“开发商扎堆 广州“三旧”改造成“香饽饽””

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随着朱玲记者在广州发

1月15日，广州市政府最新发布的《广州加快推进“三旧”改造事业的意见》文件中重新确定了相关细则，“城中村”模式今后将出现10种情况。 ]

据广州市常务副市长苏泽群介绍，通过“三旧”(旧城区、旧村、旧厂房)的改造，广州将新增353平方公里的建设用地。 优质的土地资源吸引着众多开发者，但其背后的优势游戏会怎么样呢？ 会对市场造成怎样的冲击？ / BR// HR// BR// HR/10年利用土地的74平方公里15日，广州市政府发布了最新的《/ BR// HR// BR// HR /》。

据广州市国土资源和房屋管理局初步统计，未来10年，“三旧”改造将使低效用地达到74平方公里，仅今后5年就可腾出28平方公里的低效用地，此

“本届政府仅用3~5年就要完成中心六区的城中村改造，开发时间短、任务紧迫、压力大。 ”。 合辉首席市场拆船师黎文江表示，城中村改造必然涉及许多房屋拆迁和村民安置等工作，因此将更积极鼓励开发商参与，缓解政府财政压力，二是拆迁工作更加顺利。

“现在改造范围内的城中村位于中心6区，即使当地村民的价格很高，开发商也会买。 ’黎文江表示，目前，中心城区土地供不应求，房价居高不下，随着未来城市化的快速发展，配套将趋于完整，开发商将获得更高的利润，进一步推高房价。

根据广州市房屋管理局公布的最新楼市数据，广州一手住宅的平均价格达到1万元/平方米，中心六区一手住宅的平均价格为1.3万元/平方米 去年的住宅供应量超过900万平方米，创历史新高，但中心地区的住宅供应连续几个月紧张。 黎文江说:“这就是为什么这么多开发商积极参与旧城改造的原因。”

据开发者对“城中村”改造

记者的观察，许多开发者认为，

去年8月，富力、合景泰富、新鸿基3家房地产商合作打造的猎德城中村改造正式开工，标志着广州首家开发商投资的城中村改造进入了实质性工程阶段 该项目的投资额达到100亿元，富力和合景泰富于2007年9月以46亿元的天价获得； 之后，新鸿基加入，3家公司各占1/3的股份。 该项目涉及大型商业中心、高级酒店、甲级写字楼及服务型公寓等商业项目。

在狩猎项目开工前，富力于6月初与广州市和实业企业签署了“合作改造同和城中村”项目框架协议书。 这是富力继汉庭城中村改造后参加的第二个城中村改造项目。

去年10月，保利以1.42亿元的底价获得广州市琶洲地区4个城中村用地“旧城改造”项目，总建筑面积达104万平方米。 其中，可建设无限户型住宅40万平方米，剩余64万平方米为商业金融用地。 尽管是底价取现，保利仍将投入城中村改造价格和配套综合费用约44.7亿元，提供政府琶洲地区综合整治费用3亿元。 该项目实际楼宇地价为4714元/平方米，目前该地区普通酒店公寓售价达2.3万元/平方米。

据悉，去年土地市场上呈现出平平无奇的共同开发，今年年初也将着手改造广州越秀区登封村，初步预计改造资金将超过26亿元。 该项目建筑面积达到16万平方米，包括居住和商业金融用地，但由于该地区城市规划高，该项目被搁置。

北大公共经济研究中心研究员韩世同表示，上述猎德和保利琶洲两个项目中，猎德项目将开发商支付的土地价款作为村民安置相关的拆迁费用， 开发商在原址建设商业项目保利琶洲村项目由开发商全面负责，直接与当地村委会谈判，政府只是一个土地出让的平台。

19日，《每日经济信息》记者致电保利地产，据该公司相关负责人介绍，琵琶湖村项目的各种拆迁、安置工作和项目规划持续进展。 富力地产相关人士也向记者表示，目前，该和改造项目正在持续进展。 据悉，由于涉及村民的小产权房，村民的赔偿问题至今尚未确定具体方案。

在政府开发商村委会三方博弈

广州市中心旧城改造的过程中，补偿额很低，补偿幅度也很低

过去，政府曾主张不允许开发商参与旧城改造和旧工厂改造，指出开发商的利字优先，忽视了城市规划的要求。 政府设立了旧城保护圈，旧城拆迁补偿比其他标准高20%，许多开发商的旧城改造项目“流产”。

琶洲城中村改造前，广州市城中村改造可以说是一步步困难。 猎德村改造项目由政府先行垫资进入，市场转换，开发商资金紧张，一度面临风险，推迟两年到去年8月才正式进入开工阶段。

年初市场发布的一号文件要点强调“城市化”，指出推进城市化将成为经济保持平稳较快发展的持续动力。 许多业内人士担心，如果改造旧城区开门开门，开发商可能会请客抢地，农民的利益可能得不到保证。

就此次旧城改造而言，广州市政府宣布，以拆迁房屋的市场判断价格为基础，增加一定的改造奖励、套面积补贴和搬迁奖励。 旧城改造后，当地居民可以得到社会保障等保障。

《意见》还指出，各区政府是“三旧”改造的第一主体，使用政府、市场、改造主体等多种筹资渠道，在财政支持和税收抵免方面、市权限内税收抵免、市税

黎文江表示，此次广州旧城改造，只要90%以上的居民同意，就可以开始改造，这比以前的拆迁工作更容易。 旧城改造中重要的是后期居民安置工作，居民可以通过租赁房屋的方式获得稳定的收入，或者通过当地村委会酒店或酒店的项目租赁，获得一定的红利。

“政府必须发挥主导作用，掌握各种联合建设设施的配套计划，与联合开发者合作。 ”韩世同认为，政府未能出让城市快速发展的规划、配套主导权，城市规划快速发展，配套不完善。 另外，旧城改造是一项长期的工作，不可能一劳永逸地完成。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-58528501上海: 021-61283003