“二三线城市带来业绩增长 房企怎样开发更受益？”

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上海

7月1日，中国房地产评估中心发布最新研究报告，多建设二三线城市土地的开发商如恒大、万科、绿城取得较好业绩，成为大赢家。 另外，一线城市的销售额占公司销售额的幅度大幅缩小，从去年的40%降至现在的29%。

二三线城市将成为房企未来的赢利点，未来房企将如何快速发展这个市场？ 二三线城市房地产有什么好处？ 怎样布局才能实现利润最大化？ 《每日经济信息》(以下简称nbd )在此次“房地产峰会”上，采访了奥园房地产集团运营总裁杨忠、上海世茂股份有限公司首席财务官陈汝侠、龙湖房地产、中海房地产的代表，并请他们讲述了各自公司的情况。

话题一:城市布局

nbd :企业是从什么时候开始关注二三线城市的？ 你现在还打算进入那些城市吗？ 二三线城市很多值得布局的城市是那些？ 这些城市快速发展的可能性有多大？

杨忠:奥园几年前就开始关注二三线城市房地产的快速发展前景进行研究，目前进入广东省清远市、中山市、江门市、辽宁沈阳市、广西玉林市等地。 我认为奥园布局的要点是珠江三角洲、长江三角洲、京津唐、东北地区、中西部等区域，珠江三角洲、长江三角洲、东北新规划产业区地区、中西部核心区域的城市带有很大的快速发展潜力。 这些城市的房地产市场成熟度和竞争力都低于一线城市，快速发展商以当地或地区公司为主，当地顾客对住宅刚性诉求较强，开发房地产上升潜力明显。

陈汝侠:世茂股份是最早介入二三线城市的商业房地产企业之一，目前企业有沈阳、青岛、福州、杭州、绍兴、苏州、徐州、常州、无锡、昆山、常熟、嘉兴、武汉等20余家。

总体来看，这些城市经济相对发达，gdp快速增长，诉求多，购买力强，商业升级亟待升级。 随着中国城市化和拉动内需的政策逐渐实施，二三线城市有更大的商业空之间。 (/br/) ) (/br/)龙湖)我们来自重庆，可以说是出生在二线城市。 我们的第一扩张选择了附近的成都、西安，上市后集中进入无锡、常州、沈阳、青岛等地区。 目前，我们围绕京、沪、渝三大基地，关注环渤海、长江三角洲和西部其他二线城市、一线均衡布局。 随着一线城市生活人口日益饱和，就业和居住逐渐向二线城市转移，未来除了一些一线核心城市外，具有国家快速发展战术支撑和交通节点特点的二线城市将成为区域城市带的中心，这些城市的快速发展空之间相对较大

中海:进入城市后，通常会考虑该城市的gdp排名和具体地块的素质。 其中包括区位、意向客户、价格空之间等因素。 在此基础上，将重点放在环渤海湾、长江三角洲、西部等地区布局上。 这些城市都是核心城市或一线城市的卫星城市，经济实力强、常住人口多，省内具有示范效应的地价比一线城市温和，快速发展潜力优于省内其他地区。

话题二:市场培育

nbd :你的企业在那些二三线城市受欢迎吗？ 企业在针对二三线城市的企业品牌宣传中面临的最大困难是什么？ 二三线城市的企业品牌培育周期会比一线城市长吗？

杨忠:奥园开业销售的清远奥园和广西玉林奥园都取得了良好的销售业绩。 两种产品在二三线城市热门产品中具有代表性，一种是高端居住改善型生产，另一种是属于首次运营商的刚性诉求住宅产品。 企业品牌培育周期首先涉及集团战术布局，在积分布局区域如珠三角二三线城市，奥园已在当地树立了良好的企业形象； 二是与产品和服务的综合满意度有关，根据房地产开发的优势，这需要一定的时间。

中海:我们在经济快速发展、人均购买力强的城市很受欢迎，拥有很多市场份额。 中海的声誉多集中在工程质量、开发理念等方面，性价比优于同等价格的产品。 二三线企业品牌宣传的最大障碍是接受和认识的过程。 房地产地域性很强，对很多客户来说，每个新企业都是一个新的开始。 房地产企业品牌的产品属性强，口碑顾客所起的作用大，与城市属性的关联弱。

龙湖:龙湖在重庆多年来一直保持着市场占有率第一的成绩，也是龙湖企业品牌价值的源泉。 我们顺利地将重庆的经验复制到了水平和文化相似度较高的成都，并在三年内进入了当地市场的第一阵营。 顾客反馈表明，景观营造、建筑细节是当地顾客对龙湖产品满意度最高的维度。 地方城市对企业品牌的评价更受重视。 由于这一切顾客接触的环节都是企业品牌宣传的维度，除了广告推广外，还要求有一个了解顾客、关注顾客诉求的销售、房地产、顾客服务团队。 在知名度提高方面，二三线城市的难度可能低于一线城市，但在信誉度方面，还需要持续积累的过程，包括线下照顾。

话题三:价格控制

nbd :二三线城市可能比一线城市对价格更敏感。 在操作二三线城市房地产项目时，如何进行价格调控，以保证利润和销售？ 与一线城市相比，二三线城市的那些价格更有特点？

杨忠:标准化与本地化的成功结合，是奥园的胜利之路。 奥园的方法是在充分研究当地市场优势的基础上，迅速规模复制成熟的项目运营模式，压缩相关价格，节约开发时间，保证销售利润。 二三线城市的价格特点是土地价格和人力资源相对便宜； 用于快速发展房地产项目相关资源的整合价格也比较低，如设计、市场营销等资源。

陈汝侠:一线城市的商住相反，但二三线城市的商业价格远远高于住宅，商业房地产也比住宅匮乏。

龙湖:龙湖遵循区域聚焦、多业态快速发展战术的布局。 也就是说，在同一规模下，以少于同行竞争对手进军的城市为目标。 通过这样深入耕耘各地区的构想，获得了各城市集中采购、集中谈判的特点，也实现了多个项目共享一个职能体系、整合办公资源的目的。 与一线城市相比，二三线城市除土地外，工程、市场营销等各个环节的人工价格都具有明显的特点。

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