“万科拟B转H股今复牌 估值有望抬高”

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在停牌高20多天后，万科a(000002，前收盘价10.12元)终于在1月19日公布外界预期的B转H股计划，企业a股、B股将于1月21日开始重股交易。 《每日经济信息》记者发现，即使顺利转型，万科也要面对不竞争同业、提前实现海外融资等问题。

提高两地融资的特点/

根据方案，万科拟将发行的b股转为上市地，通过介绍的方法在香港联交所主板上市挂牌交易。 万科还计划在第三个方向向所有b股东提供现金选择权，为深万科b(200002，前收盘价12.50港元(前收盘价)停牌前的收盘价提供5%，即每股13.13港元的溢价。 转换方法与之前的中集集团( 000039元，收盘价12.96元)没有太大变化。

如果万科B转h方案能够顺利实施，除了a股市场之外，万科还有两个港股融资平台，逐年上升的融资价格压力将得到缓解。 仅靠回调和银行贷款输血的销售，万科巨大的快速发展规模很难得到合理的支持，企业也在寻求多样化的融资路径。 去年7月16日，万科完成南联地产重组，持有重组后南联地产已发行股份总数的约79.26%。 这次收购被解释为试图在市场上建立新的融资平台。

2007年万科通过a股增发募集资金后，已经有近6年没有在a股市场融资，反而相反，通过信托、银行贷款等融资渠道向其他大型房地产上市公司支付了越来越多的利息费用。 《每日经济信息》记者查阅万科这三年的财务报告，发现企业的年利息支出大幅增加。 众多融资平台的存在将为缓解万科的财务状况、拓展海外业务提供良好的支持。

当然，b股向h股的转换再次为万科提供了新的融资可能性，对a股房地产公司尤为重要。 但是，无论是中集集团还是万科，要顺利在H股市场融资，同样需要接受监管机构的审查，政策开放度将成为H股融资的最大阻力。

面临同业竞争/

万科要通过南联地产融资的另一个课题是如何处理同业竞争问题。 南地产进行资产注入或资金募集，其业务定位必须是与母公司无关的行业。 即，南联地产可用于迅速发展万科海外业务，或与万科现有业务无关的业务。

据报道，万科可能以南联房地产为投资房地产平台，以回板的万科b为内地房地产开发资产平台，以免两家企业业务发生交叉。 一位证券公司相关人士认为，南联地产作为注册地，是开曼群岛香港主板上市公司，其融资监管较少，即使万科b股顺利转型，也将通过h股融资受到监管部门的诸多制约。

根据相关规定，万科在完成收购南联地产两年前面临重大资产重组限制，这意味着万科对南联地产的实质性业务重组还需要时间。 无论是商业地产业务的分割，还是海外业务的注入，对现在的万科来说都没有现实的条件。

评价水平或h股/

a股市场低迷意味着万科的估值大大低于香港联交所上市的同类房地产开发商。 许多机构期待着万科今年的销售情况。 以机构预测的万科a今年市盈率7.9倍为基准，万科b股转为h股可能有助于缩小价格与账面价值比为2倍的差距。

作为财务稳健、治理结构完善的龙头房地产企业，万科如果成功登陆H股，可以获得与中国境外快速发展、华润地、龙湖地产等企业相似或更高的估值。 万科估值达到主要港股房地产上市企业平均水平后，万科a股、B股将迎来行情，同时B股表现将大于a股。

《每日经济信息》记者查阅资料发现，中集集团在成功从B转为H股后，逐渐形成稳定的估值溢价，HA估值溢价约为15%，如果是同样的溢价比率，万科B股对a股的溢价也将接近15%