“土地增值税清算大棒落地难 高价盘或仍有生存空间”

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经记者叶书利朱玲从北京、广州出发

国务院总理温家宝警告开发者“应该有道德”。 此外，北京、上海等地制定的《国八条》地方细则也建议，基本贯彻《国八条》精神，对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目，总结要点进行土地增值税清算和核定。

一些业内人士在接受《每日经济信息》记者采访时认为，此次增值税清算大棒可能不像以前那样，撞到地面。 作为土地增值税清算首要对象的高价盘，在通货膨胀和各地购房资格受到限制的背景下，增值功能更具特色。 因为这个价位有可能维持高开高走的态势。

执行力还需要注意

据媒体统计，截至3月1日，包括北京、上海、广州、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨、天津、宁波、石家庄、海口、武汉、银川、厦门、无锡、昆明、西安、杭州、沈阳 要加强对土地增值税征收管理情况的监督和检查，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和检查。 加强房地产价格判断技术的应用，加强房地产交易税收征管工作的宣传力度，坚决堵塞《阴阳合同》带来的税收漏洞。

以2月中旬北京在《北京十五条》中再次提到土地增值税清算的事情为例，北京美联房地产副总经理杨明丽认为，每年年初，政府基本都会提到土地增值税清算的事情。 只是，今年在第三次管制的大背景下，重燃这件事只是因为时间点上有点敏感，其他方面“没有新意”，所以重燃的次数又增加了一次。 这次再提一下，市场效果如何，首先要看执行力的问题。

她进一步解释说，历史土地增值税清算最终是不可能的，首要面临的问题是执行问题。 例如，《京十五条》确定了积分清算和鉴定的对象为“定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目”。 价格过高是指在同一区域内，价格明显高于其他楼盘的情况。 在操作方面，操作也不怎么样。 还是一个房间一个价格。 价格过高或过高，可能伴随着更好的服务和装修等。 这是在操作方面，由于对价格过高的楼盘进行增值税清算的难度不小，这也是该政策难以发挥实效的首要原因之一。

世界房地产市场研究部首席拆船师王海斌表示，现在很难界定什么是“暴利楼盘”。 开发商的开发价格除了各种运营费、土地收购价、纳税缴纳等方面外，还包括房价上涨率等因素，要计算开发商的利润是否暴利并不容易。

高价盘不怎么受冲击吗？

《北京十五条》关于增值税清算的规定出台后，北京楼市一些高价楼盘备受瞩目，许多人认为是土地增值税清算的首要对象。

对此，杨明丽不赞成。 她认为“京十五条”对积分清算对象明确定义了“定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目”，在此并不一定代表高价盘。 由于位置、服务等原因，楼盘本身配置了较高的定价。 如果合理的话，价格并不太高。 因为，这个高价盘和普通盘在增值税清算中的概率差不多。

而且，在目前的情况下，如果增值税清算真的能够执行，那么这个对高价盘的影响就不会很大，对房价的影响也不要高估。 因为现在高价盘的保值增值功能反而在增大，诉求在增加。

对此，另一位业内人士表示赞同。 他说，目前在北京楼市限购的背景下，如果资金和购房资格许可，投资者可能不得不将鸡蛋放入篮子，以完全利用有限的购房资格。 在这种背景下，高端定位的高价盘，“抗通胀”和投资价值特征更为突出。

杨明丽也认为，在目前的环境下，高端大厦的价值反而很突出。 “我们在向客户提出建议时，购买名额有限，因此建议客户也采取进一步的措施。 如果像以前那样继续阶段性的购买方法，今后有可能会被政策束缚，从购买住宅的门槛中受阻。 因此，为了在资金允许的情况下，能够进一步充分利用手中的住宅定员，建议购买较大、高端的楼盘。 ”

限制昂贵的盘子需要很多手段

“从土地到市场，从供应到监管，我们从来没有缺少过政策。 ”合富辉煌集团市场研究部副总经理龙斌说。

“目前，土地增值税似乎没有发挥作用，但没有发现首要的高价因素。 ”龙斌表示，由于土地价格高、税费高、市场经常处于供给不足的状态，所以出现了高价盘盘。 处理高价市场，还是要调整市场供求关系，增加普通住房供应量，抑制市场投机诉求，加强保障性住房建设，这也是一个重要因素。

广州房地产专家谢逸枫认为，制约高价盘还是要从开发商的资金链上处理，将开发商的自有资本金提高到35%。 这无疑促使了开发者必须尽早通过销售收回资金，运营项目。 因此，如果提高楼盘价格，市场受不了，开发商资金回收的速度也会变慢。 其次，严格执行土地增值税征收，也可以通过改革商品房预售制度来实现。 未取得预售证明的，不得接受诚意之金。 所有大楼必须符合房间移交标准。 也就是说，不关上天花板就不能上市。 另一方面，开发者是滚动开发项目的模式，必然会加速第一期的资金回收建设第二期的项目。 这样高价的棋盘就很难出现了。

“其实最重要的是限制地价。 ”谢逸枫表示，目前地价已经占售价的30%~50%。

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