“土地“底价”成交频现 房企抄底“被”高价钱?”

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记者张初亮叶书利朱玲在上海北京广州

的控制音中，谁在插手？ 谁敢插手？ 新政出台4个多月后，近期一些城市房地产市场出现成交回暖迹象。 此外，前期通过灵活的市场战略消化库存的房地产公司也频繁在土地市场出手。 虽然很多城市的土地招商现场发生了底价成交和暴跌，但是开发商的地板价格似乎没有出现比去年大幅度的下跌。 这似乎意味着未来房价走势对购房者来说并不乐观。 “全年黄金期”到来后，《每日经济信息》对近期房企土地保有情况进行了梳理，并对此进行了深入调查。

记者张初亮在上海

房地产市场的展望气氛已经在土地市场上 开发商土地保有竞争加剧，土地底价成交，流动摄影现象也在全国土地市场频繁出现。

这是不是说开发者见底的时机到了？ / BR/] [/HR/] [/BR/] [/HR/]上海近一半的土地价格成交[/BR/] [/BR/] [/HR/]地方地产咨询机构提供的数据显示， 当天，上海闸北区456街区的分价价，由于没有第二家公司的投标价，北方城投和中星集团共同体底价脱牌，总价15.79亿元，折合地板价约12000元/平方米。

就在五天前的7月16日，上海天祥竞争闸北公园附近的钢琴工厂地块，成交楼板价格为2.1万元/平方米。 与钢琴工厂地块相比，该地区456个邻近地块的成交地板价格下降了75%。

月21日，闸北区313街坊、罗洕港配套产业园飞跃路南侧地块以底价转让。

8月13日，上海土地市场的5个地块相继被拍卖。 其中，奉贤区金汇镇住宅区以底价成交，地板价格仅为1005元/平方米，创上海土地市场公开拍卖以来的历史最低。 5个地块中，3个以底价成交。 其中包括上海虹桥交通中心临空15号地块。

当天，上海虹桥交通中心的临空15号地块被soho中国以15.6172亿元的底值收入囊中。 位于虹桥中心的高质量办公用地成交地板价格仅为7250元/平方米，业内人士此次表示，“潘石屹捡了个大便宜”。

就在昨天( 9月1日)，上海转让了5个地块，商住用地影佳路1号地块再次以底价转让，被上海同润以1.58亿元拿下。

根据上海中原地产研究咨询部的数据，今年上半年上海地块的平均溢价率为90%，7月以来降至30%，而去年土地市场的溢价率通常为150%~200%， / br// h///br// h /溢价率低交易价格不低[/br// h/]/br// h//地块经常以底价交易，数量较多 但是万科副总裁肖莉说，土地成交溢价不高并不意味着地价也不高。 一项数据显示，上海上半年土地出售总额将达到466亿6700万元，扣除单日出售总额后将达到2亿5600万元。

昨天，上海广富林2-5号地块被转让，以12.46亿元的价格被上海合生竞拍，该地块的溢价率为131%，为今年2月转让的广富林2-4地块的11 . 但2-5地块最终成交楼价为16488元/平方米，比调控前转让的2-4地块高出110元/平方米。

今年2月转让的广富林2-4地块，容积率与2-5地块相同，为0.8%，区块相连。 广林2-4地块被万科及招商房地产以16378元/平方米的单价拿下后，曾被媒体誉为松江单价的地王。 据此，松江单价地王昨日为易主，被广富林2-5号地块获得。

另一个例子是，8月4日，在没有现场竞价的情况下，远洋地产公司北京远干置业获得上海罗店新镇板块f1-4区块和f1-6区块，总额18.998亿元。 远洋地产首次进入上海市场所付出的代价不小。

一位以“低价格”取得土地的高价

的开发商比市场价格要便宜得多 换算下来，楼价不低”。

月21日以底值获得闸北区456街区的上海中星和北方城并投入，但同样要在地块内布置2000平方米的菜场，幼儿园和社区卫生服务设施和公共

“背后的重要因素还是地价整体偏高、政府底价偏高、限制条件较多。 市场还不好。 现在拿地风险太大了。 最好去二三线都市圈。 ’根据上述开发者。

到目前为止，华远地产董事长任志强也表示，7月份全国20个城市土地价格数据为4100元/平方米，比去年同期的3700元/平方米的住宅地价高出10%以上 “地方政府的期望值太高了。 你把土地排得那么高，土地就会流下来。 ”

万科副总裁肖莉认为，地方政府应该降低转让的底值。 因为如果土地卖不出去，政府也赚不到钱。 而且，土地出让后，有很多拆迁价格，但目前劳动力价格处于上升阶段。

只有各地房企频繁出手，才能开万达开拓新据点

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6月底以来，以北京为总部基地的房企，如万达、第一批集团、中国铁建和soho中国等，掀起了低价收购地的浪潮。

以万达为例，6月底以来，企业在福建拥有两块土地，并继续在珠江三角洲扩张企业。 环渤海湾、长江三角洲、珠江三角洲三大经济区域布局后，西进重庆，完成全国性布局。 第一次拥有

组土地背后的扩张意图也是显而易见的。

6月底以来，除了在北京获得两块土地巩固现有市场外，第一批人走出北京，分别扔下四川和贵州，摆脱了企业对北京房地产业务的单一依赖。

8月13日，soho中国再次在上海市场豪投女儿。 这是企业今年在上海获得的第三块土地。 根据最近soho中国发表的年中期报告，上海和北京是企业未来的利益池。 这不仅是因为要继续加强北京市场，还要加大对上海市场的投资。

在华南市场，《每日经济信息》记者观察到，从事住房开发的房企也开始关注商业地产，同时在土地储备时有意识地增加一定量的商业土地储备。 最近，土地市场上一直低调的中国奥园、共生创展也开始染指商业地产。

像保利、恒大等一线房企一样，新政调控也不影响该地的步伐，只是拿地区域集中在二三线城市。 据不完全统计，保利自7月以来至少6次涉足土地市场，土地成交额超过33亿元。

合富辉煌市场研究中心集团副总裁龙斌认为，受市场调控的影响，上半年土地市场非常冷清。 下半年，土地供应将加大，保利、万科等大型房企拿地之间的竞争有可能进一步加剧。 对于一小块超大型土地，房企或联合出手，如富力等出手的天津项目。

取得土地的情况:远洋地产地的“地王”的扩展[/br// h/]

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每日经济信息]记者采访中，不愿透露姓名的房地产拆房师表示，随着中远集团的退出，远洋房地产的股权结构进一步分散，企业管理层的权力得到加强，从而

逆着市里的借款买土地

] 7月14日，远洋不动产宣布:“6名以上的投资者本金总额9亿美元。 其中的罗店f1-6地块，楼面价格达到21289元/平方米，有地块的板块创下新高。

远洋地产的激进土地的取得方式现在还在继续。

远洋不动产最新的土地取得目标对准了将于本月中旬开标的北京cbd核心区的12块土地。 这12个地块目前有包括远洋地产在内的61家公司参加。 社会上有传言称，12个热门地块中，中服地块被“内定”为远洋房地产。 “/ br /”“/ h /”“/ br /”的传言不是空穴来风。

中服地块首次出口时，政府相关部门对投标该地块的开发商作出了严格规定。 投标价50亿元，投标人是注册资本在30亿元以上的住房企业和注册资本在50亿元以上的金融机构的联合体，金融机构必须在联合体中绝对控股。

根据上述拆迁师的说法，这条规定出台后，许多老伴认为这条规定是“故意设计的”。 潘石屹有时直接炮击说:“世界上符合这个投标条件的开发商只有一家。”

潘石屹口中的“只有一家”虽然没有明确表示，但显然是面向远洋房地产的。 远洋房地产的大股东是金融业的中国人寿，远洋房地产在拿地时“极其豪爽”，因此这也符合中服地块的高地价定位。

尽管有此传言，但最近远洋地产董事长李明对外透露，关于中服地块，企业并不一定是必须的。

但为了明确这一点，上述拆迁师认为，这只是上市公司的程序性应对。 本月中旬中服地块开标后，远洋地产可能会再次制造“地王话题”。

“中远化”比较激进？

8月16日，中远国际对外宣布，将在未来12个月内抛售手中的远洋地产剩余股票，以兑现此前的承诺。

3月18日，国资委要求78家央企退出房地产业务后，中远国际母公司中远集团首先根据国资委的政策，转让半年内持有的远洋房地产所有权

公开资料显示，目前远洋房地产的股权结构为:中国人寿持股24.08%，中远国际持股16.85%，剩下的59.07%为公众持股。

上述拆房师告诉《每日经济信息》记者，考虑到保险企业对单一企业持股的相关规定，如果抛售中远国际持有的16.85%的股票，将会导致中国人寿的增收。 这种更加分散化的股权结构将提高远洋房地产管理层的权力。 掌握更大权力的管理层很可能会进一步加强目前已经形成的激进扩张路线，这将进一步加剧远洋地产未来“地王”式的扩张。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码