“万通3.7亿信托融资引争议 旗下基金被指“代孕生子””

本篇文章1820字，读完约5分钟

经记者叶书利从北京出发

严厉的楼市调控政策，缩小了开发商融资渠道，日前，万通地产通过旗下基金获得了约3.7亿元的房地产信托融资，其合法性引发质疑。

近日，根据万通地产对外发布的资产出售公告，10月12日，万通地产与深圳市万通核心成长股投资基金合作公司在深圳签署了《股权转让协议及合作协议》。 根据该协议，万通地产将北京万通时尚运营商有限企业49%的股权连同2.8367亿元的价格和该企业8860万元的债权转让给了深圳市万通核心增长股权投资基金合作公司。 此外，万通地产还从深圳市万通核心成长股投资基金合作公司获得转让价3.7227亿元的现金。

根据《每日经济信息》记者的调查，这笔交易实际上决定了上个月合作的框架。 深圳市万通核心成长股投资基金合作公司是万通房地产占股50%的基金企业。

9月23日，万通房地产发表公告。 9月21日，万通房地产董事会与华润深国投信有限企业共同启动万通核心成长股投资基金的设立，基金规模为3.726亿元。 具体运营渠道为，万通地产全资子公司企业和华润深国投信有限企业全资子公司企业分别出资250万元设立万通深国投(深圳)股权投资基金管理有限企业，该企业作为万通核心增长股权投资基金的普通合伙人，获得400万元基金份额 此外，华润深国投信有限企业发行信托计划出资3亿5000万元，万通房地产出资1860万元，分别作为有限合伙人加入基金。

公告还就该基金的正常退出，从万通核心成长股投资基金和万通地产寻找市场上合适的投资者，收购万通地产的全资子公司北京万通时尚运营商有限公司的100%股份，或整体购买北京万通时尚运营商有限企业旗下的北京万通中心d座房地产退出 借用公路基金，万通地产以2110万元撬动3.7227亿元，为企业现金库增加近3.5亿元。

关于万通地产这种右手扶着左手的融资方法，山东财经大学财税金融研究所所长陈华在《经济导报》采访中表示，此次交易中，万通地产涉嫌关联交易，另外还涉嫌通过信托企业以股权名义变更融资。

国投通兴投资基金管理有限企业董事长孙飞认为，万通地产的这一融资行为确实是关联交易，但并非所有关联交易都是违法或违规的。 事实上，关联交易是允许的，但前提是交易要以公开、公平、公正为基础。 另外，与该融资相关的不动产信托的发行和交易结构的安排等没有问题。

但陈华就万通地产曲线信托融资的疑问表示，在益信托业务室拆师岳婷给《每日经济信息》记者拆时，万通地产这笔融资本质上是房地产信托融资，只是借道基金，最终实现了“代产”。

但是，对于万通地产仅用近2000万元现金撬动近4亿元现金的质疑，岳婷表示不赞成。 她从万通核心成长股投资基金设立的相关公告复印件中认为，万通房地产设立万通核心成长股投资基金的目的是为了融资。 融资活动一定会涉及资金杠杆问题。 否则不叫融资。

去年11月2日，万通地产宣布，企业与平安信托签署了《房地产项目投资战术合作框架协议》。 该协议规定，平安信托5年内募集50亿元(含固定收益类)信托资金，万通房地产旗下投资位于长江三角洲、西南、环渤海及其他地区的高质量住宅项目和城市综合体项目，信托融资采取股权合作形式。 协议规定:“双方根据本协议约定的首次合作投资未能在年3月1日前开始的，本协议自动终止。”

但是，据报道，该协议签订后，房地产信托开始接受监管层的观察，不久平安信托暂停了房地产信托业务。 截至该协定生效的最后一天3月1日，平安信托与万通地产之间的信托合作未果而终。

但是，无论是夭折的平安信托合作还是这笔信托融资，万通房地产都使用的是股权融资模式而不是债权融资模式。 针对上述相关问题，《每日经济信息》记者致电万通地产董秘程晓了，但对方以会议为由未接受采访。 但是，《每日经济信息》记者调查显示，在房地产信托融资中，万通房地产多次进行股权融资的方式及其企业战术有关。 万通地产的业务重点将从住宅开发向商业开发倾斜。

据悉，万通地产的商业地产开发模式将采取在各个环节与外部资本全面对接的方法。 例如在拿地前夕，即通过引进战术伙伴，实现股权合作，共同开发，降低自有资金投入； 在开发和建设阶段，引进私募股权投资基金、银团贷款或信托资金，完成项目开发建设； 在自有经营阶段，引进商用房产孵化资金，实现以前合作股东的好处退出，加强项目运营管理，以提高租金和租金率为目标，租金和租金率稳定后，通过reits等各种金融产品向保险基金、养老基金等机构提供部分或全部