“上海“地王”最集中板块 近2500套新房存量逼开发商“捂盘””

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经过记者扬·特班在上海

“大厦10幢，近2500间住宅，21万平方米以上的库存。 》这是昨天下午，华燕房地产拆房师张宏伟给出的上海新江湾板块商品住宅存量的最新统计数据。 近年来，作为上海“地王”的第一生产区，新江湾板块到今年5月只卖出了70多套住宅，而且大部分房源的成交价格只有25000元/平方米左右。

市场的惨淡景象让该地区内的开发者心碎。 特别是一些“地王”大楼开发者。 就像2007年获得“地王”的九龙仓和仁恒一样，现在各个项目的工程进度已经到了可以预售的阶段。 但是，上海房地产业拆解者的意见是，两块楼盘要取得良好的销售业绩，就必须将销售日期推迟到明年上半年。

一个“地王”被“盖”的故事可能已经开始了。 / br// h///br// h//“搞不好会扭亏为盈”[/br// h/] [/br///h/] [/h// ]“这片土地很危险。 搞不好就会亏损。 ’2007年6月，绿城集团董事长宋卫平在拍摄新江湾d1地块后留下的这句话至今印象深刻。 当时，被誉为“上海新地王”的上述地块成交价为12.6亿元，楼宇地价为12509元/平方米。

年后，这个有“损失危险”的地块以12.3亿元的价格被换成了九龙仓。 这个方法从另一个角度解释了宋卫平当初的预言。

2007年12月，新加坡仁恒置业投资13.01亿元购买的新江湾d3地块成为了另一个震惊上海的“地王”。 与d1地块相邻的d3地块地板价格达到2万元/平方米，收益前景同样不尽如人意。

碰巧的是，这两部《地王》很可能在近期内公开发售。

根据图书、搜房等网站介绍，九龙仓新江湾项目容积率1.6左右，为12~13层小高层，最小为140平方米两个房间，最大 仁恒新江湾项目仁恒怡庭的主要产品是重叠别墅、160平方米和200平方米的大型装修公寓。 虽然两个楼盘产品形式不同，但主力产品和目标客户有相似性。

《每日经济信息》记者近日到现场查看了上述两个楼盘，九龙仓的小高层项目已经完成了三分之二，仁恒项目的花园洋房也基本结构。

之前，据报道，九龙仓新江湾项目玺园的售价在45000~50000元/平方米左右，开场时间将在7月左右。 仁恒新江湾项目仁恒怡庭的售价大致在60000元/平方米左右，开盘时间将在八九月。 不过，记者在柜台询问时发现，两名楼盘销售人员均否认了上述信息，称目前的售价和开盘时间尚不清楚。

据中国房地产新闻集团拆师薛建雄介绍，目前该地区40000元/平方米以上的房子几乎无人问津，而对九龙仓和仁恒来说，为40000元/

开发商是否被迫“隐藏磁盘”？

根据房地产商的调查资料，整个新江湾板块卖出了180平方米以上的大面积产品。 因此，该地区的大部分开发商都在开发大户型的豪宅产品。 根据上述调查，华润橡树岭、汉斯国际公寓、九龙仓玺园、仁恒怡庭、甚至刚开工的中建房地产项目均为大型产品。

张宏伟认为，在上述两个楼盘主力户型面积相近的情况下，销售总额相近，其目标客户很可能会重合，如果选择在同一时间开业，则有两个开张。

薛建雄说，在价格相同的情况下，仁恒的产品将具有更强的竞争力。 但是，与九龙仓的项目相比，仁恒的产品价格很高，如果九龙仓新江湾项目降价促销，仁恒项目可能卖不出去给对方。

但是，两个楼板的开发者否认了这些说法。 九龙玺园胡海嵚表示，没有对仁恒怡庭进行过调查，也没有担心销路不好，开场时间和价格尚不明确是因为香港总部还没有决定。

仁恒置业上海分公司副总经理姚显伟认为，仁恒怡庭和九龙仓玺园是两个完全不同的产品，不会相互产生竞争。 价格落后的首要原因不是因为最近的市场销售不好，也不是因为地价贵，而是因为样板房还没有建成。 “我们根据模型室的展示情况，倒算了项目的售价。 ”

薛建雄表示，即使上述两块楼盘之间竞争不明显，两块楼盘近期也不会开张。 现在高级不动产的销售状况不好。 市内圈内5万元/平方米的楼盘销售依然不畅，但位于新江湾城的上述两大楼盘预计售价至少4万元/平方米，在这样高的价格下，滞销几乎是必然的。

根据张宏伟提供的数据，从今年5月至今，整个新江湾地区的10多个楼盘共有70多个住宅，大部分成交价格为3万元/平方米。 与这些楼盘相比，九龙仓玺园和仁恒怡庭的景观环境更好，但同样存在配套不足、生活设施不成熟等缺点，要支撑4万元/平方米以上的高价并不容易。

张宏伟说，现在很多高端大厦都卡住了，与其在市场好的时候卖还不如在市场好的时候卖。 “如果高价卖出4万元/平方米以上，只有一个办法——等到明年上半年”张雄大认为，这可能才是新江湾“地王”楼盘难以靠拢的首要原因。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-58528501上海: 021-61283003