“城市综合体开发群雄逐鹿 差异化运营方能突出重围”

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所有记者邵文宇都从成都出发了

作为未来十年发展最快的城市之一，成都的城市综合体建设当然也不被允许。 未来几年成都城市综合体总量将达到1000万平方米。

这样粗略的城市综合体项目如何在市场上消化？ 那些综合体项目才是最适合掘金的？ 面对“浪费现象突出”的市场环境，投资者无疑需要保持冷静的思考和理性的市场判别能力。

住部政策研究中心副主任秦虹在中国城市综合体峰会上表示，近年来，各级政府高度重视推进城市功能升级，城市综合体代表了商业快速发展模式。

在房地产行业全面参与的背景下，成都在商业综合体开发上也加快了步伐。 “94个城市综合体项目基本完成，正在建设中，城市综合体的开发热情没有像去年那么高。 》四川商业联盟秘书长冉立春介绍，成都东有华润万象城，西有中粮大悦城，南有世豪广场，北有金牛万达广场和龙湖北城天街，人民南路也有保利中心。

不仅是住宅企业巨头，成都本土开发商也开始参与大规模的城市整合项目。 例如，位于天府新城中心区的新世纪全球中心，被称为世界最大的单体建筑，计划作为集游乐园、酒店、餐饮娱乐、商业和办公室等功能于一体的大型综合体项目。

冉立春表示，“这并不意味着每个项目都能获得口碑和利润的双丰收。 除了建设项目以外，成都没有真正意义上的城市综合体，大多以购物中心的形式出现。 ”

未来几年，成都城市综合体总量达到1000万平方米，将集中释放，开发商仍面临诸多压力。 一是融资渠道不足，持有型压力较大。 二是无差异化经营三是运营管理人才不足招商工会困难四是订单房地产做得不够好

中粮集团房地产酒店事业部成都企业负责人表示，在同质化竞争加剧的情况下，如何走出差异化路线，是未来城市综合体项目运营思考的关键。

虽然城市综合体的开发热情高涨，但是大规模开发有两大悬而未决的问题。 是资本的悬案和运营的悬案。 成都百联天府的例子可能有点参考价值。

百联天府购物中心总投资约5亿5000万元，占地85亩，5个楼层面积共15万1000平方米，无论是地区、硬件设施、资费都具有相当大的特点。 但是，年4月，这座看起来既占天和地的大型购物中心宣布撤出科华路。 其背后的理由很有趣。

2004年，百联全资企业四川友谊购物中心有限企业注册成立，名称定为百联天府购物中心。 同年，上海友谊购物中心快速发展有限企业与业主天府汇城签订租赁合同，短短几个月后，业主天府汇城将1~3层共3万多平方米的商铺出售给900多家小业主，并将其部分房产转租出去，至1~4层剩余

由于房租拖欠较多，2009年底，业主方凭一纸诉状向法庭起诉百联天府，于年1月，双方通过法院解除合同。 天府汇城和百联天府解除合作关系，以新的价格对外招商以弥补经营赤字，但是百联天府购物中心与113家商店的合同期限不同，其中大部分没有到期，要想尽早撤出这些商店，百联天府购物中心很多

毕竟，百联天府购物中心的问题最终取决于资金这两个字。 由于纠缠不清的股票分配和资金困境，黯然退场。

业界认为，由于融资渠道狭窄，城市综合体应关注前期的商业模式和盈利方式。 毕竟，正确的项目定位和运营模式才是保障稳定收益的基础。

成都的城市综合体项目，原封不动最多的不是万德模式吗？ 万达拥有资本运营的模式，也就是长时间持有，以租金收益和房地产增值收益为第一收益点。 旺达通常不会马上出售项目，即使有销售的一部分，也不是为了缺钱或短期收益。 这样的模式在商业项目的运营上非常好，但并不是每个开发人员都有实力。

业界专家江林认为，许多开发商在资金、资源、人脉、团队等方面不具备与万达比肩的条件。 因此，前期的项目规划中一定要裁剪衣服，在产品设计、融资模式等方面走出独特的差异化路线，照搬的模式风险比较低，但容易陷入“画虎不狗”的困境。

江林认为，城市综合体开发商在项目规划和房地产持有方式等方面不应盲目，应开发商的财务要求，制定适当的商业开发模式，将土地和其他价格结合起来进行收支比例、销售持有比例、这些部分的短期持有、项目