“借道股权转让避土地增值税？方兴地产一项目“避税”或近4亿”

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经记者杨宠从上海强发

中央化集团旗下的企业兴起( 00817，hk )日前公布的全年报告显示，在上半年税前所有员工溢利比去年同期增长64 )的大背景下，所得税费用下跌4 )。 奥义是房地产将11亿3700万港币的收入作为投资收益列入“其他收入和收益”一栏，房地产可以借此实现大幅节税。

《每日经济信息》记者根据方兴地产上半年业绩公告估算，方兴地产将进行上述会计解决，公司节税可达近4亿元人民币。 方兴地产上述股权法转让商业房地产节税的方法很可能被其他房地产商效仿。

上海新闵律师事务所合伙人刘福元表示，这些方法很可能成为房地产商开发商业房地产时使用的主要节税方法。

收入激增，税收支出减少

今年6月，方兴地产发布公告称，全资关联企业上海朝拓投资与宝钢资源签署协议，同意以9.33亿元人民币向宝钢资源出售全部股份，宝钢资源偿还方兴地产全资子公司北京凯晨置业的全部债务，约6.09亿元。 上海晨拓拥有的房地产位于上海港国际客运中心商业配套项目1号楼(以下简称上海港客运中心1号楼。

8月22日，方兴地产主席罗东江在中期业绩报告主席致辞部分表示，上半年的主要开发业绩之一是成功签约销售了上海北外滩核心区域的特色滨水项目——上海港客运中心1号楼。

房地产中期业绩报告显示，出售的上海港国际客运中心1号楼，合同金额为18.3亿元港币，获得的投资收益达到11.37亿港币。 但是，该项目没有计入今年上半年的房地产销售收入。 对此，方兴地产没有应对。

根据方兴地产中报的数据，方兴地产的房地产销售收入比去年同期下跌100%，仅为港币670万元。 (原文报告如此。 所得税费用至此下跌，从去年同期的6亿3700万元下跌到6亿1200万元，跌幅达到4%。 原因是“上半年房地产销售收入减少导致土地增值税减少”。

刘福元表示，如果开发商选择直接出售房产，则需要按30%~60%的税率结算土地增值税，如果通过股权转让方法转移拥有房屋所有权的房产企业的股权，则只需要缴纳可抵扣的公司所得税。

在一家中央企业担任财务经理的中级会计师说因为公司所得税的计算时间跨越了财政年度 在本财政年度，公司的任何损失和费用都可以扣除上述股权转让收益，因此实际征收的应纳税额，例如兴产转让股权的所得税可能很少。

免税额或约4亿元

那么，方兴地产通过股权转让的方法销售上海港客运中心1号楼，能规避多少土地增值税呢？ 《每日经济信息》记者根据方兴地产公布的转让收益和购房者投资总额，计算项目的大致土地增值税。

方兴地产中期业绩报告显示，沪港客运中心1号楼合同金额18.3亿元港币，投资收益11.37亿港币，相当于价格6.93亿元的1.6倍。 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字[1995]第6号公布的土地增值税速度公式，计算公式为(土地增值税税额=增值税税额×50%-扣除项目金额×15% )，该项目土地增值税至少为4.6455亿元港币，

但是，上述税款只是按照记者按照土地增值税征税条例公布的公式计算的结果。 在记者发布消息时，方兴地产方面没有公布通过上述股权法转让办公楼能为公司节约多少土地增值税。 企业也没有说明如何避免土地增值税以提高收益。

方兴地产上述股权法转让商业房地产节税的方法很可能被其他房地产商效仿。 刘福元表示，这很可能成为房地产商开发商业房地产时使用的主要节税方法。

根据土地增值税的相关条例，土地增值税的作用是调节土地增值收益，减少囤积覆盖土地的行为。 在开发商大规模以股权转让的方式出售房地产的大背景下，土地增值税设计的初衷是否还成功，受到了很大的质疑。

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