“全球最“迷你”上海迪士尼影响很大不减”

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经记者扬·塔班介绍，上海

发改委于11月23日批准上海迪士尼工程，建设地址在上海市浦东新区川沙新镇，乐园占地仅116公顷[ 由于该项目占地面积目前小于迪士尼全球5个乐园，远低于此前市场预计的4.12平方公里，市场人士认为，该项目无法推高周边房价。 但是，越来越多的人认为迪士尼给上海带来的不仅仅是乐园，而是有价值的产业。

“迷你”的迪士尼，即使其影响很大，也不会变成“迷你”吗？ 作为占地最小的上海迪士尼乐园，面向的是世界上最大规模的人们，这能给“迪士尼效应”带来一点变数吗？ 为此，《每日经济信息》(以下简称nbd )将邀请熟悉上海房地产市场的3位房地产经纪人(上海跨国采购中心五角世界贸易中心有限企业总经理科尔克、上海景瑞房地产集团市场部副总监督杨子江、上海祐威房地产新闻服务有限企业执行董事黄志坚为本期)房地产峰会 / BR// HR// BR// HR /【话题1】店铺上升了多少[/BR// HR// BR// HR///NBD :迪士尼乐园 迪士尼所在的浦东乃至整个长江三角洲有多少产业群会为此受益？ 单从乐园周边来说，半径几公里以内的商店会租用上海迪士尼乐园涨价吗？

黄志坚:迪士尼先吸引“人潮”，然后转化为“金钱潮”。 美国迪士尼每年有2000万人以上的客流量，东京迪士尼有1300万人的客流量，香港迪士尼最少也有450万人。 上海迪士尼乐园开业后，预计吸引的客流将达到1000万人。 这些客流的衣、食、住、行、购物观光等带来巨额费用，按相关产业分流。 对周边商业地产来说，如何将人潮转化为金钱潮是一个重要课题。

科尔克:我们企业开发的上海跨国采购中心五角世界贸易中心位于建设中的迪士尼乐园附近，未来将受益匪浅。 但是，我们正在扩大浦东、迪斯尼乐园的概念。 然后，保持冷静。 根据发改委公布的消息，核定的上海迪士尼乐园总占地面积只有116公顷，是迄今为止世界上最小的。 迄今为止，迪士尼的概念过于清晰，但迪士尼乐园会对川沙、南汇的楼市产生什么样的影响，现在有必要重新考虑。

在我看来，受益最多的不是住宅，而是周边的商业不动产。 前面说过，上海迪士尼乐园的人流将是一种费用流动。 研究表明，迪士尼半径10~15公里范围内，将自发形成众多客流分流层，吸引东亚、东南亚整体支出者，拉动支出产业，促进商业房地产快速发展。

以上海跨国采购中心五角世界贸易中心为例，该商城基于迪士尼等带来的经济效益，搭建国际专业展贸易交易平台，为跨国采购客户

杨子江:每年1000万迪士尼游客，换算成一天的话大约有3万人。 上述3万人的经济效益，并不限于提案委员会批准的100公顷以上的占地面积。 实际上，它将成为后世博会时代上海经济新的“助推器”。 从上半年开始，政府不断出台政策利好，南汇和浦东合并形成大浦东，崇明跨江开通隧道桥……几乎每2~3个月就有一个好消息，世博会后的上海经济确实非常光明。 / BR// HR// BR// HR /【话题2】长江三角洲房地产开发[/BR// HR// BR// HR// NBD :《每日经济信息》 黄志坚:浦东已经成为引导上海经济整体快速发展的航空母舰，除了天时、迪士尼落户、大虹桥轨道建设外，还将建成上海国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心4个中心 杨子江:目前迪士尼核定的占地面积不大，但从人口来看，上海迪士尼乐园面向的人群，拥有世界最大、庞大的经济总量，显然是一个非常成熟的市场。 目前，上海正进入新的快速发展建设高潮，通过大浦东、大虹桥的建设，上海向西进北扩大南下，带动了整个长江三角洲一个小时经济圈的快速发展。 围绕上海的四大中心定位，长江三角洲一带逐渐开始形成为上海服务的功能定位。 从这个角度来说，迪士尼在这个巨大快速的发展战术中就像一朵美丽的花，为上海与珠三角、渤海湾等贸易圈的竞争增添了瓷砖。

从开发者的角度看，迪士尼乐园所在的浦东具有金融、物流、娱乐、贸易等功能，有巨大而快速的发展潜力。 这个项目将带动整个上海的经济产业，产业升级和快速发展也将带动整个房地产市场高速发展。 辐射长江三角洲的上海经济，也将为房地产企业未来的市场空之间提供新的方向。

科尔克:我们五角世贸中心将于明年下半年开始逐渐开馆，形成大规模展览交易的人流。 由于上海国际金融中心和国际航运中心的快速发展定位，势利导，通过国际化招商，在三至五年内形成庞大的跨国进货人流，借助迪士尼效应，进一步提升商城销售额，使整个项目在未来整体上升。 我在做商业房地产方面的心得是，不要只靠主题素材和概念来销售，而是要抓好实际工作，搞好商场运营，服务投资客户，让他们投资的商店在未来有很大的价值。 要知道，商业不动产的租金如果上涨10%，不动产价值就会倍增。 如果好好经营百货公司，销售额大幅上升，我相信房租上涨只是时间问题。

【话题3】如何快速发展产业

nbd :迪士尼是中国本土的文化 在资费人流的带动下，整体商业环境和交通环境将发生巨大变化，迪士尼所在区域将成为商业集中区域，并迅速发展为办公集中区域。

科尔克:迪士尼乐园不太可能迅速发展周边的动漫产业。 事实上，在迪士尼落户之前，中国内地的授权厂商已经生产了迪士尼的产品。 oem的代理生产也早就盛行了。 这是因为上海迪士尼未必会带动周边的动漫产业，但会带动迪士尼附属产品的消费热潮，相关服务业也会因此而迅速发展。 以迪斯尼乐园为中心，spa、泡沫酒吧等各种费用形态自然形成。 在江浙一带的工厂，也可以以迪士尼为中心开发很多产品。 3~5年后，迪士尼附近一定会形成巨大的热浪。 但是，目前商业地产的开发商需要保持冷静，找到自己的定位。 以我们五角世界贸易中心为例，目前需要通过自身的“上海跨国采购中心”、“上海进口商品展贸易中心”、“联合国上海采购物流中心”三个中心的主题，吸引世界各地的采购商，有效运营商业街。 迪斯尼乐园在上海定居后，上海跨国采购中心的五角世贸中心再次引入旅游休闲购物客流，这是一个水到渠成的过程。

记者表示，由于/ br// h// BR// h /经济的快速发展，上海的房价“高烧”

在《每日经济信息》的“房地产峰会”栏目中，众多房地产开发企业、营销企业及研究机构的总经理、市场总监与院长进行了大虹桥计划的对话，迪士尼落户浦东给上海楼市带来的利益层出不穷。 房价“高烧”的真正原因也被解读了——重新确定产业功能定位的上海，释放出巨大的经济活力，影响着人们对未来房价的看法。 今年以来，“高烧”的房价是人们对未来经济形势所期待的提前释放。

具有国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心四大中心定位的上海，在经历了行政、产业规划的重新调整后，展现出前所未有的活力，

普华永道公布的最新数据显示，2008~2025年间，上海市在世界城市gdp排名中从第25位上升至第9位，其经济增长率为当前全球gdp排名。 拥有如此强大经济的上海楼市，房价上涨趋势明显。 留待处理的疑问只是上海房价上涨的时间和幅度是否与上海经济一致。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-59604220上海: 021-61283003