“北京住总董事长张贵林：拉长产业链 保障房项目利润率或达10%”

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经记者叶书利从北京出发

3月28日晚，《每日经济信息》、搜狐财经和清华大学经营学院共同主办的新时期搜狐公司家论坛在清华大学举行。 会前，针对目前房企老总们困惑的保障性住房建设效益问题，本次论坛主讲嘉宾北京住总集团有限责任企业(以下简称北京住总)理事长张贵林在接受《每日经济信息》记者采访时表示，北京住总在保障性住房建设方面有自己的盈利模式， 它是集设计、开发投资、施工、物流及后期物业管理等保障性住房建设全过程为一体，并参与产业链

针对政府提出5年内建设3600万套保障性住房的办法，张贵林将其总结为纠正现有住房供应结构。

对于近年来房价的暴涨，他认为首要原因是供不应求。 他解释说，2000年~ 2000年的10年间，中国的城市化率每年将以近1%的速度提高，也就是说每年城市化人口将增加2000万人以上。 按人均住房30平方米诉求计算，10年新增60亿平方米住房诉求，但在此期间，中国房地产仅销售45亿平方米住房面积，供应缺口近15亿平方米，约25%的诉求得到满足

该数据显示，仅考虑到10年的供给不足，与父母一起居住的孩子累计计算出了1年前的供给不足和这期间城市居民改善性的诉求，如现在因为结婚而新增的诉求、2家变成了3家的诉求、用于投资投机的诉求等

他指出，综合起来，供应不足的比例至少在40%以上。 “十二五”期间，城镇化率从目前的47%以每年近1%的速度增长到期末的51.5%，新的住房诉求量仍在巨大增长。 市场供不应求的根本处理途径是增加供给。 在中国的住房供应结构中，保障房的比例很低，但在国外成熟的市场经济国家，市场大致提供30%~40%的商品房，政府至少提供50%以上的保障房。 1998年住房改革后，中国楼市主要侧重于商品房的快速发展，对保障性住房建设的重视不够。 因此，目前政府再次将重点转移到保障性住房上，纠正了过去几年楼市供给结构的失衡。

关于今年1000万套保障性住房的目标，张贵林计算后认为，除去土地价格，大致需要1.3万亿~1.4万亿元的资金量。 他具体分开分析，第一部分是建设约200万套经济适用房和2限房，资金诉求量约5000亿元，首要利用社会资金进行处理。 根据以往的经验，在这一部分，政府只需要在政策上给予一定的支持，例如土地出让金减免等，社会资金在经济适用房和二限房的建设运营中基本可以达到盈亏平衡。

第二部分是近400万套各类棚户区改造项目，包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、林区棚户区改造、煤矿棚户区改造等，资金量也需要约5000亿元。 第一条途径由工矿公司和相关员工采购，政府提供相应的政策即可。

第三部分是廉租房、公租房的建设，今年中央提出的建设目标为380万套，其中廉租房160万套，公租房220万套，投资资金量近5000亿元。 这部分资金来源主要依靠政府财政。 这个项目不能马上改变，所以通常公司很难参加运营。

关于资金来源，张贵林指出，目前，除中央政府拨出首批350亿元外，中央要代地方发行2000亿元国债，优先支持地方政府快速发展公租房建设。 另外，根据目前的规定，地方政府每年至少要拿出10%的土地出让金用于保障房的建设，按照去年各地2.9万亿元的出售收入计算，各地方需要从土地出让金中拿出2900亿元。

目前，金融紧缩导致信贷规模缩小，有可能影响保障性住房建设资金来源。 张贵林呼吁，银行应该给保障性住房一点差异化政策。 例如，开设绿色通道，适当给予保障性住房项目特别贷款的投入。

除了巨额资金带来的压力之外，关于3600万套保障性住房，一点点的人也担心土地的供应问题。 例如，在接受《每日经济信息》记者采访时，全经联研究院副院长陈宝存指出，巨额保障性住房建设所需的大量土地供应、一线城市和稍发达的二线城市，目前可能面临土地供应不自然。

对此，张贵林认为最终政府将处理这个问题，但他还表示，除税收、土地等支持外，政府还将允许符合条件的企事业单位在自己的场地上建设廉租房、公租房，并鼓励本公司无房职工优先租赁，

但是，张贵林反对通过小产权房合法化来处理保障房的土地供应和资金压力问题。 因为小产权房不符合政府的计划，容易扰乱市场。

在3600万套保障房的供给中，房企无疑是第一参与者，但目前在保障房建设方面，许多房企都苦于尚未找到合适的盈利模式。 例如，万科总裁郁亮公开承认万科还没有在保障房建设方面找到盈利模式。 远洋地产副总裁徐立在接受《每日经济信息》记者采访时承认，远洋还在保障房建设行业探索盈利模式。

对此，张贵林认为，对万科、远洋等上市房企，股东和股东对此有回报要求，但单纯房企参与保障性住房建设，确实在盈利模式上存在一些问题。 目前房企参与保障性住房建设的利润为2%~3%，因此这样的利润率对普通上市公司来说一定很低。 但是，北京生活在这种专家保障房建设企业中，在这方面有自己的竞争特点。

在保房建设行业，北京住一直以产业链的方式运营。 也就是说，在设计、开发投资、施工、物流和后期物业管理方面，企业旗下有自己的专业企业。 例如在设计方面，企业有自己的设计院、物业管理企业等。 假设保障性住房项目，一个开发商的利润率为2%~3%。 这样的利润率在万科这样的上市公司看来没有积极性。 对于港股上市的房企来说，一个项目必须达到8%的利润率才能做，但对于北京居民来说，是要参加的。 他说，北京居民总是可以在设计环节赚钱，在开发、物流、物业管理等环节赚钱。他说，北京居民总是通过延伸产业链、一体化经营来处理回报问题。

张贵林表示，万科正是因为居住在北京在保障性住房建设行业有这样的特点，才选择与企业合作开拓保障性住房行业的市场。