“90家房企六成经营性现金流为负开发商还能撑多久？”

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虽然

“一年的黄金时代”通过篷车从上海临近，但上海的开发者和购买者对以前销售旺盛的季节没有什么信心。

《每日经济信息》近日，联合搜索网对上海地区开发商、购房者、经纪人进行的信心调查显示，56.5%的开发商认为今年“全年黄金期”不会到来，仍期待“全年黄金期”， 59.7%的买家也认为，由于新政的作用，不会出现以前流传下来的“年黄金期”的利益。 这项对上海楼市进行比较的调查，可能只是许多城市信心指数的缩影。 新政府现已实施120多天，面对“全年黄金期”，开发商和购房者的心理发生了怎样的变化？ 他们上演什么样的对决？

中房协副会长朱中一在今年的博鳌房地产论坛上表示，未来房企将根据自身资金状况决定是否降价。 展望今年的“全年黄金期”，必须了解各企业的财务状况，才能了解促销力度。

解读房地产企业的财务状况，证券公司认为房地产企业的财务状况相当不理想，与房地产研究机构的看法不同。 地产商的真实财务状况到底怎么样？ 开发商的资金能支撑多久？ 《每日经济信息》使用winds的部分统计数据，结合中原房地产和搜房网调查了房地产企业上半年的财务状况。

上半年房企2/3的经营现金流为负

证券公司认为房地产企业之所以缺钱，主要是开发商的高负债率和许多企业的经营现金流为负，

记者根据winds统计数据，在已发布中国报纸的约90家开发商中，约2/3的企业经营现金流为负，其中包括万科、金地、招商等知名房地产巨头。 这个比例与2008年中期大致相同。

五合国际智库社长邹毅表示，经营现金流多反映开发商的销售情况。 这么多开发商的经营现金流之所以出现负增长，可能是因为开发商的销售额增长幅度没有赶上正常支出的增长水平。

中国指数研究院的钟星辉拆建师表示，开发商的现金流明显放缓，但施工面积和新增开工项目并未减少，这可能是上半年众多开发商现金流负增长的首要原因

在约90家开发商中，经营现金流和投资现金流的约1/3为负。 邹毅表示，这可能是一点点开发商在销售业绩下滑的情况下，依然继续购买土地。

但是，如果上述现金流量为负，则9月以后可能会发生变更。

中原集团研究中心高级管理人员刘渊介绍，万科、招商等企业7、8月的销售业绩超过了上半年的平均值，近期土地购买开始减少。 因为下半年的经营现金流很可能由负转为正。

大型开发商不仅短期资金压力小

现金流量表，房地产商的资产负债表也是反映开发商财务状况的重要依据。

《每日经济信息》记者根据winds统计数据计算，是反映开发商偿债能力的流动比率和速动比率两个指标，分别有50%和66%左右的房地产上市公司低于基准。

为了明确开发商的财务还款压力有多大，从各地产业者现有的银行存款和现金余额中，统计扣除预收款后的流动负债来计算各企业的短期还款压力。 根据上述计算方法，万科如果不买土地，只要以上半年平均每月60亿元的销售速度卖出3.5个月，未来一年可以偿还超过400亿的短期流动负债； 招商需要2.9个月，金地需要4.4个月，保利不进一步扩大销售，可以偿还全部短期债务率上升50个百分点以上的绿城，在不继续购买土地，维持上半年销售速度的基础上，未来一年的全部债务半年

但是，同样财务压力小的开发者很少。

速动比率极低的*st中间舱是其中最夸张的房子。 统计数据显示，根据上半年的平均销售额，这家企业至少要销售70个月才能还清所有债务。 中粮地产与北京城建设类似，还清所有账款需要40多个月。

但是，分析师认为，上述开发商上半年的销售规模较小，项目有可能在下半年上市。 如果下半年能马上卖出去，资金缺口应该不会很大。

预收款达摩克利斯之剑

只有小部分房地产企业面临着大幅降价促销的压力，但刘渊认为，以下大部分开发商将在房地产调控下选择降价出货。 其中一个重要的原因是政府监督开发商的预收款。

8月17日，北京有报道称，《商品房预售资金监管暂行办法》即将出台，随之西安、苏州等房管部门也采取了同样措施。 上述消息虽未得到监管部门证实，但已成为刘渊眼中的控制利器。 对开发商来说，预付金收紧后，房地产企业将突然面临巨大的资金缺口。

在博鳌房地产论坛上，万科副总裁肖莉透露，目前国内开发商的贷款、预收款占房地产开发资金比例的70%。 根据国家统计局今年1~6月的数据，房地产开发公司资金来源33719亿元，其中定金、个人贷款合计12602亿元，占资金来源的1/3。

《每日经济信息》和搜索网站的联合调查更加表明了预收款对开发者的重要性。 万科、保利、万通等多家房地产预收款金额占流动资产的比重达到三成以上，是实现公司资金周转的重要来源。 在博鳌房地产论坛上，肖莉认为，预收款等资金来源流失将减少开发商的开工，从而减少土地。

刘渊表示，如果严格执行代扣专用专项资金，短期内开发商资金周转率可能会下降，政府将对囤地进行严格查处，或者部分开发商将加快资金回收。 / BR/[/BR/]相关信息

绿城负债率上升到158.8%

，记者张初亮经上海

期间内绿色城市营业收入38亿7000万元(人民币，下同)，比去年同期上涨99.5%。

2009年楼市大热，绿城中国的负债率从2008年末的140%缓和到2009年末的105%，但在房地产上市企业中，也有拆解者认为依然位居前列。 今年是绿城最花钱的一年，除了严格的楼市调控外，绿城的高负债经营模式还将面临考验。

据有关人士介绍，年绿城建设项目达到102个，新开工面积超过800万平方米，建设面积超过1200万平方米，仅次于绿地和万科。 关于负债率上升到158.8%，绿城说，纯负债率的上升是由于企业规模的扩大和项目的增加。 根据

公告，绿城通过土地招商及股权收购等方式在山东、杭州、浙江、上海等地购买多块地块，新增土地储备项目11个，总占地约144万平方米，规划建筑面积约240万平方米 总土地金额115亿元，按权益计算为900万平方米

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