“资金链突遇加息“大考”民营房企或掀抛售潮”

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经记者扬子宝从上海

突然增资使开发商资金链面临大考。 《每日经济信息》记者发现，在央企、民营企业等各种类型的开发商中，民营公司最有可能成为“伤员”。 一家民营房地产企业的公关负责人表示，民营公司必须全力挖掘第四季度的机会，大量出货。 这个看法得到了一些机构拆房师的认可，他表示，未来开发商越来越难获得贷款，以低价或低价卖房，以预售款处理自身资金不足将成为趋势。 / br// h///br// h//您是否为提高利率做好了准备？

富国基金管理有限企业首席战略解体师张宏波10月19日在增资之夜被《每日经济信息》记者解体。 哪怕一点点意识到有可能出现增资周期的开发商，近期也会放慢土地的步伐，无法高价购买土地。 然后，采取更低的价格销售战略，以积攒越来越多的现金，事先准备有可能到来的“熊市”为目标。 / br// h///br// h /其实这个方法从一年前就存在了。 中原地产(中国)研究院研究经理刘渊昨日向《每日经济信息》记者提供了一系列数据，真实反映了各大房地产商今年上半年进行的战术调整。

刘渊提供的数据显示，今年上半年除万科和中海两个领域龙头外，保利、绿城、富力等其他房地产商6月底掌握的现金额较去年同期大幅增加。 除万科和去年几乎不占土地的富力和复兴地外，今年10家房地产标杆公司中其他7家房企首个9月购房金额均较2009年大幅下跌。

其中，雅居乐、金地、绿城等民营住宅企业的成绩最为突出。 截至9月，雅居乐以12亿元买下土地，只占去年土地购买额的1/10前半。 黄金土地购入额也为32亿元，不到去年的1/6。

与上述开发商谨慎购买资金链以应对政策变化相似，许多民营房地产企业为一年前可能发生的楼市调控和经济环境变化铺平了道路，

据龙湖地产的一家拆船商介绍，许多房地产企业实际上事先判断了今年的经济形势。 这是因为早就制定了稳定安全的扩张战略。 对许多企业来说，今年是土地的小年，不想花高价盲目购买土地。

数据显示，与去年同期相比，今年的土地价格“合理”，但各地土地出售金额创历史新高，大型开发商的购买金额没有增减。

刘渊表示，今年年初各房地产公司制定的融资计划实际完成率较低，许多依靠外部融资获取土地的开发商面临不少困境。 据他介绍，除少数国有住房企业可以继续从银行获得贷款外，大部分企业只能向海外借款或发放信托计划进行融资。 发行信托的融资计划越来越困难，只有少数房企可以发行海外债券，开发商必须依靠出售货款维持正常的诉求。 在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购买地。

降价现金保证链或“流行”

与民营房地产公司相比，国有和国外的 根据对中国宜居华润、富力等6家大型房地产企业2009年年报的调查，央企无抵押贷款比例明显高于富力、碧桂园等民营公司。 根据易居研究院的数据，招商房产无抵押贷款占全部贷款的97%，华润也占89%，碧桂园仅占3%。

数据显示，如华润、招商、保利等房地产企业，可以大量获得母公司提供的担保贷款和无担保贷款。 以华润为例，截至2009年底，母公司担保贷款达到135.5亿元，但抵押贷款数为零。 和华润的情况一样，招商房地产的担保贷款超过34亿元，无担保贷款45亿多元，但抵押贷款不足3亿元。

由于大量无担保贷款的存在，开发商即使遇到货币紧缩等政策环境，也有机会从银行获得高额贷款，处理资金链问题。

与大陆房地产开发公司相比，来自海外的开发商和投资机构受增收的影响较小。 上海宏辉置业有限企业执行董事吴宗霖昨天对《每日经济信息》记者表示，即使大陆进入加息周期，大陆26个主要城市快速发展办公楼的计划也不会改变。 因为作为台湾的上市公司，他们的资金首要来自台湾，不受大陆加息的影响。

上海三湘股份有限公司副总经理张涛表示，目前许多国家和地区都在实行宽松的货币政策，因此此次央行加息，将进一步加大国外对中国的加息预期，并引发越来越多的热议

一家民营房地产公司的营销主管昨天表示，为了毫不吝惜地完成剩余的销售任务，确保资金链的绝对安全，将获取越来越多的现金。

正略6月策管理顾问邓宇明也认为，在融资价格增长的大背景下，通过降价促销、强化融资等途径应对的开发者越来越多。 刘渊对此表示:“最有效的方法还是销售。 因为目前大部分民营房企的融资渠道只有销售。 ”

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