“欲开不动产证券化先河 中信证券借办公楼融资50亿”

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经过记者曾剑

在资产证券化的过程中，证券公司期待着改变以往单一经销商的作用。

中信证券( 600030元，收盘价12.02元)今天的公告显示，企业拟凭北京中信证券大厦全资子公司天津京证、深圳中信证券大厦全资子公司天津深证的股权开展特定创新金融业务。 《每日经济信息》记者观察到，中信证券经监管部门批准，企业可将旗下两处房地产转换为证券化产品，除巨额现金外，还可获得产品管理费收入，一举两得。

试图建立资产证券化的新模式

中信证券公告称，企业分别以10万元以下的资金设立2家完全子公司天津京证、天津深证，并通过增资办法获得企业拥有的北京中信证券大厦2-22层房产及对应土地开采权(即上述北京中信证券大厦)、深圳中信证券大厦4-22层房产及对应土地。

9月26日，中信证券董事会审议决议，同意企业注入上述两种楼宇资产后，以50亿元以上的价格将天津京证、天津深证股权转让给金石基金(中信证券全资孙企业)拟设立的非公募基金全资子公司，开展相关特定创新金融业务。 上述非公募基金计划募集资金不低于本次交易价款，基金经理为金石基金。

截至2009年12月30日，北京中信证券大厦净资产22.51亿元，深圳中信证券大厦净资产6.36亿元，市场价值判断结果共计50亿元。

中信证券表示，这一特定的创新金融业务有助于企业挖掘沉淀资产的市场价值，充分利用固定资产。 项目实施有望成为国内房地产证券化业务的首批典型产品。 交易完成后，企业收到的交易对价预计在50.04亿元以上，预计实现超过10亿元的税后净利润。 另外，作为基金经理金石基金的母公司，企业每年获得管理这一特定创新金融产品的管理费收入，并根据相关投资协议在未来产品退出时获得超额收益。

顺便说一下，这两处房产是中信证券的重要办公室，所以交易完成后，企业会按市场价格租用招聘。

通过兼任多种职务可以获得多种利益

公开资料显示，资本市场上的资产证券化以证券监督管理委员会监督的公司资产证券化、银监会监督的信用资产证券化、交易商协会下的资产支持票据三种为主。 对证券公司来说，目前能参与的只有公司的资产证券化，大多数情况下只体现在经销商的作用上。

《每日经济信息》记者观察到，从中信证券今天推出的房地产证券化业务来看，将实现“地产地消”。

资产证券化的整体运营流程是，融资方提供能够提供稳定现金流的资产作为抵押，证券公司作为经销商和资产管理者，将资产打包证券化后，出售给投资者。 证券公司收取佣金管理费，投资者可以在交易所平台重新流通和炒作二级市场。

中信证券首先作为融资方，通过改变房地产，无法一次性重复50亿元以下的现金，其次，作为项目专项计划的销售人员和管理者，取得服务费和管理费，可以说是身兼数职。

值得观察的是，中信证券的上述交易必须经过股东大会的批准和监管部门的批准。