““粮草”不够 贷款来凑主流房企借长还短过冬”

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经记者杨宠从上海强发

“至少房地产公司的经营现金流量和投资现金流量的1/3以上为负，完全由筹资现金流量支撑。 ”在咨询了兰德社长宋延庆，研究了多家房地产公司半年的报纸后，他做了如下陈述。

《每日经济信息》记者在查阅多家上市公司现金流量表时发现，面对楼市调整的“寒冬”，房企主要以贷款应对。 但是，这些借来的“饲料”不足以应对住房企业销售下滑带来的困境。 根据国家统计局公布的公司发展资金数据，前7月房企销售系统预收款、预收款、个人贷款总额比上年减少2170多亿元，新增国内贷款总额比上年仅增加不到1680亿元。

不仅如此，由于上半年贷款价格受到较高影响，加之开发商大多认为本轮调整期较长，许多公司被迫采用利率较高的中长时间贷款“过冬”，导致财务价格上涨。 如果市场短期内无法摆脱困境，不仅一些开发商的资金链会更加紧张，利润也会被高额的融资价格所吞噬。

住宅企业现金储备下降

以招商房地产为例，截至6月底货币资金185亿元，年初为242亿元。 泰禾集团上半年的货币资金从年初的66.17亿元减少到上半年的37.58亿元万科今年上半年的货币资金也比年初下跌，截至6月30日，其货币资金为428.61亿元，年初为443亿元。

现金储备大幅减少后，开发商是否有足够的“饲料”来应对漫长的“冬季”？ 上半年前50家房企中，许多公司的销售业绩仍在增长，有些公司的销售额超过100%。 但是，一些公司销售额的增加没有给现金收入带来显着的提高。

以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例，上半年销售商品、提供劳务获得的现金只有57.68亿元。 另一个销售额为110亿元的房企金融街现金收入也只有71.9亿元。

据约翰智库上市企业研究中心副主任张化东介绍，受银行贷款放款慢等影响，房企目前还款率不高是正常现象，越小的企业越容易面临销售还款拖欠的问题。

此前，平安好房网首席执行官庄诺在每日经济信息报社主办的第四届价值地产年会上表示，为了处理资金的及时回收，许多开发商选择将已经签订的销售合同抵押给平安好房网。

宋延庆直接击中了个别开发者的“痛处”。 一些开发商的销售金额可能不存在。 真正反映公司上半年业绩的可能不是各企业发表的销售数据，而是现金流量表。

调整债务结构，准备过冬

受销售额下降、还款不力等多种因素的影响，今年许多开发商的经营现金流由正转为负，开发商大幅增加了贷款规模。 另一方面，业界认为本房地产市场的调整周期时间较长，开发商为此调整了贷款结构，部分短期贷款已被中长时间贷款取代。

房地产招商长期贷款金额从年初的170亿元前半年增加到上期末的180多亿元，短期贷款从去年的425亿元减少到342.5亿元。 金融街长期贷款从228亿元增加到308亿元，短期贷款从12.6亿元减少到5.3亿元。

宋延庆表示，在市场回暖时间不明的大背景下，调整短期贷款和长时间贷款的负债结构可以大幅提高公司资金链的安全性。 但是，上述方法的代价是利息支出大幅上升。

据招商中报报道，企业上半年分配股息、利润或还本付息的现金从去年同期的10亿多增加到今年上半年的15亿多。 金融街同期的上述现金支出项目从13亿元增加到20亿元，泰禾集团的上述现金支出从去年同期的6亿多元增加到今年上半年的22亿多元。

值得注意的是，房企可以通过资本化利息，以项目开发的价格摊销部分财务费用，所以半年报上的价格还不清楚，但上述巨额财务费用将来会吞噬房企相当大的利润，公司业绩的巨大风险