相关手续后将进入具体实施阶段。 这25个更新项目总用地面积109.7万平方米总建筑面积397万平方米 其中，住宅面积202万平方米左右。

另外，《更新办法》还突破了原有框架的范围，将更新改造范围扩大到了旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧房屋村等所有城市的更新活动。

中国综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁肯定了《更新方法》的实施。 他在《每日经济信息》采访中说:“这是从深圳的市情出发的新政策。 深圳的土地非常有限，现在必须用自己压迫的方法空之间空出来。 《更新方法》最大限度、最有效地利用城市空之间。 ”

在实施方面还存在困难[/br// h/] [/br///h/] 毕竟这是一个全新的模型，而且 ”对于《更新方法》执行过程中需要观察的问题，宋丁表示:“在这个过程中加强监管是最重要的。 另一方面，必须比较有效地利用所有的土地，减少在过去的快速发展中犯下的错误。 另一方面，在实施过程中一定要出现新的问题，确定认知，尽早修复，有效减弱潜在的振动。 ”

中金企业的观点认为，落实《更新办法》还有困难，该办法严格按照城市更新单元计划、城市更新年度计划的规定实施重建类更新项目的拆除 因为这项开发的步伐和进度仍然由政府控制。 而且，该方法仍然面临拆迁困难的问题，背后的核心是拆迁价格过高，因此为了协调各方利益，即使通过协议的方法依然困难，也需要政府的支持。 并且，项目再开发建设最重要的是土地性质的变化和容积率的提高，该方法没有规定具体的操作步骤细节，能否突破要看执行情况。

《更新方法》也引起了许多人的担忧。 其中，与“城市更新不需要拍照，允许改变形式的协定用地”相比，有人质疑“一方面存量土地的活用迅速发展，另一方面也有可能发生权力租借和暗箱操作等问题”。 比较这种方法的本网上调查显示，54.3%的网民表示不应该允许协议转让。

对此，宋丁表示:“这是不得已的事情，也许也能切实应对深圳面临的问题。” 他进一步解释说，由于旧房子被拆除，城市更新的价格很高，如果按照“邀请”的方法进行，将会产生更高的土地价格。 最终，可能没有开发者想做这么贵的生意。 如果把开发的产品定位在高价格上，市场上不一定会消化。 这些现象表明，以前流传的“拍摄模式”可能会引起一系列副作用。 这是因为需要尝试一点新模式来处理问题。 / br///h///br// h /“只有大力执行，才能保证政策的最终效果。 ”宋丁最后强调指出。 / br/

]【市场影响】

地产商或现“冰火两重天”[/br// ]

房地产公司“冷热不均”[/br///h/] [/br///h/]昨天( 11月26日)世纪星源，深华 企业根据新规申请了所属南油地区福华工厂区的更新改造申请(更新改造项目占地4.27万平方米，拟申请住宅建设12万平方米，商业3万平方米)，该申请须经政府相关部门批准。

*st华控目前公司位于深圳市内的工业土地占地约20万平方米，企业正在密切关注政策动向，积极研究这些地块功能变更的可能性

深长城、深赛格、深天健等企业表示，具体的更新换代价格和收益仍存在不确定性，企业目前无法进行确定评估。 根据

深华发，企业所在的部分土地可以从工业用途转为商业用途。 企业于11月24日召开董事会会议，审议通过非公开发行股票的方法募集资金，进行上述项目的开发建设。

分解者认为，《更新方法》发布后，越来越多的公司将展开行动，深华发只是个开始。

联合证券研究报告认为，由于《更新方法》的关联，以前拥有一些旧工厂或老工业园区的企业将从中受益匪浅。 第一，可以保证这些企业拥有这些将被改造的旧工厂、旧工业园区的产权。 二是在“招投标”制度下避免了高昂的地价； 第三，改造后上升的土地价值将留在这些企业手中。 拥有这样的老工厂和老工业园区的企业，肯定会成为“更新方法”的最直接受益者。

但是，另一方面，没有旧工厂和旧工业园区等形式的“存量土地”，只有以“募集挂牌”的形式拥有土地的房地产企业，“更新方法”的实施，却给了他们 因为这意味着即使在同一个地区，两种方式的土地价格也可能有很大的差距，这类企业的销售产品将面临更大的竞争压力。 / BR// HR// BR /或深圳高房价[/BR/]/HR// BR// HR /房价在《更新办法》公布后，购买 大多数购房者和专家认为“新建”对房价有一定的抑制效果。

根据本乐居一位网友参加的调查结果，52.4%的网民认为土地被充分利用对深圳的房价有抑制作用。

智多盈投资分解师余凯计算，这些更新项目相当于深圳近年来新增供应量的三成左右，可以在一定程度上稳定住房供给结构，缓解市场新增供给不足和地区布局的失衡 从长远来看，通过对库存土地的充分利用和挖掘，可释放的商品房供应有可能达到数千万平方米的巨大。 此外，由于未来10年深圳将完成大部分城市更新，这几千万平方米的住宅也有可能在未来10年逐步解放。 这意味着深圳的未来每年可能会有数百万平方米的住宅因城市更新而被释放。 这有望扭转深圳商品住宅新供应不足的状态，向深圳住宅新建市场持续注入大量新供应量，对平衡供需关系有积极意义。

宋丁指出，深圳执行《更新方法》也是考虑到了房价。

富同道会首席经济学家王亮解体说:“首先，大量的土地供应将补充到深圳的房地产市场； 另一方面，协定的出让会降低土地价格，减少转嫁到房价上的压力。 总而言之，《更新方法》的实施，在一定程度上堵塞了房价持续上涨的通道。 ”

但是，也有拆迁师认为《更新方法》对房价的影响不太大。 广发证券不动产领域的拆船师沈爱卿对记者说:“《更新办法》实施后，在更新的土地中最终转换为房子的规模尚不清楚。 另外，转换的过程也需要时间，这个过程实际上非常缓慢，对市场的影响很小。 退一步说，无论怎么更新、改造，深圳的土地所剩无几。 ”但是，他强调《更新方法》对一点企业来说是很大的利益，特别是工业土地库存多的企业。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-59604220上海: 021-61283003