“开工两周被叫停 深圳“最牛囤地”闲置18年仍前途难料”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

深圳市罗湖区繁华的人民南路，占地约1万平方米的空地被高约3米的防护栏包围。 这个空地接近深圳罗湖口岸，可以从口岸过去进入香港特区。 由于地理位置优越，在周边大型商业设施齐全、土地资源日益匮乏的深圳，这里俨然成为了“黄金宝地”。

但令人惊讶的是，这样的“黄金大地”竟然空了18年。 18年的漫长时光，足以让刚出生的婴儿长大成人，但这种黄金般稀少的资源依然静静的放置在那里，地块上没有建造任何建筑物，与周边的高楼相比显得格格不入。

由于卷入了拆迁补偿、安置纠纷、囤积土地、非法作业等各种各样的麻烦中，即使受到“有损城市形象”的骂声，这块宝地什么时候能开工也还是个谜。

多年来，该地块的开发权益也发生了一些变化，最终落入大中华国际实业(深圳)有限企业之手。 但是，自获得开发权益以来，大中华国际一直未能完全办理土地所有权相关手续，也未进行项目开发，其行为也因此被誉为“史上最牛的囤地”。

《黄金大地》被搁置了18年

最近，《每日经济信息》记者到地块现场，看到地块周围的围栏上“大中华ifc”、“深南道跨国金融总部”等文字在阳光下很显眼。 围栏里，机械建设设备、钢材杂乱地堆在空上面，几个工人懒散地坐在长椅上抽烟聊天，但完全看不到施工的景象。

每隔几天，住在附近的市民就会来到这里，牢牢地注视着这个区划的变化。 作为原罗湖村20多名被拆迁村民的代理人，万人为还没有谈及设立拆迁补偿的村民奔走。

开发者没有向被拆迁的村民支付一分钱的补偿，也没有向政府支付地租。 ”万名指着项目空来称呼。

早在1993年，深圳市罗湖区政府就启动罗湖村旧改革事业，批准深圳市中建实业股份有限公司和罗湖区建筑施工企业合作开发该项目。 两家企业与罗湖汝南实业企业(原罗湖村委会设立的集体企业)签订协议，后者负责整个项目的拆迁安置补偿工作。

但是，围绕拆迁补偿问题，汝南企业与袁海深等20多个村民没有进行对话，村民的房子已经被强制拆迁。

根据罗湖区的旧改编说法，90%以上被拆毁的房子都与汝南企业协商，安排妥当。

未经补偿的袁海深随后向有关部门反映，向深圳市中级人民法院提起诉讼，本院终审判决取消罗湖区国土局收回土地开采权的决定。

1997年12月，在深圳房地产市场上享有盛誉的大中华国际以7600万元的代价从中建企业、罗湖建筑企业获得了该地块80%的开发权益，中建企业退出了该项目的开发。

根据万名提供的资料，大中华国际与两家企业签订了共同开发“罗湖村“深圳大康广场”的合同，商定大中华国际向政府支付80%的地租和村民拆迁补偿费。

但是，目前大中华国际没有向政府缴纳地租和签订土地转让合同，也没有取得土地使用权。

万名曰:“大中华多年前得到土地后，包围了土地，没有进行任何开发。 其目的除了囤地以外，更好的解释并不容易。 ”

为了证实万人的说法，《每日经济信息》记者近日去了大中华国际深圳企业总部，但企业没有人接受采访，只向记者发送了采访大纲。 但是，记者发来了消息，却没有从该企业得到任何答复。

根据深圳市旧改革相关政策，开发公司与被拆迁人签订拆迁补偿协议后，可以向国土部门申请土地使用权转让手续。 但是，深圳市计划国土委员会相关人士表示，大中华国际至今尚未向国土部门申报相关手续。

非法作业在短短两周内就被停止了

多年来，围绕罗湖村旧改革拆迁安置补偿的投诉不断。 而且大中华国际也没有开工，所以土地常年闲置。

万名认为，至今未取得合法文件的大中华国际未开始建设项目，是因为借用政府数亿元的地租，未取得合法土地开采权，未能顺利办理建设手续，最终导致该黄金地块搁置18年

根据《每日经济信息》记者获得的资料，该号码为“93-627”罗湖村旧改建地块，占地10087平方米。 1993年，深圳市规划国土局批准其容积率为10.5，总建筑面积115803.45平方米，规划用途为商业、办公、单身公寓。

今年3月初，万人发现上海建设工程基础施工企业这家施工公司突然进入工地，在项目地块上安装了打桩机和其他施工设备，开始挖掘土方。 沉寂了十多年的工程项目才开始建设。

“是开发商大中华国际让我们开始施工的，现在也只是工程前期的打桩和地下隐蔽工程作业。 ’工程人员在现场告诉记者。 工地入口的布告栏上注明工程造价为1890万元，预计将于今年6月完成。

关于工程开工一事，代表被拆迁村民20多人的万人认为，大中华国际未经土地使用权和合法申报手续开工建设是违法行为。

令人怀疑的是，大中华国际明明没有向政府支付地租，也没有得到相应的申报手续，为什么还能提前开工建设呢？

深圳市罗湖区建设局建设管理科有关负责人向记者表示，今年年初大中华国际确实向他们提交了项目资料，要求开工建设。 根据罗湖区建设局内部会议纪要，该项目已被列入罗湖区政府就业量化指标，为此，该局同意大中华国际可以尽早开工土石方工程和基坑支护工程，并要求办理事后完整的相关手续。

事实上，大中华国际至今没有得到相应的施工许可证，只是得到了提前开工的承诺。

“我们在后来的审查过程中发现，这项工程的成本超出了我们的审查范围，归市内管辖。 因此，我们之后没有给大中华国际开工的书面回复。 ”罗湖区建设局建设管理科的人说。

开工两周后，大中华国际违法开工的事实被投诉到深圳市违反了违法指导办公室。 很快，有关部门就停止了项目的施工。 对违反市检的投诉受理也表示:“对大中华这个项目已经有投诉，此事也正在解决中。 ”。

但施工单位表示，停工后，施工单位没有撤出工地，他们在等大中华国际补货相关证件。

“让大中华办完手续，不知道还要等多久。 ”万名记者表示，大中华国际本来属于非法作业建设，他们向有关部门告发了此事。

并且，年12月底，罗湖区重建局(原“改编”)给村民袁海深的信中表示:“项目建设开发公司将于近日还清土地价款，与深圳市计划和国土资源委员会签订土地使用权转让合同。” 对此，该局以“采访过多无法应对”为由拒绝了记者的采访。

地价暴涨背后的优势博弈

一位分析师表示，该项目18年未开发的原因很简单，是黄金地块背后蕴藏的巨大商业优势。 由于该地块地理位置优越，临近深圳站、罗湖口岸、国贸广场、金华广场等大型商业中心，土地已上涨数倍。

1997年，大中华国际从中建企业等收购这块土地开发权益时，企业所有者、深圳知名富豪黄世表示，将使其成为世界跨国公司进驻的总部大楼。

一位深圳地产领域的老手表示，“对照周边楼宇的价格，目前这块地在楼盘建成后，单价至少能卖出2万元/平方米以上。 ”。 以10万平方米以上的总建筑面积计算，这意味着该项目至少可以实现20亿元的销售，可以说大中华国际当时收购权益时只定价7600万元，在连续囤积多年后，其价值突飞猛进。

“当然，地价本身也上涨了。 大中华国际需要另外支付地租。 ”上述专家表示:“但是，尽管如此，企业还是可以在这个黄金地块中获得巨大的利润。 现在很多开发商都盯着这片土地，所以大中华一定要夺走开发。 ”。

资料显示，黄世于1994年创立大中华国际，目前企业是集金融、房地产、商业、酒店、能源、港口等多元化产业经营为一体的公司，在深圳开发了龙珠花园、汇展阁、大中华国际广场等多个项目，目前正在开发中

1997年，恰逢香港回归热潮，深圳房地产市场积聚了爆炸性的能量。 那年7月，黄世利用香港回归的轰动效应，以“深港一体化、口岸房地产”等热辣卖大力宣传位于深圳罗湖口岸的汇展阁，吸引大批香港居民前来购买。 当黄世再以每平方米6000元的价格收购汇展阁资产时，发现周边楼价仅为每平方米4000~5000元。 重新包装后，黄世以均价2万元/平方米的天价出售，仅3个月就售罄，顶楼创下4万元/平方米的内地当时最高房价纪录。

此时，在巨大扩张的野心驱使下，黄世将目光投向了距离汇丰展阁只有一条街的罗湖村旧改造地块。

然而，一时走红的黄世再在亚洲金融风暴中也遭遇滑铁卢，大中华国际资金链遭受重创，投资的大中华国际交易广场经历了开工、重新开工、重新停牌的转变，开发时间也历时近10年。

资料显示，2003年8月，大中华国际交易广场经过曲折终于取得预售许可证、施工许可证。 到2005年底正式完成。

同样，大中华国际罗湖村的原“大康广场工程”也常年搁置。 除了资金和开发手续不完备等因素外，罗湖村旧地块变更的法律纠纷也在继续。

1994年，在20多村民和补偿拆迁安置不集中的情况下，为了不影响旧改革的进程，罗湖区国土局决定收回村民的土地开采权，强制实施拆除。 为此，袁海深等村民于1995年向深圳中院上诉，深圳中院裁定撤销罗湖区国土局收回土地开采权的决定。

1999年3月，深圳规划国土局颁发( 1999 ) 11号《房屋拆迁补偿协议书》，应当就具体赔偿作出裁定，并在收缴土地前决定赔偿手续。 但是，不服判决的村民再次提出上诉。 1999年12月，罗湖区法院判定临时安置标准缺乏法律依据，不成立，撤销了国土局上述( 1999 ) 11号裁定书。

尽管如此，多年后，村民至今仍未得到相关补偿，项目开发也被搁置。 由于种种优点交织在一起，这块1万多平方米的地块被非法作业再次叫停，搁置18年后，“史上最牛的囤地”会囤积到什么时候，至今仍是个谜。

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