“宏观调控政策频出 地产大牛市还能持续多久？”

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各记者杨亚班在上海

元旦刚过，房地产市场又遭遇了连续利好空。 首先物业税模拟有可能从试点城市向全国转移，然后各地根据国务院遏制房价上涨的4项措施制定了当地的房地产调控政策，全国房地产调控先行的上海，进一步根据中原监测系统，12月28日~1月3日一周，上海、北京

楼市突然由热转冷，人们不禁问:“年的房地产市场还能继续大牛市吗？ / BR// HR// BR// HR /论诉求:/BR// HR// BR// HR///HR//投资的减少会减缓房价的上涨速度[/BR// ] 这是中原地产分析了2009年各主要城市房价大幅上涨的原因。 他们的依据是今年中原成交的各类二手房成交率从年初的10%上升到了现在的20%到25%。

实际上，几乎所有领域的开发商都认为，今年房地产价格大幅上涨是因为有投资者的参与。 上海高级别墅项目负责人告诉记者，今年m2增长幅度接近30%，m1增长也达到20%左右。 m2、m1增长与通货膨胀之间有9个月的时间差。 预计到将来可能发生的通货膨胀，很多企业广告主将闲置的资金的一部分变成房子。

这种现象像多米诺骨牌一样向普通买家扩散。 今年11月2月，北京、上海等地的许多楼盘出现“楼座不足”，许多楼盘很快被抢购一空空。

中原地产的解体表明，各国在金融危机后普遍实行宽松货币政策，目前全球短期利率已创历史低点。 中国楼市这几年表现出的稳定性和这几个月房价上涨的速度，将继续筹集所有种类的资金。 另外，有消息称，有一次内资机构从海外基金收购了整个房地产项目，上海的中房森林别墅、东海广场、上海广场等房地产相继被内资机构收购。

第一太平戴维斯上海企业董事长刘德杨昨日表示，一系列比较投资者的房地产宏观调控政策实施后，今年以上海为代表的一线城市房价涨幅大幅放缓，以上海为例，今年， 上海今年的住房供应只有1800万平方米，预计将小于去年的2000万平方米。

但刘德杨还是要投资者冒险进入楼市。 去年年底，香港银行预计流入约5000亿港币进入内地，其中有资金与楼市相比。 楼市投资性的诉求并不容易被宏观调控彻底遏制。

但是，投资旺盛的热潮在年上半年可能会冷却。 国务院连续出台的房地产宏观调控政策，改变了投资者的思维方式，不再将房地产作为资金流动的唯一目标。 中原地产的观点是，只要投资者离开楼市，房价即使不下跌，上涨速度也会大幅放缓。

关于供给，/ br// h/]

许多城市的“楼宇不足”仍在继续

2008年，全国房地产市场普遍积压严重，按当时的销售速度，很多城市的库存两年都不清晰空 进入2009年，这种情况发生了逆转，市场诉求急剧提高，但房源无法在短时间内增加，许多城市出现了“楼市紧缺”。

上海的库存商品住宅面积从一年前的近1000万平方米，下跌到现在的400多万平方米。 截至2009年12月1日，北京市销售的楼盘数量从年初的443个锐减到354个。

中原地产的研究报告认为，年，房地产市场的“楼荒”将持续下去。 报告了多年来住宅新开工面积与两年后住宅销售面积的关系，发现在正常情况下，两者的比例必须稳定在1.13左右。 根据上述注意，全年住房维持2009年销售水平，全国商品住房市场约2亿平方米缺口住房销售量比2009年减少15%~20%的情况下，住房供应量仍有约6000万平方米的缺口，供需矛盾在上半年尤为突出。

家知名开发公司对2003-2009年间在8个主要城市获得的地块进行了远程跟踪调查，发现这些开发公司未销售的项目大部分正在销售或 只有建设项目有可能成为明年上半年市场的供应主力。 根据这些资料，预计明年上半年房地产市场供应依然不足。 其中，一线城市的供需矛盾比二线突出，以广州、深圳两市尤为突出。

由于新建住宅供给的减少，二手房在2009年的市场中扮演了主角。 二手房的成交比重都大于新建住宅，成为市场上的替代供给。 调查显示，除个别年份外，北京、上海、深圳、广州等地2005年以来的新建住宅供应量呈下跌趋势。 在这种情况下，二手房取代新建住宅成为当地市场最重要的供应。 / BR// HR// BR// HR /会议资金:/BR// HR// BR// HR /开发者再融资难度增加。

2008年，国家实行货币紧缩政策，各房企几乎无法从银行获得新的贷款。 股市暴跌几乎切断了增发融资的希望。 但是，2009年，开发商的资金普遍很充裕。

截至2009年11月底，万科、中海十大标杆房企业共获得各种融资2344亿元，其中新增信用额度1222亿元。 预计全年各类融资金额共计2000亿元，比2008年增长169%，相当于各开发商销售额的79%。 除此之外，增发、上市等也是开发商融资的手段。 中海母企业中建股、恒大地产、龙湖地产等相继登陆H股和a股市场，中海、保利、万科等企业也通过增发获得资金。

2009年10月以后，新的保险法的制定也将成为房企与金融公司之间的桥梁，信誉好、规模大的房企将陆续从这种新的融资渠道中受益。 绿城、金地先后与中国平安集团签署战术协议，规模共计250亿元。

市场融资的放松，为开发商获得越来越多的销售额创造条件。 截至2009年11月底，10大标杆企业总成交面积将达到2815万平方米，全年3000万平方米，预计比2008年增长73%。 万科、绿城、绿地、保利、中海等5家房地产企业已销售额突破400亿元，富力、恒大、龙湖等多家房地产企业创历史新高，百亿俱乐部从原来的10家左右大幅增加到20、30家。

销售额的上升会增加开发者的现金流，为提高项目的售价创造条件。 中原地产数据显示，6月底，10大标杆房企销售项目成交均价较年初最低时上涨16%，8月份，销售均价达到10893元/平方米。

但有消息称，中国证券监督管理委员会(以下简称中证监) )上市部于12月3日召集多家房地产公司融资部门负责人举行内部会议，主题为再融资与高房价的关系 中国证券监督内部相关人士表示，在征求国土部意见后，中国证券监督搁置了对房企融资申请的审查。 今后，住宅企业无论是ipo还是再融资都必须征求国土部的意见。 另外，温家宝总理14日还主持召开国务院常务会议，确定加强房地产信贷风险管理。 将来，开发者的现金流将面临考验。 / br// h// br /勘探政策:/br// h /货币紧缩将改变房价走势

国务院连续出台了比较房地产市场的宏观调控政策，但机构一般认为，这些政策只打击投资者，不影响普通客户的购买诉求。 市场几乎不可能进入像2008年那样的绝对低迷。 惠誉评级在一份报告中表示，“由于房地产市场的任何重大调整都有可能阻碍整体经济增长，预计年内不会有领域紧缩的政策措施。”

国际货币基金组织( imf )的代表也对中国楼市风生水起，认为国内房地产市场有强大的基本面，可以抵御资产泡沫形成的风险。 因为中国的房地产价格在长时间下跌后上升，承受能力一直在提高。 特别是中低价住宅的价格相对于居民收入下跌，政府支持中低价住宅行业。 所以，房地产市场的基本面很强。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，抑制房价的4种意见将来可能会进一步细化。 例如，比较大型住宅型、高级住宅的物业税，我认为明年上市将加快，部分城市很可能会先进行试验性的实际转换。 对外资的购房可能再次紧缩，重申《171号文》； 转卖的房子的税可能也会被严格征收。 / br// h///br// h /另外，金融方面也有可能制定新的政策。 随着2009年我国通货膨胀可能加剧，资产价格暴涨，有可能出台全年或紧缩政策，特别是“房贷两套政策”只会越来越严格。

今年是否还会出现新的措施，要看市场如何发展。 如果今年的房价持续高涨，抑制投机的新政肯定会出现。 最新数据显示，11月全国70个大中城市房价比去年同期增长5.7%，上涨1.2%，均为今年最高月涨幅。 商社的销售额也比10月增长了近11%。

但是，cric联合执行总裁丁祖昱认为，除非货币政策出现重大转变，否则无论中央出台何种房地产调控政策，房价都会持续稳定，开发商业绩也会持续红火。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-58528501上海: 021-61283003