“容积率0.2以下的别墅才叫“豪宅”？”

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在上一期的不动产周刊上讨论了公寓豪宅的标准。 《每日经济信息》(以下简称nbd )记者发现，相对于公寓，越来越多的别墅希望被称为“豪宅”。 上海的公寓和共同别墅兼用的楼盘，因为别墅离市中心很近，所以经常冠以“豪宅”的名字。

上海别墅的豪宅真的很多吗？ 据参加这次讨论的嘉宾介绍，按照他们的标准，很少有别墅适合“豪宅”这个称呼。 话题1什么样的别墅是豪宅？

nbd :别墅的豪宅中有地域概念吗？ 还是只要是豪宅，不管在哪个区域都可以称为豪宅？ 周国平:豪宅的容积率必须低至0.2以下； 占地面积必须大于1000亩，每幢建筑面积必须达到1000平方米——面积达不到1000平方米，因此很多功能不具备； 周围的环境需要山和水。 如果没有独特的自然景观资源，豪宅的独特之处和稀缺性就不会显现出来。

陈晟:从我的感觉来说，由于上海市的高速发展，豪宅特别是别墅型豪宅的地理位置正在向新城化、点状化迅速发展，不同地区出现了一些高端的住宅区。

朱兆荣:从我们代理商的租赁和营销市场来看，很多客户都很重视项目套件。 比如一个小客人的孩子读书，在家附近需要教育资源。 除此之外，还需要高尔夫球场和大型超市连锁等稍微重要的社区套餐。 事实上，许多成熟别墅豪宅地区的形成是有很大的环境配合，经过地方政府的长期培育而形成的。

nbd :海外豪宅一般都有非常好的设施。 例如，在酿酒室和大型会所，也有全天候、随到的五星级酒店服务。 那么，上海别墅豪宅的硬件和软件至少应该达到什么标准呢？

周国平(楼层一定要高，至少需要达到10米，标准楼层的层高需要达到4米。 另外，别墅的面积必须很大，至少需要1000平方米。 在设施方面，只有吃饭的地方，需要正餐厅、中餐厅；浴室至少需要桑拿室、干燥室、游泳池、普通浴缸四种；需要拥有电影院、壁球等多种娱乐设施； 另外，还需要独立的高速电梯。 而且服务也非常重要，配套的物业服务必须与豪宅的价值一致。

陈晟:豪宅的别墅需要特色的设计风格。 不仅是门面风格，用于装修的饰面材料也很好。 另外，居住氛围也需要一定的要求，附近的生活习惯比较接近，更容易进行信息表达和共同生活。

朱兆荣:材料不是问题，样式也不是问题。 因为，内陆真正的独门别墅不存在，很多别墅只是独立于小区之外，对整个城市来说并不独立。 所以在建筑风格方面不能完全满足顾客自身的特定诉求。 从别墅的面积来看，七八百平方米应该可以看作豪宅。 事实上，与公寓不同，豪宅不需要非常周到的酒店服务。 七八百平方米的别墅已经有自己的花店、厨师、管家住的房间，物业管理提供一点公共服务就行了。 关于高端人群聚集的社会交流平台，在我看来，其实大多数买豪宅的人都很低调，彼此不太愿意交流。 话题2那些人在购买豪宅吗？

nbd :别墅豪宅的主要客源层是那些，他们的购买能力怎么样？ 为什么今年豪宅的价格不像公寓那么快上涨？

周国平:上海的别墅购买力这几年有所上升，但相对较低。 从我的注意力来看，普通人群的购买力大致在300万~500万元。 今年上海房价涨幅较大的是这个价位的住宅。 上海别墅的购买力高于这个水平，但大致在2000万元左右，很少能承受1亿元左右的价格。 目前，上海最高别墅豪宅10亿元，全球最高豪宅别墅价格100亿，其中最大的差距体现在环境、配套、服务等软件和软件的结合上，(上海别墅豪宅)要达到上述顶级豪宅别墅的标准，还远远没有

陈晟:我们和许多开发商交流后发现，别墅豪宅的买主是江浙一带的企业广告主，他们中有些没有受到金融危机的影响，金融危机后的经济状况也很惨淡 他们大多有比较丰富的豪宅购买经验，有些已经购买了一些豪宅。 他们买豪宅首先要考虑的是将来的通货膨胀，所以别墅的价值和增值能力是他们考虑的重点。 此外，也有企业广告主将位于上海的别墅豪宅作为公司公馆，豪宅对他们来说越来越具有商业性质。

朱兆荣:我认为高级豪宅的价格不上涨，不是购买力不足，而是交通的原因。 大多数人即使买了别墅也想把它作为第一住所，但无法预料的交通堵塞限制了他们买别墅豪宅的欲望。 如果交通状况好转，上海豪宅别墅的价格有望上涨。 话题3明年的豪宅有保值功能吗？

nbd :许多投资者将购买豪宅作为投资、保值、抵御通货膨胀的手段，但明年的上海豪宅是否有保值功能？ 周国平:国家对别墅用地不再批准。 中期内别墅用地将逐年减少。 另一方面，土地价格上涨，开发商价格越来越高，别墅价格越来越高。 我调查过今年的北京、深圳等市场，那里的豪宅几乎都被顾客扫地了。 上海别墅的豪宅经过十年的积累，现在还能买到一定的量，但数量也很少。 预计未来三年顾客购买力将达到高峰，未来别墅豪宅价格将达到5000万元。

陈晟:从一些机构批量收购别墅类房地产可以看出它们的价值评估。 相对于其他类型的房地产，高端房地产受市场波动影响小、耐下跌性强是机构投资者投资的首要因素。

朱兆荣: 2009年中央经济实务会议表示，明年的货币政策仍将保持宽松的流动性，明年还将迎来世博会，因此对上海房地产市场来说是个好机会。 明年的商品住宅销售应该没问题，但第一个问题是不动产的价格是否会上涨。 从现在来看，明年整体的房价上涨趋势将趋于缓和，没有像今年这样大的价格变动。 [/br// h/]

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/h/]/br//豪宅的五个参考指标 业界认为，稀缺性仍是体现豪宅价值的最重要标准，广阔的面积、长时间的保值能力也是豪宅必备的优势。 我们大致总结了五个标准。 请作为网民的参考。 / br// h /基准1 :稀少的资源性。 无论是0.2以下的容积率，还是独特的景观，几乎所有豪宅都需要这样稀少的资源。 / br// h///br /基准2 :较大的面积。 如果2007年很多高端人士对300平方米以上的住宅面积感到满意的话。 那么，到了年，这个面积的房子已经不能算是豪宅了。 500平方米、800平方米、甚至1000平方米的住宅面积成为豪宅新的测量条件。 / br// h///br// h /基准3 :足够的层高。 随着时间的推移，高端人群对层高的要求比以前不同了。 他们认为只有高层高才能体现高端住宅的豪华和奢华，体现房子本身的庄严。 事实上，很多高级别墅的客厅已经实现了很高的设计。

基准4 :高品质的建材。 无论是门面瓷砖铺的，门和大厅等使用的材料，还是豪宅内部使用的装修材料，都要求很严格。 / BR///h///BR// h /基准5 :良好的不动产配套。 高端客群对家政服务方面的诉求特别挑剔。 有桑拿淋浴、按摩、健身、酒吧、中餐等多家服务会所，有全天候从事家政服务的物业管理，是许多行业人士提及的豪宅标准。 / BR// HR// BR// HR /嘉宾:/BR// HR// BR// HR//上海嘉城兆业房地产有限企业副总裁周国平[/BR/] 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-59604220上海: 021-61283003